應該按住宅用房補償還是營業用房來補償？
案情：
某房屋拆遷公司與2008年8月23日取得房屋拆遷許可證，進行某公園小區一期工程綜合開發改造建設項目。被拆遷人費某的房屋位于拆遷范圍。拆遷公司對費某房屋實施拆遷的過程中，就房屋價格和補償安置與費某發生爭議，于是向縣建設局申請行政裁決。縣建設局于
2008年年9月6日作出了房屋拆遷補償安置裁決。費某認為，該裁決將自己的房屋定性為住宅兼營業是錯誤的，其房屋性質應為營業用房。因此向法院提起行政訴訟，請求判決撤銷
這一裁定。為了證明其主張，費某出具了醫療機構執業可證，用于證明該房屋使用性質為營業用房。
法院判決
法院審理后認為：對房屋性質確認的主要依據是房屋產權證書，從房屋產權證書用途中可以看出是住宅房屋還是營業房屋。如果是非住宅用房，必須具有非住宅房屋的所有權證照，而從費某初始申請批建和產權登記等行為，以及所核發的產權證照來看．證照都是屬于住宅用途的私有房屋所有權證。因此，費某的房屋性質應確認為住宅。至于費某提供的醫療機構執業許可證，只能證明原告被拆除的臨街房屋曾用于營業，而對其房屋性質的確認不能起到證明作用。
分析
本案爭議的焦點是被拆遷房屋的用途，是住宅房還是營業房。房屋用途的認定，直接關系到房屋拆遷的補償與安置問題。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，無論實行貨幣補償還是產權調換，都需要對被拆遷房屋的價值進行市場評估．而房屋市場評估價格作出的依據之一就是房屋的用途，不同用途的房屋其價格也不同，通常位于相同地區的營業房的價值要高于住宅房。此外，《城市房屋拆遷管理條例》還規定．因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。因此，營業房的補償價格要高于住宅房。在產權置換中，
被拆遷房是營業房的，還可以要求置換營業房。所以，在確定房屋拆遷補償與安置措施前，首先確定被拆遷房屋的用途至關重要。對房屋用途的認定標準．是房產證還是被拆遷人提
供的營業執照呢？本案中，法院已將房產證記載的房屋用途作為認定標準。之所以不采信營業執照，說明房產證和營業執照在性質上有本質的區別．房產證是城市房屋管理部門依法向房屋所有權人核發的證明房屋所有權狀況和房屋狀況的憑證；而營業執照是國家工商管理機關依法向從事工商業的公民、法人和其他商事組織核發的證明其商事主體資格的憑證。取得營業執照的人可以依法在營業執照確定的營業范圍內開展工商業活動。房產證證明的對象是房屋，而營業執照證明的對象是營業者。因此，法院在對房屋的用途時進行認定時，只能依據房產證表明的房屋用途認定，房產證上房屋用途的描述也是當事人在進行產權登記時的真實意思表示。現實生活中，很多人將其臨街的住宅改造成營業用房出租或自營，在拆遷中又常常因為房屋用途的認定與拆遷人產生糾紛。避免此類糾紛的最好方式，就是產權人在改變房屋用途時，向房屋管理部門申請變更登記，將房證上的房屋用途變更為營業房屋。
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