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土地征收和補償 |
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| 石家莊市國有土地使用權出讓和轉讓實施細則 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2010/8/15 18:49:00 |
石家莊市國有土地使用權出讓和轉讓實施細則
【分 類】 房產地產
【時 效 性】 有效
【頒布時間】 1992年08月08日
【實施時間】 1992年08月08日
石家莊市國有土地使用權出讓和轉讓實施細則
（１９９２年８月８日石家莊市人民政府發布）
第一章 總則
第一條 為改革土地使用制度，促進本市經濟發展，根據《中華人民共和國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》和《河北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的規定，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 本市行政區域內國有土地使用權的出讓、轉讓適用本細則，外商投資開發經營房地產按市政府有關規定執行。
第三條 除法律另有規定者之外，中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人均可依照本細則的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
第四條 土地使用者依照本細則取得的土地使用權在其使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受法律保護。
土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守法律、法規及市政府的有關規定，并不得損害社會公共利益。
地下各類資源、埋藏物和市政公用設施屬國家所有，不在土地使用權出讓和轉讓范圍內。
第五條 依照本細則在土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押中收取的出讓金、增值費作為專項基金管理，主要用于城市建設和土地開發。
第六條 縣級以上土地管理部門對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查，并負責權屬管理。
有關地上建筑物及其附著物，由房產管理部門負責權屬管理。
第二章 土地使用權出讓
第七條 土地使用權出讓，是指市、縣人民政府以土地所有者的身份將國家所有的土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條 土地使用權出讓應當簽訂出讓合同，由市、縣土地管理部門代表本級人民政府，以國有土地產權代表的身份（以下簡稱出讓人）與土地使用者（以下簡稱受讓人）簽訂。
第九條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣土地管理部門根據城市規劃合同有關部門共同擬訂方案，按照《河北省土地管理條例》第十九條規定的審批權限報經批準后，由市、縣土地管理部門實施。
具體報批程序和附送文件，按照國家土地管理局發布的《出讓國有土地使用權審批管理暫行規定》辦理。
第十條 土地使用權出讓最高年限一般按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
第十一條 土地使用權出讓，可采取協議、招標和拍賣三種方式。具體出讓方式由市、縣人民政府決定。
協議出讓適用于國家機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政公共設施、公益事業等非營利性建設用地，高科技開發建設項目用地，政府批準的福建性住宅用地及其他特殊用地。
第十二條 協議出讓是指出讓人與有意受讓人協商出讓金數額和用地條件，出讓土地使用權的行為。
協議出讓程序：
（一）出讓人向有意受讓人提供地塊必要的資料和有關規定；
（二）有意受讓人在得到資料后，應在規定的時間內向出讓人提交土地開發經營方案，以及出讓金數額、幣種、付款方式等在內的有關文件；
（三）出讓人接到有意受讓人提交的文件后，應在三十日內給予答復；
（四）經協商一致后，出讓人與受讓人簽訂出讓合同。
第十三條 招標出讓是指按照公平合理，平等競爭的原則由出讓人競投與中標人簽訂合同，出讓土地使用權的行為。
招標出讓程序：
（一）出讓人根據出證地塊的具體要求，向投標對象發出投標邀請書，或向國內外發布招標公報，招標文件及有關資料文件；
（二）投標人應按規定的投標時間、方法和要求向出讓人提交保證金（不計息）和密封的標書；
（三）出讓人會同建委、物價、財政、房產管理部門的代表聘請專家組成評標委員會。由評標委員會主持開標、評標和決標工作，評標委員會對有效的標書進行評審，決定中標人，并由出讓人向中標人發出中標證明書；
（四）中標人應在接到中標證明書之日起十五日內持中標證明書與出讓人簽訂出讓合同。
第十四條 拍賣出讓是指出讓人在指定時間、地點公開叫價，參加競投入應價，出讓人與價高者簽訂合同，拍賣土地使用權的行為。
拍賣出讓程序：
（一）出讓人發布拍賣公告。公告內容應包括所拍賣地塊的位置、面積、現狀、用途、用地規劃和使用年限，拍賣的時間和地點，報名的時間和地點；
（二）有意參加競投入向出讓人領取“拍賣須知”、“用地規劃”、“土地使用權出讓合同式樣”等資料，并按規定時間持證明當事人姓名、國籍、單位或組織的名稱、主要經營場所或住所的有關證件報告，按底價額５％交付保證金后領取應價牌；
（三）出讓人主持拍賣，經過叫價應價，價高者為受讓人，由出讓人與受讓人當場倒流要出讓合同。
拍賣價拍定后，價高者若不與出讓人簽訂出讓合同，則視為違約，保證金不予返還。
第十五條 土地使用權受讓人自出讓合同簽訂之日起十日內，應向出讓人交付不少于出讓金總額１５％的定金，自簽訂出讓合同之日起六十日內，或在約定時間內，交付全部土地使用權出讓金。
第十六條 市、縣土地管理部門可會同建委、房產、物價和財政管理部門成立地價評估委員會，根據出讓地塊的位置、環境、用途和配套設施等條件核定出讓金標準，并報同級人民政府批準。
第十七條 定金、保證金可充抵出讓金。對未中標者或競標失敗者所交保證金，應在決標或拍賣成交之日起五日內原數退還。
第十八條 受讓人在支付全部土地使用權出讓金后，出讓人應按照合同規定，提供出讓的土地使用權，辦理出讓登記，核發土地使用證。未按合同規定提供土地使用權的，受讓人有權用除合同，并可請求違約賠償，出讓人應雙倍返還定金、保證金。受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓人有權解除合同，定金、保證金不予退還，并可請求違約賠償。
第十九條 土地使用者經出讓取得土地使用權后，每年應向所在市、縣土地管理部門繳納土地使用金。具體標準由市、縣人民政府另行規定。
第二十條 出讓期間，受讓人需改變出讓合同規定的土地用途和規劃建筑要求時，必須事先向出讓人提出申請，經出讓人會同城市規劃管理部門核準后變更，并重新簽訂出讓合同或簽訂補充合同，按規定調整土地使用權出讓金，辦理變更登記，換領土地使用證。
第三章 土地使用權轉讓
第二十一條 土地使用權指土地使用權出讓后，土地使用者將土地使用權再轉移的行為，原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權一方稱為受轉讓人。
第二十二條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。
出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。
交換是指土地使用者之間相互轉移土地使用權的行為。
贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受轉讓人的行為。
第二十三條 土地使用權轉讓必須具備下列條件：
（一）土地使用權和地上建筑物權屬無爭議；
（二）經過出讓獲得的土地使用權，并已投入占總投資３０％以上的建設資金；
（三）領有國有土地使用證；
（四）具有地上建筑物和其他附著物的合法產權證明。
拆遷公告范圍內和市政府限制轉讓范圍內的土地使用權不得轉讓。
第二十四條 土地使用權和地上建筑物及其附著物轉讓時，轉讓人與受轉讓人應向土地、房產管理部門申報，經審核批準后簽訂轉讓合同，并按有關規定辦理手續。
第二十五條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所規定的權利、義務隨之轉移。
第二十六條 轉讓后的土地使用年限為出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十七條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，建筑物及其他附著物使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但作為動產轉讓的除外。
第二十八條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
同一建筑物分割轉讓的，應按各房產所有人所占建筑面積的比例分享土地使用權。
城市住宅小區內，除經城市規劃部門確定的公建用地外，其他土地由各房產所有按所占建筑面積的比例分享土地使用權。
第二十九條 轉讓土地使用權和地上建筑物及其附著物所有權的，應在轉讓合同簽訂之日起十五日內，到物之所在地土地管理部門和房產管理部門辦理土地使用權和房產所有權變更登記。
登記時應按規定繳納變更登記費，換發土地使用證和房產所有證。
未辦理變更登記的，轉讓合同無效。
第三十條 土地使用權轉讓過程中，受轉讓人應向市、縣土地管理部門繳納土地管理費。其標準按轉讓價格的１％計收。通過贈與、交換方式轉讓土地使用權的，土地管理費按出讓價格的１％計收。
第三十一條 土地使用權轉讓價格，由轉讓雙方協商確定。土地使用權轉讓市場價格不合理上漲時，物價管理部門應會同土地、財政、房產管理部門規定最高限價。
土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有按轉讓價格優先購買的權利。
第三十二條 土地使用權轉讓時，該地塊發生增值的，轉讓人應在辦理土地使用權變更登記時向市、縣土地管理部門繳納土地增值費。
土地增值費按土地增值額的２０％～５０％收取。
土地增值額為總轉讓價減去土地出讓金或上次轉讓時支付的土地價款和建筑物及其他附著物價值的剩余部分。
市、縣物價管理部門在必要時，可會同有關部門核定土地使用權轉讓價格，轉讓價格高于核定價格的，按轉讓價格計收增值費和土地管理費。轉讓價格低于核定價格的，按核定價格計收增值費和土地管理費。
第三十三條 土地使用權轉讓后，土地使用者需改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，按本細則第二十條規定辦理。
第四章 土地使用權出租
第三十四條 土地使用權出租是指以土地出讓或轉讓方式取得土地使用權或作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，已被市、縣人民政府確定為拆遷范圍之內的建筑物、其他附著物及其土地使用權不得出租。
第三十五條 土地使用權出租應簽訂出租合同。
第三十六條 自租賃合同簽訂之日起十五日內，出租人和承租人應持租賃合同到土地管理部門和房產管理部門辦理土地、房產出租登記，并繳納登記費。
第三十七條 土地使用權隨同地上建筑物出租時，其租賃價高于市政府規定的房屋標準租價的，其高于房屋標準租價的部分，由土地管理部門按本細則第三十二條第二項規定的比例向出租人征收土地增值費。
房屋標準租價，由市政府根據實際情況調整。
第三十八條 土地使用權出租后，承租人需新建、改建、擴建永久性建筑物、構筑物，或要建造臨時性建筑物、構筑物的，須先征得出租人同意，由出租人或由出租人委托承租人到規劃、建設管理等部門辦理審批手續。
土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規定的內容的，必須征得出租人同意、并由出租人按規定的審批權限向有關部門申請，依照本細則第二十條的規定辦理。
第三十九條 土地使用權租賃合同終止后、出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷登記手續。
第五章 土地使用權抵押
第四十條 土地使用權抵押是指經出讓或轉讓取得土地使用權的土地使用者，提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保行為。
第四十一條 土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同。
第四十二條 土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第四十三條 自抵押合同簽訂之日起十五日內，抵押雙方應持抵押合同到土地管理部門和房產管理部門辦現抵押登記。未經登記的抵押合同無效。
第四十四條 抵押人將已出租的房地產抵押，不影響原房地產租賃關系。
第四十五條 抵押人到期未能履行債務或抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照法律、法規以及抵押合同的規定處分抵押物，并享有優先受償權。
第四十六條 因處分抵押財產而獲得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按照本細則有關轉讓的規定向市、縣土地管理部門和房產管理部門辦理土地使用權和房產所有權變更登記。
第四十七條 抵押權因債務清償或者其他原因而消失的，抵押雙方應在抵押合同終止后十五日內，向土地管理部門和房產管理部門辦理抵押登記注銷手續。
第六章 土地使用權終止
第四十八條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限期滿，提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十九條 土地使用權期滿、土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證和房產所有證，并依照規定辦理土地使用權注銷手續和產權接管手續。
第五十條 土地使用權期滿土地使用者要求繼續使用土地的，可享有優先使用的權利，但應在期滿前六個月向市、縣土地管理部門提出申請，并依照本細則第二章的規定重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金和辦理登記。
第五十一條 市、縣土地管理部門應在收回土地使用權日期前六個月，將收回土地使用權的理由、地塊座落、四至范圍、收回日期等通知受讓人，并在收回土地涉及的范圍內公告。
第五十二條 根據社會公共利益的需要，市、縣人民政府依照法律程序可提前收回土地使用證，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償，補償金額由市、縣土地管理部門與受讓人協商確定。
第七章 劃撥土地使用權
第五十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權。
第五十四條 公民、法人和其他組織，符合下列條件，經土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）持有國有土地使用證的；
（二）具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明的；
（三）依照本細則第二章的規定，與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金的。
第五十五條 劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押按下列規定補交抵交出讓金后，辦理出讓手續：
（一）以出售方式轉讓劃撥土地使用權的，轉讓人應以土地價格的４０％～５０％抵交出讓金；
（二）以贈與方式轉讓劃撥土地使用權的，由受贈人按地價評估委員會評定的最低限價的３０％補交出讓金；
（三）以交換方式轉讓劃撥土地使用權的，由交換各方各自按地價評估委員會評定的最低限價的３０％補交出讓金；
（四）出租劃撥土地使用權的，由出租人以土地租金收益的４０％～５０％抵交出讓金；
（五）因處分抵押財產轉讓劃撥土地使用權的，由抵押人按地價評估委員會評定的最低限價的４０％抵交出讓金。
第五十六條 因遷移、解散、撤消或者其他原因而停止使用劃撥土地的，市、縣人民政府無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本細則的規定予以出讓。
對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本細則的規定予以出讓。
無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物。市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
第五十七條 以劃撥土地使用權作為條件與他人合建房屋或以土地使用權為條件參加股份公司的，視為土地使用權轉讓行為，應按照本細則的規定辦理出讓手續。
第五十八條 對政府因調整產業結構或實施城市規劃引起的土地使用權轉移的，企事業單位或其他組織兼并、合并、分立、調整等非經營性活動引起土地使用權轉移的，企事業單位或其他組織以積累住房建設基金為目的，向本單位職工出售或出租不含購買、租賃后的轉讓、轉租的住宅用地、房產管理部門出租的公房用地等，仍按劃撥土地使用權管理。
第八章 罰則
第五十九條 對不按規定交納土地使用金的，由土地管理部門限期追繳，并自滯納之日起，每日報應繳額的３‰加收滯納金。
第六十條 土地使用者未按合同規定開發、利用土地的，土地管理部門應當予以糾正，并可處以每平方米二至四元的罰款，逾期不改正的，由市、縣土地管理部門無償收回土地使用權。
第六十一條 對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。
第六十二條 當事人對行政機關的行政處罰不服的，可按有關規定申請復議或向人民法院提起訴訟。
逾期不申請復議、不起訴又不執行的，由做出行政處罰的機關申請人民法院強制執行。
第九章 附則
第六十三條 本細則執行中的具體問題由市土地管理局解釋。
第六十四條 本細則自發布之日起施行。
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