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2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產(chǎn)中介公司簽訂買賣合同。28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。

2008年11月，被告方取得了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當月26日變更產(chǎn)權(quán)登記使另一買主取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)。

由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產(chǎn)權(quán)登記，錦江法院依法及時向原告行使釋明權(quán)后，原告認為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現(xiàn)行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。

在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元。可隨后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對原告變更后訴請，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內(nèi)居住長達兩年時間之久的房屋占用費2.32萬元。

法官說法：

庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭議房屋在轉(zhuǎn)讓時沒有所有權(quán)證，并依據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對此明知因此也存在過錯。

法官認為，我國房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋。該條款主要針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、第三人及社會公共利益的買賣合同。

本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購房款、訴爭房屋實際交付原告使用等行為表明，《房屋購銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但原告實際擁有爭議房屋的處分權(quán)。被告轉(zhuǎn)讓爭議房屋，是其對房屋所有權(quán)處分權(quán)能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產(chǎn)范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，因此，《房屋購銷合同》應(yīng)屬合法有效。

合法有效的合同應(yīng)受法律保護，雙方當事人均應(yīng)按約全面履行自己的合同義務(wù)。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對于剩余1萬元房款的支付時間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產(chǎn)權(quán)證之時付清。因此，原告支付剩余款項的前提應(yīng)為被告協(xié)助原告辦理完爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權(quán)。

法官認為，買房人已經(jīng)支付大部分購房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權(quán)，是對法律關(guān)于不安抗辯權(quán)的錯誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務(wù)的先履行一方應(yīng)當先協(xié)助買房人辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權(quán)利。

根據(jù)法院查明的事實，爭議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導(dǎo)致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權(quán)的唯一和根本原因。買房人購買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對于上述權(quán)益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實現(xiàn)，賣房人應(yīng)當承擔買房人因此而遭受的損失。

2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產(chǎn)中介公司簽訂買賣合同。28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。

2008年11月，被告方取得了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當月26日變更產(chǎn)權(quán)登記使另一買主取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)。

由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產(chǎn)權(quán)登記，錦江法院依法及時向原告行使釋明權(quán)后，原告認為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現(xiàn)行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。

在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元。可隨后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對原告變更后訴請，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內(nèi)居住長達兩年時間之久的房屋占用費2.32萬元。

法官說法：

庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭議房屋在轉(zhuǎn)讓時沒有所有權(quán)證，并依據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對此明知因此也存在過錯。

法官認為，我國房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋。該條款主要針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、第三人及社會公共利益的買賣合同。

本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購房款、訴爭房屋實際交付原告使用等行為表明，《房屋購銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但原告實際擁有爭議房屋的處分權(quán)。被告轉(zhuǎn)讓爭議房屋，是其對房屋所有權(quán)處分權(quán)能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產(chǎn)范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，因此，《房屋購銷合同》應(yīng)屬合法有效。

合法有效的合同應(yīng)受法律保護，雙方當事人均應(yīng)按約全面履行自己的合同義務(wù)。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對于剩余1萬元房款的支付時間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產(chǎn)權(quán)證之時付清。因此，原告支付剩余款項的前提應(yīng)為被告協(xié)助原告辦理完爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權(quán)。

法官認為，買房人已經(jīng)支付大部分購房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權(quán)，是對法律關(guān)于不安抗辯權(quán)的錯誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務(wù)的先履行一方應(yīng)當先協(xié)助買房人辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權(quán)利。

根據(jù)法院查明的事實，爭議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導(dǎo)致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權(quán)的唯一和根本原因。買房人購買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對于上述權(quán)益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實現(xiàn)，賣房人應(yīng)當承擔買房人因此而遭受的損失。

對于損失如何確定，根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

買房人為購買房屋支付的房屋中介信息費以及委托公證費，共計3000元，均是其為實現(xiàn)合同目的而支付的必要費用，因賣房人違約導(dǎo)致合同無法履行，上述費用應(yīng)作為買房人的實際損失。同時，雙方在《房屋購銷合同》訂立時，就2006年至2008年期間的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，一般的理性人均能夠作出，房屋價格在此后可能繼續(xù)上漲的判斷，屬于賣房人可以預(yù)見也應(yīng)當預(yù)見的情況。因此，雙方如果能夠繼續(xù)履行協(xié)議，買房人即能夠獲得出賣該房屋所得的房屋差價款。

根據(jù)評估機構(gòu)對爭議房屋市場價值的估量，該房屋價值為39.6萬元，扣除購買房屋的成本即23萬元，買房人所遭受期待利益的損失應(yīng)確定為16.6萬元。買房人要求賣房人支付房屋信息費、公證費以及房屋增值部分的差額，三項共計16.9萬元，于法有據(jù)，法院予以支持。

賣房人袁某夫婦提出反訴，要求買房人支付房屋占用費。《房屋購銷合同》簽訂后，買房人已經(jīng)按約支付購房款項給賣房人，其對于居住、使用房屋并取得該房屋所有權(quán)而產(chǎn)生的期待利益，依法應(yīng)當給予保護，賣房人的主張依法不能成立，法院不予支持。人民法院報