|
案情??
２０００年６月８日，申請人李某與被申請人廣州某房地產開發有限公司簽訂《商品房預售合同》，購買位于廣州市某廣場面積９７．０９平方米的商鋪一間，用以展示電梯扶梯產品。申請人于２０００年９月收鋪時發現該商鋪與原購買時的圖紙不符，主要是商鋪正中心的后墻右１米增加了１．７５×１米的磚柱，該磚柱占房屋面積的２％。申請人發現被申請人擅自增改商鋪后，在交涉無果的情況下，向廣州仲裁委員會申請仲裁，請求依法終止雙方簽訂的《商品房預售合同》，并退回房款，賠償損失。
本案在處理上有兩種不同意見：一種意見認為，被申請人提交的商鋪與合同約定不符，磚柱雖然只占房屋面積的２％，但使得申請人無法擺放電梯扶梯產品，從根本上影響了申請人對商鋪的預期使用，被申請人已構成根本違約，應判令雙方解除合同。另一種意見認為，被申請人履行合同的過程與合同的約定雖有偏差，但不至于影響合同目的的實現，被申請人雖違約但并未構成根本違約，不能解除合同。
上述兩種意見的爭論焦點在于被申請人的違約是否屬于根本違約，是否構成解除合同的依據。針對本案，筆者贊同第一種處理意見。
根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現，另一方當事人可以解除合同。它的實質是：由于違約行為所造成的后果的嚴重性，使債權人訂立合同的目的不能實現，合同的存在對債權人而言已經不具有實質意義，合同即使被繼續履行，債權人簽訂合同的目的仍不能實現，因此應允許債權人解除合同，使其從違法的合同中解脫出來，并采取補救措施，把損失降低到最低程度。
要確定合同違約是否屬于根本違約，首先應當明確根本違約與解除合同的關系。筆者認為，根本違約與解除合同的關系并不在于使債權人在另一方根本違約的情況下有了解除合同的權利，而在于它嚴格限定了債權人合同解除權的行使，防止債權人濫用解除合同的權利。
根據我國合同法第九十四條第四款：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。”由此可見，我國合同法確立了判定是否構成根本違約的標準是“不能實現合同目的”，而究竟什么是“不能實現合同目的”，如何區分根本違約與非根本違約是司法實踐中面臨的問題。
筆者認為，判定是否構成根本違約，應著重把握以下兩個層面
第一，從違約的情節考慮，一方的違約使合同履行成為不必要或不可能，便構成根本違約。“不必要”是指訂立合同所期望的經濟利益不能實現，或者說主要合同意圖不能實現。“不可能”是指按合同約定的給付，在事實上不可能。基于違約方的過錯成為不可能履行時，非違約方雖然可請求賠償損失，但只要合同不解除，非違約方就不能從合同關系中解脫出來，不能及時進行積極補救或降低損失。在合同中，非違約方還要履行對等給付義務，對其極為不利，因此，有必要賦予非違約方合同解除權。
第二，從違約的后果考慮，單純的違約并非合同解除的主要根據，以過錯作為判斷因素之一的違約后果具有嚴重性才是合同解除的根本原因，而判斷違約后果是否嚴重，應以是否違反合同關鍵因素，即合同訂立的主要目的能否實現為依據。
違約損害后果與損害賠償緊密相連，損害后果是損害賠償責任適用的前提條件，也是確定損害賠償數額的依據。根本違約制度強調違約后果對責任影響的同時，更明確了債權人以解除合同作為一種特殊的補救方式所適用的條件。因為在一方違約以后，僅給付債權人損害賠償是不公平的，如果債權人不愿繼續履行合同，則應允許債權人解除合同，而根本違約制度旨在于明確允許解除合同的情況，給予債權人解除合同的機會
合同對當事人而言，是為了實現其特定的經濟目的，從社會角度而言，是為了優化社會資源配置。因此，是否以根本違約作為解除合同的條件，主要看實現合同利益的關鍵因素是否被違反。在無法判斷時，則應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否根本違約。如果因合同被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。此處理方法只有在無法認定合同的關鍵因素是否被違反時才能適用。
本案是商品房預售合同糾紛，合同訂立的目的是獲得約定使用功能的商鋪。在此關系中，商鋪的結構形式、戶型、使用功能、使用面積是合同中最為關鍵的因素，而在這些關鍵因素上，被申請人不但改變了商鋪的實際使用面積，更重要的是改變了房屋的結構。此舉不但損害了商鋪的整體使用功能，而且日后對這些管道堵塞的維修將嚴重影響申請人商鋪的營業。由于申請人購買該商鋪是為了展示電梯扶梯產品，需要較為空曠的面積，商鋪結構的改變使得申請人無法擺放下要展示的商品，整個商鋪的使用功能和價值受到了根本性的損害。被申請人的行為已經構成根本違約，繼續履行該合同將嚴重損害申請人的利益。
對于合同違約的處理方法，我國合同法第九十七條規定：“合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。”本案中，申請人可要求被申請人拆除磚柱、恢復原狀并賠償損失，如果該商鋪確實無法恢復原狀，申請人又不同意被申請人以賠償、降低房款的方式解決爭議的，則應判令雙方解除合同.
| 
