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涉外房地產抵押

隨著越來越多的新加坡投資者去中國設立外商投資企業，處在世
界國際金融中心之一的新加坡的銀行和金融機構也紛紛通過向中國境
內的企業（包括外商投資企業）提供外匯貸款（包括銀團貸款）以開
展間接投資。為了減少風險并保障貸款本息的安全回收，外國銀行通
常都會要求中國境內的借款人或第三人（通稱“抵押人”）用中國境
內的房地產作貸款抵押。但如何保證這類涉外房地產低押的合法有效
和可執行性，至今仍是一個值得外國銀行重視的課題。

　　一、應注意房地產抵押的范圍

　　根據中國有關法津，一般有下列房地產可作低押：

　　⑴抵押人擁有所有權的房屋和其他地上附著物；

　　⑵抵押人依法有權處分的國有土地使用權，房屋和其他地上附著
物；

　　⑶抵押人可依法抵押的農村集體土地使用權及其地上的房屋和其
他附著物；

　　⑷抵押人依法抵押的在建工程或預購商品房。

　　外國銀行在審核擬抵押的房地產時應注意，凡以房屋和其他地上
附著物抵押的，該房屋和其他地上附著占用范圍內的土地使用權必須
同時抵押。此外，不應接受下列的房地產作低押：

　　⑴權屬有爭議的房地產；

　　⑵用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

　　⑶列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

　　⑷已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

　　⑸被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

　　⑹依法不得抵押的其他房地產。

　　二、應注意根據抵押人企業性質、類型的不同，審查抵押人設立
抵押的行為是否報經有關部門同意或備案。

　　一般來講，若抵押人是國有企業、事業單位的，應報國有資產管
理部門備案或批準；若抵押人是集體所有制企業的，須經該企業職工
代表大會通過并報其上級主管部門備案；若抵押人是外商投資企業，
須經董事會通過決議；若抵押人是有限責任公司、股份有限公司，須
經董事會或股東大會通過；若抵押人是共有人，須事先征得其他共有
人的書面同意。

　　除上述外，更值得注意的是，抵押人以中國境內的房地產向外國
銀行或其他債權人設定抵押，是屬于中國境內機構對外擔保的范疇。
按照有關對外擔保的規定，抵押人除須獲得上述通過或批準外，還須
獲得中國有關外匯管理部門的書面批準。但有一點例外，即抵押人是
外商投資企業并以其自身的房地產為其自身的債務設定抵押而對外擔
保的，除須經其原審批機關批準外，無需經有關外匯管理部門批準。

　　三、應注意劃撥地的土地使用權及其地上的房屋或其他附著物的
抵押問題。

　　眾所周知，中國的土地使用權一般都是通過出讓或劃撥的方式取
得。因此當抵押人以劃撥地的土地使用權及其地上的房屋或其他附著
物作抵押時，一定要先為該“劃撥地的土地使用權”補辦出讓手續，
即使之成為“出讓地的土地使用權”后再作抵押；或者經有關房地產
管理部門特別批準，暫不辦理出讓手續而先作抵押，但外國銀行或其
他債權人在日后處理該抵押的房地產所得價款中，應先繳納相當于應
繳納的土地使用權出讓金的款項后，方可優先受償。所以外國銀行應
根據具體情況考慮，這種房地產抵押對其是否還有實際價值。

　　四、應注意完備房地產抵押登記和對外擔保登記手續

　　由于中國房地產抵押合同采取登記生效原則，所以外國銀行與抵
押人簽訂抵押合同，一定要及時（法律規定為房地產抵押合同簽署之
日起30天內）到有關的房地產管理部門辦理抵押登記。尤其還應注意
的是，以在建工程、預售商品房作抵押的，一定要有關房地產管理部
門在抵押合同上作記載，并應在其竣工和抵押人領取房地產權屬證書
后，重新辦理房地產抵押登記。

　　除上述抵押登記外，切記對外擔保登記也是萬萬不可少的。抵押
人應在房地產抵押合同簽署后15天內，持抵押合同去有關外匯管理局
辦理對外擔保登記手續。否則外國銀行在將來處分該抵押房地產獲得
清償款項后，需匯出中國境外時會有麻煩。

　　五、應注意對抵押的房地產進行合理的價值評估并避免重復抵押
問題。

　　外國銀行接受抵押的房地產作擔保，實際上接受的是其價值，客
觀地對房地產進行評估，有利于貸款到期后債權的順利實現。抵押房
地產的價值一般可以由有資格的房地產評估機構評定。外國銀行在接
受房地產抵押時，還應注意審查該房地產是否已曾抵押給任何其他第
三方，以免重復抵押。按照中國法律規定，抵押人所擔保的債權不得
超出其房地產的價值。但如果該抵押的房地產價值遠遠大于所擔保的
債權，則余額部分可以再次抵押。在此情況下，外國銀行與其他債押
債權人應按照抵押登記的先后順序受償拍賣、變賣或以其他方式處分
該房地產所得的價款；若順序相同的，則按各自債權比例受清償。

　　六、應注意房地產抵押的法律適用問題

　　根據國際沖突法的“不動產適用不動產所在地的法律”的一般原
則，中國涉外房地產抵押合同應適用中國法律。所以盡管有些行之有
效的外國的有關房地產抵押方面的法律概念或操作方法值得借鑒或引
用，但這種借鑒或引用，應以不違背中國法律為前提，否則沒有任何
實際意義。

　　總之，中國涉外房地產抵押所涉及的法律領域很廣，有關的實際
操作問題也較復雜。本文限于篇幅不能一一列舉。外國銀行或金融機
構在涉及中國涉外房地產抵押的業務時，應注意借助中國律師或其他
專業人士的指導