李某為購買房屋委托甲房屋中介公司提供居間服務，雙方曾約定李某接受甲中介公司提供的帶看房屋等服務后，同意并保證本人及關聯人不與所看房屋的出售方私下或通過其他中介機構完成房屋買賣。反之，視為甲公司居間成功，李某應按該套房屋業主報價總金額的2.5%向甲中介公司支付居間服務報酬。2010年6月10日，李某通過甲中介公司查看了北京市某區房屋一套。2010年6月15日，李某又通過乙中介公司再次查看上述房屋并與業主協商了交易條件。當日晚，李某在乙中介公司居間下與業主簽訂了房屋買賣合同。甲中介公司遂起訴要求李某支付居間服務費3.5萬余元。
審理過程中，李某認為，約定條款系甲中介公司提供的格式條款，顯失公平，且限制了李某選擇中介服務的自由，應為無效；甲中介公司則認為，該約定是雙方真實意思的表示，不違反法律規定，應當有效。
經調解，李某與甲中介公司最終達成和解協議，在李某向甲中介公司支付服務費3000元后，甲中介公司撤回起訴。
本案是一起典型的因跳單行為而引發的居間合同案件。房地產中介市場中的“跳單”，一般是指當事人通過房產中介機構的居間服務選定房源或與房屋權利人取得聯系后，為逃避或減少傭金，而通過其他中介公司或直接與房屋權利人完成交易的行為。
近年來，隨著房地產市場的興盛，房屋中介服務市場也隨之壯大。但在各市場經濟主體追求利益最大化的驅使以及社會誠信意識式微的大背景下，跳單現象時有出現。而司法實務中，爭議較大的在于反跳單條款是否有效及跳單情況出現后當事人如何承擔責任。
一、反跳單條款的效力
在目前的房產中介市場中，反跳單條款通常以中介公司單方提供的格式條款的形式出現，如本案中的反跳單條款即是典型。就其是否有效在實務中存在兩者截然不同意見。
第一種意見否認反跳單條款的效力，認為（反跳單條款）系中介公司在未促成合同成立的情況下要求報酬及違約金的條款，是中介為了重復使用而預先擬定的格式條款，中介公司未與買房人對該條款進行協商，買房人如不同意該條款則該條款對買房人沒有約束力。同時買房人享有自主選擇中介機構的權利。反跳單條款事實上限制了買房人的這一權利。
第二種意見肯定反跳單條款的效力，認為（反跳單條款）屬雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，合同雙方當事人均應依約履行合同義務。
就反跳單條款的效力問題，筆者認為反跳單條款的存在有其合理性，不應僅以其屬于格式條款為由否認其效力：
1.反跳單條款具有存在合理性 房屋交易市場中最有價值的資源在于意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯系方式等各種信息。一般情況下買房人在簽署反跳單條款之前或者之后，已經享受到一定的居間服務，通常獲得了有關意向房屋的基本信息。如果允許買房人利用中介公司提供的信息購買房屋而不支付相應費用，對中介公司來說并不公平。雖然買房人有權利自主選擇中介機構，但并不能排除其在享受到居間服務后應承擔的給付相應報酬的義務。在買房人享受到中介公司的服務后，按照享有利益即應承擔義務的基本原則，理應向中介公司支付一定的報酬。故反跳單條款的存在具有一定的合理性，可以有效地防止買房人利用取得的信息逃避自己支付報酬的義務。
2.法律并不當然禁止格式條款的效力。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。格式條款的存在具有合理性。一個條款是否屬于格式條款并非其無效的當然原因。除非具有一方當事人欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形，否則該條款均應當有效。反跳單條款雖然屬于由中介公司單方提供的格式條款，就具體內容當事人雙方不存在協商的情形，但就是否簽署該條款買房人具有選擇權。一旦買房人基于真實意思表示簽署了該條款，即應受其約束。
基于上述兩點理由，筆者認為反跳單條款原則上應為有效，除非一方當事人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形。
二、跳單情況下中介公司損失的認定
反跳單條款雖應有效，但并不當然意味著買房人要按照約定的比例給付服務費。原因在于合同責任屬于典型的填平責任。違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。反跳單條款中約定的所謂服務費或者違約金實際是違約損害賠償責任的一種，在過分高于實際損失時，依法可以酌減。
違約損失可以分為合同簽訂及履行而支出的實際費用等直接損失以及合同履行后可以獲得的利益等間接損失兩種。
在買房人跳單時，中介公司的直接損失原則上應予賠償。就中介公司的間接損失，筆者認為應當區分買房人能否通過其他正當渠道獲取房屋及業主信息來決定是否應予賠償。二手房交易市場中，業主通常不會只委托一家中介公司出售房屋，即買房人可以通過多家中介公司獲取房屋即業主信息。在這種情況下如果買房人通過其他中介公司完成了房屋買賣而出現跳單時，因為被跳單的中介公司雖然對房屋買賣合同的促成起到了一定作用，但并非是決定性的作用，其可能取得的合同履行利益并不確定。此時被跳單公司的實際損失不應包括間接損失部分。在業主獨家委托某一中介公司或者買房人確系基于該中介公司獲取的信息而完成房屋交易并跳單時，因此時中介公司對交易的促成起到了決定性作用，則被跳單公司的實際損失中應包括直接損失和間接損失兩部分。
在確定被跳單的中介公司實際損失后，如果反跳單條款中約定的服務費或者違約金的數額過高于實際損失，則應買房人的請求，法院可根據案件具體情況依法予以酌減，以實現當事人雙方利益的平衡。
（作者單位：北京市東城區人民法院；中煤建設集團有限公司）
