案件事實
原告李力與被告葛風（妻子）于1988年結婚,于2007年協議離婚，但雙方就一處葛風名下位于朝陽區的拆遷安置房屋的歸屬產生了糾紛。原告之父李大力原系拆遷前三間半平房的承租人，1982年李大力去世后，承租人沒有變更，由被告一家三口及婆婆居住（2001年婆婆去世）。1992年底，當地政府委托里成房地產公司對原告所處房屋進行危舊房改造，當時被告經過家人口頭同意，代表全家以個人名義與房地產公司簽訂了住宅房屋拆遷安置協議，之后被告從房地產商處換購得一套兩居室并取得房屋所有權證。
雙方就房產分割無法達成一致的情況下，原告一紙訴狀起訴到了法庭。但原告的訴訟請求獨特，不是請求法院分割房產。而是列開發商與葛風為共同被告，請求確認房屋拆遷安置協議書和售房合同無效。理由是，自己母親才是合法的承租人，應由其母親出面簽訂安置補償協議，作為兒媳的被告不是被拆遷房屋的承租人，侵犯了母親及繼承人的合法權利。
好一個釜底抽薪！原告的訴求得到了一審法院的認可，法院認為被告未提供充足有效的證據證明原告及其母親同意由原告作為被拆遷人與開發商簽訂拆遷安置協議書，侵害了原告的權益，判決拆遷安置協議和購房合同無效。
目前，滿肚子委屈的被告找到筆者，在分析了案情后，筆者勸其積極準備上訴。
案件評析：
這個看似簡單的案子，牽涉著幾個法律問題：
首先，拆遷前的公房權利人是誰？被告是否屬于公房使用權的共有人？
其次，被告是否有權處分家庭共同承租的房屋？沒有書面授權，能否代表其他共有人簽訂安置補償協議？
再次，如果部分房屋共有人處分了房屋，是否必然導致行為無效？
首先，房屋“共有關系”是基礎性的法律關系，形成房屋共有狀態有的基于法律規定，有的基于雙方的法律關系；有的基于他人的單方行為。最常見的如婚姻、繼承和贈與，等等。按照當年的《 北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》，公房承租人死亡的，同居住的人可申請繼續承租公房。由此，我們可以判斷，此案中的公房承租人，房屋的使用權不屬于繼承的財產，承租人的家屬只不過是同住家庭成員而已。非嚴格意義上的共有關系，產生于我國特有的公房拆遷法律政策。因此，在拆遷前，沒有房屋共有關系的存在，只能稱同住人，只有在拆遷之后房產才轉化為共同財產。
這里要澄清兩個概念，一個是家庭共有財產，一個是夫妻共有財產。簡而言之，家庭共有財產家庭共同財產是家庭成員在家庭共同生活存續期間共同創造，共同所得的共有財產。夫妻共同財產是指在婚姻關系存續期間所得的財產。前者不僅包括夫妻財產，很可能還包括父母、兄弟姐妹以及已成年的子女的財產，財產范圍顯然要大于夫妻財產。但是兩者在一定條件下也可以轉換，比如通過繼承、贈與、分家析產等方式，家庭共有財產的全部或者部分可以轉化為夫妻共有財產。就此案而言，被告一家三口對于拆遷后的房屋，是屬于家庭尚未分割的財產，并不能相當然地認為，安置房屋屬于遺產。
這里又牽涉另一個重要的問題，房屋共有人處分效力問題。按照民法通則、物權法規定，部分共有人沒有經過其他共有人的同意，擅自處分共有財產的行為無效，當然善意第三人可以不知情\公平交易等條件進行抗辯。就此案而言，表面看來，作為妻子和兒媳的葛風，如果不爭求家庭成員的同意，擅自與開發商簽訂安置補償協議，必然導致合同的無效。不過，葛風庭上稱其他家庭成員已經口頭同意，如果要求當時尚是家庭成員的葛某，取得所有家庭成員的委托書授權，也是勉為其難。何況，葛某在庭上亦承認，此房產是家庭共有財產，自己只是代表全家將房屋受領下來，愿意將改房產進行分割，并沒有損害共有人的利益。何況，假如葛某的行為侵害了家庭成員的利益，那么十幾年來家庭成員，都沒有對于葛某的行為提出任何異議，離婚了卻再否認共有人的處分權，想借此剝奪被告的共有權利而已，客觀上不利于民事秩序和物權關系的穩定。
在這幾年的司法實踐中，出現了諸多類似的案例。比如夫妻一方名下的房產出賣后，因為市場升值的原因或者其他原因，另一方再站出來，打合同無效的官司，否認房屋買賣合同的效力。而法院對此判決多是，以買賣雙方沒有證據證明房屋共有人同意售房，判決買賣合同無效。筆者認為，法院在此類判決時應該慎而又慎，首要要擺正一個心態，保護共有人利益與保護善意第三人利益同等重要，不能厚此薄彼；其次，在舉證責任分配上，誰主張誰舉證，誰更有便利取證由誰來提供證據。否則，市場的交易秩序就會到破壞，第三方利益不虞之害方能避免。(董冬冬)
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
