案例：
2004年4月，我院受理的一起房屋抵押貸款一案，進入到評估階段。此房產土地屬集體所有，房產證于1998年12月已辦理。勘驗現場所見：評估對象為鋼混結構，面積4581.14㎡，主樓三樓已封頂，塔樓四樓未封頂，水電不通，無門窗及樓梯扶手，地面，樓梯面，隔墻未完工，始建于1996年。因多年無人管理，外觀陳舊，無內裝修，屬爛尾樓。正是由于被評估對象的特殊性和自身存在著多種不確定因素，使該評估對象在同一時間，同樣的客觀證據資料情況下，經不同中介機構評估后，出現了反差較大的多種鑒定結論。為了保證評估鑒定的公開透明、公平、公正，我院司法鑒定科將此案例在參加評估的五家中介機構中進行了評議。
鑒定結論：
按鑒定時間的順序，筆者將各評估機構分別編號A、B、C、D、E，評估結論畫成條形統計圖，該圖中同一編號的，表示該評估機構做了兩次。
從上圖中，可以直觀到的第一印象使鑒定結論相差懸殊，各評估機構之間及自身的鑒定結論均遠離允許誤差范圍。鑒于A機構初次評估結論（A’）44萬元系小數點錯位所造成，C機構初次評估結論（C’）197萬元是在未進入建筑物現場內勘驗前提下作出的評估結論，因此，我們剔除了A’44萬元，C’197萬元。將其他5組結論相互進行比較，計算其相互間誤差的百分比后列下表。
表2
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組 別 |
誤 差 |
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10％以內 |
＜15％ |
＞15％＜30％ |
＞30％＜35％ |
＞35％以上 |
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A組:n組 |
1 |
|
|
2 |
1 |
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B組:n組 |
1 |
1 |
|
0 |
2 |
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C組:n組 |
1 |
1 |
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|
2 |
|
D組:n組 |
2 |
|
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1 |
1 |
|
E組:n組 |
1 |
|
|
1 |
2 |
表中A組與n組比較，E組與n組比較，均有3/4組＞允許誤差范圍，（＞30%以上）。因此A、E兩鑒定結論被淘汰出局，剩余C與n、B與n、D與n各組的誤差均有半數以上在允許誤差范圍內，取三者平均值為312萬，經過統計學處理后，B、C、D三個鑒定結論誤差范圍均在±10％以內，確定312萬元為該房屋評估價值的理論質控標準。
評估方法：
1、按照《房地產評估規范》①的要求，不包括地價的單位建筑物價格評估應首選成本法，五家評估機構均采用了成本法。但同時《房地產估價范圍》規定，對同一標的一般應（但不是必須）選用兩種以上的評估方法進行評估。將兩種評估結論進行對照，或取算術平均值，或取其加權平均值，但兩種方法所得的評估結論不應超過30％的誤差。鑒于評估對象的特殊性，五家評估機構大部分只用了一種方法即成本法，或雖然用了兩種方法，最后報告只采用成本法的結論。所以，大家一致認為成本法應是該案例唯一比較合理的評估方法。
2、根據《房地產估價理論與方法》②，對房屋建造費用構成的規定，建筑物的重置成本應包括勘驗、建安、銷售稅費等七項內容，下表反映出各類估價機構的取費標準。
表3
各估價機構取費標準對照表
|
機構
費用項目 |
A |
B |
C |
D |
E |
|
勘察設計前期費用 |
122.3 |
129 |
40 |
48 |
192.85 |
|
建安工程費 |
827.5 |
800×完工率65％＝520 |
510（考慮成新率） |
530（考慮成新率） |
900 |
|
建設過程中有關費用 |
41.81 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
管理費 |
0 |
32.45 |
22 |
28 |
54.64 |
|
利息 |
13.15 |
21.5 |
8 |
12 |
14.52 |
|
利潤 |
0 |
26 |
22 |
27 |
109.3 |
|
銷售稅費 |
0 |
0 |
31 |
38 |
50.64 |
|
成新率 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0.88 |
|
單價 |
1003.76 |
728 |
633 |
683 |
1105 |
從上表可以看出，各鑒定機構在對建造費用的具體內容以及取費標準和尺度上有較大不同，有的計算了成新率，有的計算了完工率，而有的都不考慮。計算取費標準的隨意性太多，是造成房地產估價結論巨大偏差的主要原因，它直接導致了司法鑒定結論遠離允許誤差范圍和同一鑒定物各評估機構所作出的結論無法衡量的結果。
3、經過五家評估機構合議，統一了鑒定標準即：（1）方法按成本法；（2）完工率為75％；（3）成新率按建房年限折舊。最后結論為336萬元，與本文預測的理論質控標準誤差7.2％。
分析評判：
在我們基層人民法院以往的工作中，沒有嘗試過將同一鑒定對象分別在數家評估結構同時鑒定，更沒有想到評估結論會有如此達的差異。本案的評估鑒定很客觀的告訴了我們一個事實，要保證鑒定質量，必須要把好以下幾個關口：
1、要建立起嚴格的勘驗制度、勘驗圖、勘驗筆錄、現場拍照要存檔。未進入到勘驗現場內，沒有獲得第一手勘驗資料的，就不能發鑒定報告，否則，僅憑先入為主的主觀臆斷，會使鑒定結論與本來面貌相差甚遠，難以體現司法鑒定的公平、公正。
2、要建立嚴格的技術把關制度。它包括：a、各評估機構的技術主管對人民法院委托的評估鑒定在發報告前必須組織會議。要認真的審核其鑒定的方法，步驟以及法律文書書寫的是否規范，發現問題及時糾正，減少和避免因粗心大意而造成的工作失誤。b、人民法院建立征求意見稿制度，把中介機構的鑒定初稿交雙方當事人征求意見，在規定的時間內將意見以書面的形式反饋到中介機構，誰主張誰舉證，用公開透明的工作方法代替暗箱操作，以減少工作的失誤。c、復雜、疑難或有重大分歧意見時，可以聘請有關專家進行點評，統一意見，再作結論，不同意見應當如實記錄在案。
3、要加強溝通，互通有無，它包括鑒定人與本鑒定機構機構之間，與委托方（人民法院之間），與雙方當事人之間的溝通，反之亦然。例如，人民法院在對外委托過程中，發現各中介機構好的工作方法，要予以宣傳，推廣；而鑒定人在鑒定過程中有需要人民法院幫助解決的問題，要及時通氣，不要繞到走，取不到證據時憑想當然發報告，其結果只能時想省事反而誤大事。在本案討論中，C中介機構一度結論被淘汰的原因就在于此。
4、急需建立一套評估鑒定的質控標準。鑒定工作是建立在科學、規范和制度的基礎上的。既然評估納入了司法鑒定的行列，就不能隨心所欲，拈來就吆喝，要嚴格按照規程辦事。筆者通過此案例分析發現，目前評估業內不是無章可循，而是各取所需，鑒定結論重復性差不是個別現象而是普遍存在，公說公有理，婆說婆有理，統一在人民法院鑒定人名冊上的中介機構仍然可以造成因鑒定結論的不同而多次、重復的鑒定，它不是受技術、資料等客觀因素的影響，很大程度上是工作中缺乏“認真”二字。試想諸如小數點錯位而使結論相差十倍的失誤，在一個有序的質控監測體系中，是絕對要封殺的。
二OO四年六月七日
來源：中國法院網
