案情
姚某與許某系夫妻，兩人因感情不和而分居。婚后兩人共建房屋一棟，房屋產權證書上登記所有權人為姚某和許某。兩人分居后，房屋由許某居住。2007年12月21日經人介紹，姚某將該房屋賣給陸某。雙方簽訂房屋轉讓協議，協議約定，姚某將房屋轉讓給陸某，房屋轉讓價為10萬元。付款方式：協議簽訂時陸某先付定金2萬元，余款于2008年3月5日陸某拿房產證過完戶付清。2008年3月10日，姚某將房屋交付給陸某使用，雙方如有違約，違約方應承擔3萬元違約金。協議簽訂后，陸某于2008年2月14日支付給姚某購房款10萬元。3月5日，姚某和陸某到房地產管理局辦理了房屋過戶登記手續，將房屋產權轉移給陸某。后姚某一直未交付房屋，陸某多次找姚某協商未果，故訴至法院，要求交付房屋。
在審理過程中，許某得知后，向法院申請作為第三人參與訴訟，并以姚某出賣房屋未經其許可為由，請求法院確認房屋買賣協議無效。
分歧 本案在審理過程中，存在二種不同的處理意見。
第一種意見認為，該房屋買賣協議有效。理由是：一是姚某與陸某均具有完全民事行為能力，所簽訂的房屋買賣協議意思表示真實，標的確定，內容不違反法律規定，也未損害國家和社會公共利益，因此，該房屋買賣協議依法成立，雙方均應按照協議的約定履行自己的義務；二是協議簽訂后，陸某按照約定已交付房款10萬元，姚某也按照約定辦理了房屋所有權變更登記手續，該房屋買賣合同合法有效，且物權也發生了變動；三是《婚姻法解釋（一）》第十七條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”本案中，陸某在購買房屋時并不了解姚某的婚姻狀況，其有理由相信姚某出賣房屋的行為系夫妻雙方的共同意思表示，因此，許某不得以不同意或不知情為由對抗陸某的善意取得。
第二種意見認為，該房屋買賣協議無效，姚某應返還陸某房款10萬元，由陸某將房產證返還給姚某。
評析：筆者同意第二種意見。理由如下：
1、姚某與許某在婚姻關系存續期間建造的房屋，屬于夫妻共同財產，雙方享有平等的所有權和處分權。《民法通則意見》第89條規定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。本案中，姚某擅自出賣其本人沒有全部產權和處分權的共有房屋，違反法律規定，應認定無效。
2、共同所有人出賣共有財產應征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等條件下有優先購買權。《城市私有房屋管理條例》第10條規定：“房屋所有權人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優先購買權。”本案中，姚某將房屋賣給陸某，未經共有人許某同意，侵犯了許某對該房屋共有部分的財產所有權，系無效的民事行為。無效的民事行為，從一開始就沒有法律效力，不管買賣雙方是否辦理了過戶手續，均不影響對合同無效的認定。
3、《婚姻法解釋（一）》第十七條規定：“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”姚某與許某夫妻感情不和，正在分居生活，姚某未與許某協商取得一致意見，獨自作出買賣房屋的這一重要決定，其動機并非為了日常生活的需要，而是為了獨占夫妻共同財產。陸某作為房屋買賣合同的買受人，并未盡到對合同標的物的產權的審查義務（如查看房屋所有權證書中的房屋所有權人、共有權人等），因此，不能認定其有理由相信姚某出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示。
4、善意取得的標的物應為動產，不適用不動產。善意取得制度是以犧牲原所有權人的利益為代價而保護善意第三人的利益，以期利益平衡，其構成要件也比較嚴格，標的物須為動產，不動產不能成為善意取得的標的。動產物權的存在，以占有為其公示方法，而不動產物權的存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法。因此，第三人容易誤信占有動產的人就是財產所有權人，而對于不動產來說，由于物權變動的特殊性，只要第三人足夠注意，就不難發現其真正產權歸屬，一般不會引起誤信。本案不應適用善意取得制度保護購房者的利益，而損害房屋共有人許某的利益。
5、雖然房屋買賣合同無效，但購房人陸某的合法利益仍應受到法律保護。《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，姚某出賣房屋的動機不純，主觀上存在較大過錯，但姚某未盡到對合同標的審查注意的義務，對導致買賣合同無效也有一定過錯，因此，應由姚某返還陸某購房款10萬元，該款的利息損失由姚某自行承擔。
作者單位：江西省弋陽縣人民法院 作者： 周軍
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