不可盲目交納預付款
在商品房交易中，消費者常常被開發商要求簽訂“認購書”、“訂購書”或“訂購協議”之類的“認購協議”這種格式合同就消費者所選的房屋位置、面積、單價、付款方式等項目進行了約定，其核心是要求消費者必須交納少則千元多則萬元的預付款，并限定在短時間內簽訂“購房
合同”。這種預付款有的稱為“定金”，有的稱為“訂金”、“認購金”，還有的稱為“保證金”、“誠意金”等等。一些消費者在未分清“定金”還是“訂金”的情況下就倉促交付，后因種種原因要放棄購買時卻無法得到退款。一段時間以來，各地消協不斷接到與預付款有關的消費糾紛，近日福建省消委會發布消費警示，提醒消費者要分清各種名目的預付款，特別是在商品房等大宗消費中千萬不要盲目交納預付款。
“預付款”里有溝壑
名目繁多的“預付款”各有什么功能呢?中國政法大學的段志義教授指出，“預付款”的性質各不相同。《合同法》中明確規定：“給付定金的一方不履行約定的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的，應當雙倍返還定金”。所以，定金屬于罰金，具有擔保履約的性質。
段志義提醒消費者，定金必須以書面形式進行約定，同時還應約定數額和交付期限。定金的數額由雙方商定，但不得超過主合同標的額的20%。若雙方既約定“違約金”，又約定“定金”，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金具有擔保履行的作用，也能證明合同的成立。給付方履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。
根據我國現行法律的有關規定，“訂金”、“認購金”、“預付款”、“誠意金”等不具有定金的性質，一般情況下，以這些名目交付的錢款被視作“預付款”。它只是一種支付手段，“預付款”不具有擔保債務履行的作用，也不能證明合同的成立。但如果消費者超過約定的期限以后違約，這些錢款就將作為對商家損失的賠償，不再退還給付方。
段志義說，“定金及其他性質的款項都要在雙方自愿協商的基礎上簽訂，定金的書面約定在無重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等并且不違背國家法律強制性規定的情況下，才具有法律效力。”
“定金”可有條件退還
一旦陷入了“定金”陷阱，消費者就沒有回旋余地了嗎?北京力行律師事務所律師劉桂林指出，如果購房者交付的是“擔保金”、“保證金”、“押金”或者“訂金”等預付款款項，而沒有約定定金性質，同時雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，發生糾紛時開發商應退還所收全部款項。
據介紹，出現下列情況時可以認為購房合同無效，購房者可以向經營者討回定金。
第一，開發商不具備商品房預售法定條件，沒有取得《房地產預售許可證》，那么，雙方約定的購房定金無效，無論雙方是否約定購房定金退還問題，開發商都應無條件退還定金。
第二，開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況，開發商則要承擔過失責任——除退還購房者定金外，還應賠償購房者利息等財產損失。
第三，對于顯失公平的格式合同條款內容，購房者則可向法院或仲裁機構申請變更或撤銷該約定，要求開發商退還所付定金。
劉桂林提醒消費者注意，最好在協議書規定的繳納首期款以及簽訂《商品房買賣合同》的最后時間之前討回定金，否則經營者有權以消費者延遲繳納首期款或者簽訂商品房買賣合同，違反協議書規定為由，沒收定金。
