裁判要旨
房屋所有權轉讓后，受讓方即承繼了原租賃合同中的權利義務，承租人未經轉讓方（出租人）同意轉租房屋，受讓方則有權解除該轉租合同。
案情
2008年12月31日，武超斌與河南省南陽市臥龍區順達社區桐西組（下稱桐西組）簽訂租賃合同一份，約定由武超斌租賃桐西組位于工業路198號四層小樓及場地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬元，租賃合同還明確約定武超斌對承租房屋不得轉租。武超斌租賃該房產后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉租給了王巧娟和李恒生，年租金分別為1.8萬元和10萬元，轉租期限均為３年。2010年9月23日，桐西組通過拍賣程序將該處房產賣給了謝靈霞，雙方于2010年10月15日簽訂了房產出售合同，合同第八條約定：“根據法律‘買賣不破租賃’的規定，由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝靈霞，由謝靈霞繼續履行，并享有合同的收益權，合同到期后由謝靈霞自行安排處理。”謝靈霞取得該房產所有權后，發現武超斌擅自轉租該房屋，要求與武超斌解除租賃合同。武超斌以該處房產系桐西組的集體財產，而集體土地使用權不得轉讓為由，于2011年1月8日向法院起訴，請求確認桐西組與謝靈霞之間的房產出售合同無效，該案經兩審，南陽中院維持原審裁定，駁回武超斌的訴求。后因武超斌依照轉租合同，要求第三人王巧娟和李恒生支付租金，謝靈霞以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發生糾紛。
謝靈霞于2011年7月27日訴至南陽市臥龍區人民法院，請求依法確認原、被告之間的租賃合同自2010年11月18日起解除。
裁判
臥龍區法院審理認為：謝靈霞購買桐西組位于南陽市工業路198號的房屋后，即擁有對該房屋的所有權，承受原出租人的權利義務。因桐西組與武超斌簽訂的租賃合同明確約定武超斌對承租房屋不得轉租，且武超斌也未舉出桐西組同意其轉租的充分證據，謝靈霞有權要求解除租賃合同。至于具體解除時間，原告主張租賃合同自2010年11月18日起解除，但未舉出充分的證據證實其于2010年11月18日向武超斌提出了解除合同的要求。而武超斌在2011年1月8日向本院請求確認謝靈霞與桐西組之間的房產買賣合同無效的訴狀中，明確表示謝靈霞已向武超斌提出了解除合同的要求，所以，應認定謝靈霞解除租賃合同的通知在2011年1月8日前已經到達武超斌，該通知行為符合合同法第九十六條相關規定，已產生合同解除的效力，故應當確認謝靈霞與武超斌之間的租賃合同以自2011年1月8日起解除為宜。
臥龍區法院判決：原告謝靈霞與被告武超斌之間的租賃合同自2011年1月8日起解除。
判決書送達后，武超斌提起上訴。
南陽市中級人民法院經審理認為：一、被上訴人謝靈霞與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝靈霞即擁有該房屋的合法所有權，同時也承繼了桐西組與上訴人之間簽訂的租賃合同中的權利義務。上訴人與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，上訴人對租賃的房屋只有使用權，無權對該房產做任何處理，包括轉租，而上訴人卻違反合同約定將房屋轉租，根據合同法第二百二十四條第二款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的規定，已符合法定解除合同的條件，權利人謝靈霞有權解除合同。二、關于上訴人稱其轉租經過桐西組的認可的問題，因每次交租金都是上訴人武超斌對桐西組所交，而非各承租戶直接交給桐西組，并且合同中明確約定承租人不得轉租，因此不能視為桐西組已認可其轉租的行為，且上訴人亦未提供充足的證據證明桐西組同意其轉租，故該上訴理由不能成立。三、上訴人在2011年1月8日向臥龍區法院提出確認房屋出售合同無效案件中已認可謝靈霞向其提出解除合同，故原審認定解除合同時間應為2011年1月8日是正確的。
綜上，原審認定事實清楚，處理適當，上訴人上訴理由不能成立。
2012年8月11日,南陽中院終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案案號：（2011）宛民初字第436號；（2012）南民一終字第434號
案例編寫人：河南省內鄉縣人民法院 柳殿奎
