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國際貿易 |
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| 破產程序中租賃權的行使及限制 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2009/2/15 0:02:00 |
租賃權是債權還是物權，或者是債權的物權化，在法學界一直有不同的認識。但“買賣不破租賃”這一眾所周知的原理，使租賃權不同于一般債權，而被賦予物權的某些特征。那么，在企業破產程序中，租賃權的行使與通常的交易是否有所不同呢？
一、企業破產程序涉及租賃權的情形
租賃發生的情形很多，主要有合同法調整的財產租賃和特別法調整的企業經營租賃和航空器租賃、船舶租賃等。由于企業破產程序中涉及的租賃絕大多數為合同法調整的財產租賃，其中又以企業廠房設備租賃、住房租賃和商業用房租賃最為常見，因此本文只討論這幾種常見的財產租賃問題。
企業在破產之前，通常經營狀況較差，為了彌補經營中的虧損，常常將部分辦公、生活用房和部分或全部廠房設備用于出租。其簽訂的租賃合同期限不少在進入破產程序時尚未屆滿，因此需要在破產程序中予以處理。
企業為了滿足職工的生活需要，通常興建了大量的住房。近年來對符合房改條件的住房，一般都通過房改，把住房的所有權轉移給了職工，但仍有少數符合房改條件的住房因各種原因沒有進行房改。并且還有一部分不符合房改條件的住房，仍由職工以低廉的租金租住。這部分沒有房改的住房，也是破產程序中必須處理的企業財產。
有的企業還有一部分臨街的或在商業區的房產出租給他人用于商業經營，其中有的是以優惠條件出租給本企業的下崗、分流職工用于商業經營。在企業進入破產程序時，不少租期未滿，需要處理。
二、租賃權的法律特征和在破產程序中行使的特殊性
由于租賃權具有物權的某些特征，因此，法律賦予租賃權一般債權所沒有的權利，體現了租賃權的三個特征。
一是租賃權在租賃物所有權變動時有不受影響的對抗權。除非租賃合同另有約定或者法律另有規定，否則原租賃合同對新的所有人仍然有效，租賃合同應當繼續履行。此即所謂“買賣不破租賃”。
二是同等條件下對租賃物的優先購買權。這里有兩個問題：第一，優先購買權的標的問題。依據合同法的規定，優先購買權的標的限于房屋，不涉及破產企業的其他租賃財產。但這里所指的房屋應當不包括辦公用房和廠房、倉庫，因為辦公用房和廠房、倉庫如同機器設備一樣，屬于生產資料。承租人租賃廠房設備的目的不同于租賃住房。租賃住房是為了獲取對他人住房的使用權，其目的是為了滿足基本的生活需要。如果不保護住房承租人的優先購買權，則可能影響他最起碼的生活需要。但廠房設備承租人的目的是獲取對他人生產資料的使用收益權，是為了商業上的利益，不保護承租人的優先購買權并不影響承租人的基本生活。基于這一理由，商業用房以及作為生產附屬設施的公用生活用房似也不應成為優先購買權的標的。此外，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》（下稱《規定》）第82條的規定，破產企業的幼兒園、學校、醫院等公益福利設施，按國家有關規定處理，不作為破產財產分配。因此，福利設施也不能成為優先購買權的標的；第二，何謂“同等條件”問題。在計劃經濟年代，福利分房時，職務、工齡、家庭人口、有無住房，都是“同等條件”要考慮的范圍。但在住房出售時，除了價格是同等條件以外，承租人的上述人身因素，是否還構成“同等條件”？對此不無疑問。
三是合同解除前合理通知期限的對抗權。合同法規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。最高人民法院的有關司法解釋則直接規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。這樣規定，目的是要給承租人重新尋找房屋或考慮是否購買所租賃的房屋以必要的時間，有其合理性。
但租賃權的行使在企業破產程序中，有其不同于正常交易的特殊性。
一是租賃主體的特殊性。企業被宣告破產后，出租方企業作為合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產企業后雖然成為破產財產的管理人，但其不是破產財產的所有權人，其權利義務由法律直接規定而不是由合同約定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主體對待。
二是租賃合同履行期限的特殊性。企業破產法（試行）第三十一條規定，破產宣告時未到期的債權，視為已到期債權。企業被宣告破產后，企業所簽訂的所有合同由于合同主體的消亡，自然應當終結履行。企業破產法（試行）第二十六條規定，對破產企業未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續履行。筆者贊同由清算組決定解除或繼續履行合同應以維護破產債權人權益和破產財產利益為標準。除此之外，清算組還應當依據合同履行時間的長短、繼續履行是否會影響清算的進行等因素，作為判斷合同是否繼續履行的參考標準。依據企業破產程序的性質，即使租賃合同可以繼續履行，也只能以破產清算結束、破產財產拍賣時為限，否則將使破產程序無法進行。由于破產宣告有使租賃合同終結履行的效力，而“買賣不破租賃”是以租賃合同繼續存在和可以繼續履行為條件的，因此，在企業破產程序中，租賃權是否還可以對抗財產所有權主體的轉變就成了疑問。
三是租賃財產買賣形式的特殊性。《規定》第85條規定：“破產財產的變現應當以拍賣的方式進行。”拍賣的特點是按照一定的規則和程序，由競買人公開叫價，以報價最高者為買受人。這時，承租人同等條件下的優先購買權又如何實現？
四是破產程序對合同解除通知期限的特殊性。破產案件的審理是以法院受理申請人的破產申請開始的。當法院受理破產案件，發出破產公告，通知債權人申報債權和債務人履行債務時，對包括租賃合同在內的所有合同當事人，實際上已經發出解除合同、終結合同履行的信息了，而且破產法規定的公告期限最少為三個月。這時，是否還需要單獨給房屋承租人提前三個月發解除合同的通知？如果清算組只發公告，對房屋承租人未單獨發通知或者漏發通知，在這種情況下啟動拍賣程序，承租人是否可以依據法律賦予的權利，請求人民法院宣告該房屋拍賣無效？這些問題，都是破產程序中特有的，其中有的已構成了對租賃權行使的限制，因此需要予以研究解決。
三、破產程序中對租賃權的保護和限制
1.對續租權的保護和限制
有的學者認為，在企業破產程序中，“買賣不破租賃”的原則仍應得到遵守。對此，筆者不能贊同。合同法第二百二十九條所規定的“買賣不破租賃”，是以買賣行為發生時原租賃合同的履行期限尚未屆滿，即租賃合同繼續存在為條件的。合同法作為市場交易的普通規則，只能適用于合同簽訂履行的一般情況，即適用于一般的市場交易中。企業破產程序是由破產法這種特別法調整的，租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，應當按照破產法的規定處理，而不應當適用具有普通法性質的合同法。破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期債權，也就是使未到期的合同視為已到期的合同，租賃合同也不例外。因此，租賃合同在破產程序中的法定終結，或者稱法定解除，使其不具有繼續履行的可能，這同時也就構成了對續租權行使的限制。但是，由于企業破產案件的審理有一個過程，因此，在企業破產清算期間，只要不影響清算的進行，應當視情況讓承租人繼續承租一段時間，最長可至破產財產變現之前。這也是破產程序中對租賃權的必要保護。
2.對同等條件下優先購買權的保護和限制
根據司法解釋的規定，除了依法不得拍賣或者拍賣所得不足以支付拍賣所需費用的，破產財產的變現應當以拍賣方式進行。由于優先購買權的標的限于房屋，而房屋的價值通常比較大，對適用拍賣程序并無障礙。但根據《規定》第81條的規定，有兩種職工租住的房屋可以不適用拍賣程序。一是對符合房改條件的住房，應當按照房改政策規定的辦法向職工出售。這也可以看成對優先購買權的特殊保護。二是對不具備房改條件的住房，由清算組根據實際情況處理。不具備房改條件的住房，有的可能是不適合居住的舊房，通常需要拆除或重建。這樣的房屋本身不具有價值或價值很低，不宜拍賣，優先權在這里也就沒有存在的余地。還有的可能是集體宿舍或結構不適宜作為家居的房屋。對這類房屋不能作為住房拍賣，但可以作為企業的附屬設施拍賣。其中的住戶無處搬遷的，可與受讓人重新簽訂租賃合同，受讓人應當保證住戶的居住權。但這不屬于“買賣不破租賃”，因為“買賣不破租賃”是原合同的繼續履行，而不是重新簽訂合同。
在應當進行拍賣的房屋中，原承租人“同等條件下的優先購買權”可以從以下形式體現。一是原承租人必須參加競買。如果原承租人不參加競買，應視為對優先購買權的放棄。因此是否參加競買可以看成是對優先購買權的限制。二是應當以價格條件作為拍賣程序中的“同等條件”。當在拍賣程序中出現最高報價時，原承租人對于非承租人來說，應當享有以最高報價優先購買的權利。如果原承租人對最高報價不能接受，應當視為放棄同等條件下的優先購買權。而福利分房時代的職務、工齡、家庭人口、是否本單位職工等身份因素，在拍賣程序中已經沒有法律意義，因此不能作為“同等條件”中的條件。至于商業用房租賃中對原企業職工的照顧性條件，也由于原租賃合同的終止而喪失，在拍賣程序中也沒有法律意義。原企業職工的就業問題應當通過其他渠道解決。
3.對解除合同通知期限抗辯權的保護和限制
在企業破產程序中，承租人有交回承租財產的義務，又因為提前解除租賃合同有可能給承租人造成損失，承租人有申報債權的權利。因此，在破產程序中承租人可能兼具債權人和債務人雙重身份。對破產企業財產租賃中已知的承租人，法院應當按照企業破產法（試行）規定的時間和辦法，向其發出通知。通知內容除了按照對債權人通知所要求的內容外，還應當有收回出租財產的內容。由于在企業破產程序中，法院應當發布公告，公告的期限為三個月，這一期限也是給承租人行使權利、處理租賃事務的期限，因此，已經可以滿足法律和司法解釋對出賣租賃財產所要求的必要通知期限。即使法院或清算組沒有單獨書面通知承租人，由于有公告程序，承租人一般不能再以沒有提前三個月通知為由進行抗辯。
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