樓市新政引發的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。法院采取這種應對措施，也更為符合政策調控的基本目標。
近期，國家行政機關出臺了一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，不可避免產生的直接影響之一就是，部分已經簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現被迫“違約”。這種未必真正構成合同法上的“違約”狀態也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢已經初現端倪。
司法機關在這些案件的處理上，不僅需要實現個案的權益平衡，同時要積極引導對類似案件的規范處理。同時，司法機關還需要考慮，國家出臺的相關政策對于規范樓市的積極導向作用，案件處理的結果不能背離調控政策的基本宗旨和目標。
典型案例：首付不夠，要求解約退房
2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了位于北京市通州區的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當日，張小姐根據合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。
4月，張小姐在中介機構的協助下，向銀行申請貸款，但此時張小姐獲悉，根據新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調到30%，首付數額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預見到的，由此導致合同無法履行，自己沒有過錯，因此，王先生應該將定金退還給自己；而王先生認為由于張小姐自身資金的原因導致合同無法履行，應當適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復協商，仍然無法達成一致，產生糾紛。
張小姐被迫無奈，訴至法院，請求解除雙方買賣合同，王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構成違約，不同意退還定金。
關鍵問題：“政策性違約”的性質如何認定
從目前發生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項。購房者的事實依據非常明確，均直接指向國家行政機關及地方政府對樓市的調控政策，導致合同無法履行。而法律依據則各有不同：一是主張上述政策調整構成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同”的規定，解除合同。二是主張上述政策調整構成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據我國《合同法》司法解釋（二）第二十六條關于“情勢變更”原則的規定，解除合同。
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