金融危機(jī)下房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)防范
（2009年8月發(fā)表在《科教創(chuàng)新》雜志）
【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)物業(yè)權(quán)利特有的一種流通方式，在金融危機(jī)下能給當(dāng)戶尤其是中小企業(yè)融資起到快捷應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響的重要作用，但應(yīng)注意避免由此可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及各種不可預(yù)測(cè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)的防范。
【主題詞】典當(dāng) 風(fēng)險(xiǎn) 金融危機(jī)
一、金融危機(jī)下的房地產(chǎn)典當(dāng)
2008年9月以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)遭受了上世紀(jì)大蕭條以來(lái)最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，發(fā)端于美國(guó)的次貸危機(jī)，愈演愈烈并形成一場(chǎng)席卷全球的金融危機(jī)。今年中國(guó)發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)春季報(bào)顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一季度同比增長(zhǎng)6.1%，比上年同期回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，為1992年我國(guó)首次發(fā)布GDP數(shù)據(jù)以來(lái)的最低水平。經(jīng)濟(jì)學(xué)界一般認(rèn)為GDP在6至7區(qū)間內(nèi)將是正常，6.1%的增長(zhǎng)處于這個(gè)區(qū)間的下限。從2002年起我國(guó)的GDP增速就保持在10%以上沒(méi)有下來(lái)過(guò)，其中房地產(chǎn)業(yè)總計(jì)影響固定資產(chǎn)投資的60%以上，創(chuàng)造了世界經(jīng)濟(jì)史上的奇跡。中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速冷卻，主要是由出口和私營(yíng)部門(mén)投資崩潰引起的，而私營(yíng)部門(mén)投資崩潰的原因與其融資渠道的單一和欠缺密切相關(guān)。
典當(dāng)是一種以物為擔(dān)保的資金借貸活動(dòng)。典當(dāng)行是國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)質(zhì)押放款和抵押放款業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)法人。典當(dāng)業(yè)作為中國(guó)歷史上最為古老的非銀行性質(zhì)的金融行業(yè)，是我國(guó)現(xiàn)行輔助性融資渠道，能為居民扶危濟(jì)困、救急解難提供方便快捷的融資服務(wù)，為中小企業(yè)及私營(yíng)經(jīng)濟(jì)支持生產(chǎn)、活躍流通提供銀行業(yè)以外的融資渠道。典當(dāng)業(yè)作為銀行等融資主渠道的有益補(bǔ)充，對(duì)近年來(lái)各地因高利貸非法集資引發(fā)的大量社會(huì)不穩(wěn)定因素的蔓延能起到一定的抑制作用和正面引導(dǎo)作用，有助于通過(guò)法律、政府監(jiān)督來(lái)抑制民間非法融資渠道從而穩(wěn)定資本市場(chǎng)。
雖然金融危機(jī)發(fā)生后，我國(guó)及時(shí)將適度從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，但因中小企業(yè)因受金融危機(jī)和國(guó)際貿(mào)易出口受阻影響，常常造成產(chǎn)品滯銷、序存積壓的被動(dòng)局面，另一方面又面臨著發(fā)展過(guò)程中對(duì)資金的需求增加的難題。而正是由于中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力又相對(duì)薄弱，它們往往難以得到銀行信貸的支持。使得從銀行獲貸比較困難的中小企業(yè)融資進(jìn)一步傾向于典當(dāng)行業(yè)。隨著典當(dāng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步創(chuàng)新和國(guó)家政策的逐步寬松，典當(dāng)行業(yè)在為中小企業(yè)解決融資困難方面將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。中小企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為典當(dāng)業(yè)主要服務(wù)對(duì)象，典當(dāng)業(yè)救急解難、便利融資的服務(wù)功能越來(lái)越明顯，其在浙江、江蘇、山東等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和私有經(jīng)濟(jì)活躍的省份所發(fā)揮的作用明顯優(yōu)于其他省份[1]。
根據(jù)我國(guó)目前效力層次最高的典當(dāng)法規(guī)——商務(wù)部、公安部于2005年2月9日聯(lián)合頒布、2005年4月1日實(shí)施的的《典當(dāng)管理辦法》的定義，典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。其中，房地產(chǎn)典當(dāng)顯然屬于與動(dòng)產(chǎn)及權(quán)利質(zhì)押不同的抵押性質(zhì)，是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式。它是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)以一定典價(jià)，將權(quán)利過(guò)渡給作為承典人的典當(dāng)行的行為。
受金融危機(jī)和今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房市、股市低迷等因素的影響，當(dāng)前典當(dāng)行為控制風(fēng)險(xiǎn)，已紛紛開(kāi)始慎當(dāng)房產(chǎn)，有的公司對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估后，只愿借貸評(píng)估價(jià)的50% 給出典人，有的則干脆停止了該類業(yè)務(wù)，拒押房地產(chǎn)。但與銀行融資和民間借貸相比，房地產(chǎn)典當(dāng)因其涉及當(dāng)金額較大，可以解決金融危機(jī)環(huán)境下中小企業(yè)對(duì)短期資金的需求，還可滿足那些短期內(nèi)不愿變現(xiàn)已投資的房產(chǎn)又可較快實(shí)現(xiàn)較大額融資的要求，有利于金融危機(jī)情況下的及時(shí)適應(yīng)復(fù)雜的市場(chǎng)變化。另一方面，也給典當(dāng)業(yè)帶來(lái)了難得的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，金融危機(jī)下積極發(fā)展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)實(shí)為兩全其美之舉。
二、金融危機(jī)下的房地產(chǎn)典當(dāng)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范
面對(duì)瞬息萬(wàn)變的金融危機(jī)影響因素，典當(dāng)行為及典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素都將增加，且風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及各種不可預(yù)測(cè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)等方面。
法律風(fēng)險(xiǎn)
從法律風(fēng)險(xiǎn)控制角度來(lái)看，法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于行為主體的具體行為與法律規(guī)定之間存在差異而導(dǎo)致其依法承擔(dān)責(zé)任或權(quán)益受到損失的可能性。當(dāng)人們實(shí)施了一種法律所禁止的行為，或沒(méi)有去實(shí)施一種法律明文規(guī)定必須實(shí)施的行為，則這種情況下的作為或不作為都有可能面臨法律的制裁，這種由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而作為或不作為所帶來(lái)的面臨法律制裁、受到損失的可能性，就是人們所通常理解的基本的法律風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)行《典當(dāng)管理辦法》與原規(guī)定相比，加強(qiáng)了對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，如該法規(guī)第25條規(guī)定,典當(dāng)行不得收當(dāng)未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程以及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)；第44條規(guī)定,典當(dāng)行財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本的50%;房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本；注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元;注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%，意在加強(qiáng)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)比例管理。在典當(dāng)行而言，在金融危機(jī)大潮中面對(duì)大額房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻保證自己所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)不應(yīng)觸及該法規(guī)的禁止性規(guī)定，不要好大喜功，從而導(dǎo)致典當(dāng)合同無(wú)效或受到商務(wù)行政主管部門(mén)根據(jù)該辦法第60條的規(guī)定給予行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，在物權(quán)法施行后，當(dāng)戶應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)挠靡嫖餀?quán)性質(zhì)和借貸抵押的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)，防止理解上的偏差導(dǎo)致按抵押借款性質(zhì)認(rèn)為，即使逾期贖當(dāng)也可通過(guò)債務(wù)清償來(lái)取回當(dāng)物，從而喪失按期贖當(dāng)才可避免死當(dāng)而喪失房地產(chǎn)物權(quán)的嚴(yán)重后果。
另外，雖然《典當(dāng)管理辦法》第26條對(duì)典當(dāng)行禁業(yè)范圍所作規(guī)定并未將發(fā)放質(zhì)押貸款、不動(dòng)產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）抵押貸款列入禁業(yè)范圍，但因其與上位法實(shí)際存在著嚴(yán)重的沖突，因此并不意味著典當(dāng)行從事房地產(chǎn)抵押貸款就合符法律規(guī)定或具有當(dāng)然的法律效力。因?yàn)椋覈?guó)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第19條規(guī)定：“未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個(gè)人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)”，而典當(dāng)行至今并不屬于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，《典當(dāng)管理辦法》的法律位階也遠(yuǎn)不及《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》高，故如典當(dāng)行的融資放款業(yè)務(wù)觸及我國(guó)加入WTO后日益嚴(yán)峻的防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)壓力所要求的政策底線時(shí)，將很容易地被當(dāng)戶或人民法院、仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)我國(guó)《合同法》及最高人民法院近期相關(guān)司法解釋的規(guī)定，以違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效條款而否定該典當(dāng)行為的合法性，從而導(dǎo)致達(dá)不到其收取可觀典當(dāng)收入的經(jīng)營(yíng)目的。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
除了典當(dāng)當(dāng)事人不能隨時(shí)掌握市場(chǎng)行情、供求變化，進(jìn)而隨行就市地調(diào)整典當(dāng)價(jià)格，就可能出現(xiàn)死當(dāng)及死當(dāng)物增加、費(fèi)用損失及資金占?jí)旱惹樾瓮猓�要注意控制因金融危機(jī)影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)、流通以及評(píng)估、變現(xiàn)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前許多原材料價(jià)格上漲，而很多企業(yè)與上下游企業(yè)的買賣合同早在年初甚至去年就已簽訂，這導(dǎo)致生產(chǎn)越多虧損越多，相當(dāng)部分的企業(yè)寧愿主動(dòng)違約。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步惡化，可能形成“違約潮”，進(jìn)而影響當(dāng)戶預(yù)期的當(dāng)金償還能力，造成損失慘重的死當(dāng)后果發(fā)生。
3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
金融危機(jī)情形下，國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形式變化莫測(cè)，我國(guó)相關(guān)當(dāng)物的市場(chǎng)行情受國(guó)際因素影響的關(guān)聯(lián)度越來(lái)越大。由于金融危機(jī)所引起的市場(chǎng)、價(jià)格等的巨大波動(dòng)和變化，許多企業(yè)簽訂合同之時(shí)所預(yù)期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益就很可能難以達(dá)到，由此會(huì)引發(fā)比較多的違約現(xiàn)象。更有一些企業(yè)，如果在金融危機(jī)中破產(chǎn)或倒閉，那么其原先所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同必然都無(wú)法繼續(xù)履行。而一家企業(yè)違約或者無(wú)法繼續(xù)履行合同，必然又影響到其上下游企業(yè)相關(guān)合同的履行。經(jīng)濟(jì)合同不能有效履行，企業(yè)簽訂合同當(dāng)初所預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益也必然難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而會(huì)影響到當(dāng)戶正常收入預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)，造成當(dāng)物死當(dāng)損失、絕賣當(dāng)物變現(xiàn)困難的兩虧情況發(fā)生。
另外，典當(dāng)行作為一個(gè)即古老又新興的社會(huì)化融資渠道，由于其服務(wù)對(duì)象比較復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，再加上典當(dāng)行一般是小型企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，行業(yè)及內(nèi)部的管理還不完善，經(jīng)營(yíng)者的業(yè)務(wù)、知識(shí)水平不盡人意，也沒(méi)有形成系統(tǒng)完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[2]，加之有的當(dāng)戶存在不計(jì)后果的融資利益驅(qū)動(dòng)，由此發(fā)生的各種不可預(yù)測(cè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)必將存在。
多難、時(shí)艱之際進(jìn)行房地產(chǎn)典當(dāng)，當(dāng)趨利避害，好之為之，方可達(dá)到房地產(chǎn)典當(dāng)在金融危機(jī)下對(duì)當(dāng)戶尤其是中小企業(yè)拾遺補(bǔ)缺的快速融資作用。
參考文獻(xiàn)：
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呂舒\劉謙
