農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔保問題初探
來源：徽州論壇
《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強調(diào)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。
城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革最關(guān)鍵、最難的也是涉及到全局性的突破是制度創(chuàng)新和金融創(chuàng)新，由于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)批準建立時間很短，還沒有為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展服務(wù)的專門銀行，農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔保問題尚未得到很好解決，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)領(lǐng)域存在金融空白點。
一、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的抵押問題
一直以來，導(dǎo)致農(nóng)民融資難的一個很重要的原因就是抵押品不足。這極大地制約了農(nóng)民致富和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。 中國人民銀行行長周小川說：要正視農(nóng)村金融缺失抵押品的問題，探索新的抵押方式和品種，大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，發(fā)展生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)保險。
農(nóng)村的土地不能做抵押，種養(yǎng)殖的建筑物都是臨時的，沒有權(quán)證，不能做抵押，種養(yǎng)的東西也不能做抵押。農(nóng)房不能進入市場，我在重慶農(nóng)村調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，有一農(nóng)戶，花40萬買一房子，資產(chǎn)公證、評估花1萬元，結(jié)果只貸款了事2萬元，技改、擴產(chǎn)需要流動資金非常困難。
農(nóng)民在流轉(zhuǎn)承包土地時，可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股以及其他符合法律法規(guī)規(guī)定的方式進行。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。但最重要的是農(nóng)民土地、房產(chǎn)沒有形成產(chǎn)權(quán)權(quán)證，土地不能做抵押，銀行無法受理。《擔保法》明確規(guī)定，鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)不能夠單獨作為抵押，宅基地、自留地、自留山都不可以作為抵押物。農(nóng)民因缺少抵押、擔保物，風險大，利潤低，商業(yè)金融機構(gòu)不愿介入農(nóng)貸。
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。因此，承包土地的經(jīng)營權(quán)是可以抵押的，但依抵押取得的土地不得改變土地用途。根據(jù)《擔保法》的相關(guān)規(guī)定，耕地等集體所有的土地的使用權(quán)是不能抵押的。《擔保法》規(guī)定，承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。
央行和銀監(jiān)會日前決定開展農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新試點時也表示，要創(chuàng)新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。原則上，凡不違反現(xiàn)行法律規(guī)定、財產(chǎn)權(quán)益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用于貸款擔保的各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)，都可以試點用于貸款擔保。
建議重慶制定《農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地使用產(chǎn)權(quán)證》，解決流轉(zhuǎn)土地的抵押擔保問題。
二、農(nóng)村自建房能否抵押問題
當前我國融資的主要方式是財產(chǎn)抵押貸款，農(nóng)民家中能拿得出去的財產(chǎn)主要是農(nóng)家房。房子不是空中樓閣，它蓋在土地上，房子不值錢，土地值錢。國家法律表述的農(nóng)村宅基地，實際就是人們習慣理解意義上的農(nóng)民房。
《土地法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬“農(nóng)民集體所有”，其法律意義是農(nóng)民只有使用權(quán)而無處置權(quán)。《擔保法》也規(guī)定，農(nóng)村宅基地不可作為抵押物。新實施的《物權(quán)法》首次對宅基地這一“用益物權(quán)”作了保護性的規(guī)定，但在能否允許農(nóng)民處置的核心、敏感的問題上回避不談。
農(nóng)村建好的房產(chǎn)因沒有形成權(quán)證，不能抵押貸款。這種現(xiàn)象在農(nóng)村不在少數(shù)。有一家面條加工廠，老板投入40萬建好了廠房，購買了設(shè)備，市場也看好，但沒有了流動資金，建好的房產(chǎn)因沒有產(chǎn)權(quán)證，不能抵押貸款。
如果參照城市房產(chǎn)允許抵押貸款的辦法變通處理，銀行認可農(nóng)房房產(chǎn)證＋房屋宅基地使用權(quán)證書作抵押物。兩證齊全就給予辦貸，貸款額度是房屋市場評估價 60%至80%的資金。實行“農(nóng)房抵押貸款”必然遇到貸款風險、農(nóng)房拍賣、變更“農(nóng)民集體所有”宅基地使用權(quán)等敏感問題。法規(guī)政策成了繞不過去的石頭。
法律的一大原則是“非禁即入”，國家歷來沒有法律禁止農(nóng)民的房子抵押、買賣。《擔保法》雖然規(guī)定，農(nóng)村宅基地的土地使用權(quán)不能抵押。農(nóng)民的房子雖然建在宅基地上，但這個房子已變成混合物了，它已變成農(nóng)民的財產(chǎn)。《擔保法》第三十四條規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，他認為應(yīng)當允許農(nóng)民抵押、轉(zhuǎn)讓自己的房子。
農(nóng)村自建房（宅基地）可抵押，司法實踐中有專家評述（1）宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，特別是宅基地上的房屋屬于農(nóng)民所有，應(yīng)當允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或者抵押宅基地使用權(quán)；（2）農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)缺少資金，允許宅基地使用權(quán)抵押，能夠緩解農(nóng)民貸款難的問題；（3）目前不少農(nóng)村有部分土地和房屋閑置，為了物盡其用，也應(yīng)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押；（4）允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外個人的，集體經(jīng)濟組織可以收取一定的費用。
三是農(nóng)村貸款金額太小問題，農(nóng)村企業(yè)擴大再生產(chǎn)融資難。如一家蛋雞廠，現(xiàn)在規(guī)模經(jīng)營萬只蛋雞場，計劃擴建五萬只，需資金25萬元，但農(nóng)村信用社只能貸款3萬，擴大再生產(chǎn)受到影響。建議根據(jù)企業(yè)市場、經(jīng)營情況，增加貸款額度。農(nóng)戶一般從農(nóng)商行（原信用社）貸款5000-10000元，大戶3萬元，不能滿足蓬勃發(fā)展的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展需求，貸款額度可增至30-50萬可行的，貸款手續(xù)不能太繁瑣，需要夫妻雙方同時簽字，這對外出勞務(wù)人員帶來不便。當然有農(nóng)戶貸款后失去聯(lián)系，外出打工未歸，帶來金融風險要引起注意。
四是貸款期限太短問題。
農(nóng)戶貸款期限太短，一般為半年、一年，這與農(nóng)業(yè)投資大、見效慢、資金回報率低等基本特征要求相反，一些種養(yǎng)大戶希望貸款期限延長。建議增加2-3年。
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