房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的作用
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，建設(shè)部最近頒布了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，并將在今年8月底之前完成清理換證工作。與1993年的《規(guī)定》相比，新規(guī)定的最大變化就是，明文規(guī)定了未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。本文從工商企業(yè)法人登記、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營和法院民事的審判角度，簡述資質(zhì)證書的法律作用。
一、資質(zhì)證書在企業(yè)法人登記中的作用
為了清理規(guī)范房地產(chǎn)市場，建設(shè)部和國家工商行政管理局早在1992年7月28日就發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》，要求已有的房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)由建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審查，確定資質(zhì)等級。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)專營公司，持資質(zhì)等級證書及有關(guān)批準(zhǔn)文件向工商行政管理機(jī)關(guān)申請辦理登記注冊。項(xiàng)目公司也需持建設(shè)主管部門的資質(zhì)證書向工商行政管理機(jī)關(guān)申請辦理有關(guān)登記手續(xù)。1993年11月15日，建設(shè)部、國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局、國家土地管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查中有關(guān)問題處理意見的通知》，要求所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的機(jī)構(gòu)必須是企業(yè)法人，凡未經(jīng)核準(zhǔn)登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的機(jī)構(gòu)，必須停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。同時也要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查后辦理企業(yè)登記注冊手續(xù)（注：由于海南省情況特殊可以先登記注冊后資質(zhì)審查）。1995年1月23日，建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除法律另有規(guī)定者外，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)《公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。從以上情況可以看出，通過對房地產(chǎn)市場逐步的清理規(guī)范，建設(shè)主管部門已明確把資質(zhì)證書作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場準(zhǔn)入證。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格外，還必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年在例行工商年檢時，也要參加建設(shè)主管部門的資質(zhì)年檢。企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
二、資質(zhì)證書在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中的作用
新規(guī)定按企業(yè)條件分四個資質(zhì)等級，一級資質(zhì)為最高等級。對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期滿，企業(yè)可以向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申請核定相應(yīng)資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)業(yè)務(wù)。如果企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，原資質(zhì)審批部門有權(quán)罰款、吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
三、資質(zhì)證書在民事審判中的作用
從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件，經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)建設(shè)主管部門備案并核發(fā)資質(zhì)證書，才具有完整的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主體資格不合格而無法律效力。
雖然具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其超越經(jīng)營范圍而無法律效力。
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