隨著國家房屋新政的出臺，購置第二套住房的貸款難度大大增加，這讓許多原來有購房打算的人們不得不重新盤算，反映在二手房交易市場最明顯的就是房屋買賣糾紛增多，其中以購房者反悔的居多，一部分人寄希望于新政能帶來房價的“拐點”，決定持幣觀望，一部分人則由于首付和利率的提高無力承擔上漲的購房資金，不得不將購房計劃擱置。
江蘇省蘇州滄浪區法院近日審理了一起房屋買賣合同糾紛案件，其起因就是新政的出臺。
老張為了改善居住條件，把自己現在居住的一套房屋放在中介公司掛牌出售，想在房屋出售后另行購置新房。不久，這套房屋被老王相中，今年3月，雙方簽訂房屋買賣合同，老王當天就支付了5萬元定金，可是其后，老張卻拒絕辦理房屋過戶登記手續，老王多次進行交涉，老張都拒絕出售房屋，無奈之下，老王一紙訴狀將老張告上法院，要求其雙倍返還定金10萬元。
在法庭上，老張稱，他出售的房屋是自己僅有的一套房屋，出賣的目的是為了改善居住條件，賣出之后必然要購買第二套房屋，而2010年4月14日，國家出臺了一系列對房產調控的政策，主要體現在二套房屋貸款成本的增加，他違約的直接原因是國家二套房屋貸款政策的出臺，是為了避免其二次購房時的損失，屬于合理違約，應予以免責。
老張之所以認為自己可以免責，是因為在雙方簽訂的房屋買賣合同中免責條款約定:如因洪水、地震、火災或者法律法規變化、政府(包括銀行)政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，合同雙方和中介方互不承擔違約責任。老張認為，這次房屋新政的出臺就是屬于“政府(包括銀行)政策變化”的不可抗力。
那么，這樣的免責條款本案中是否適用呢?法院審理認為，老張是否屬于購置二套房產、購置二套房產是否因新政受影響，受多大影響均不確定，與本合同的相關性亦不確定，不能以此作為不可抗力的理由。遂判決老張雙倍返還給老王定金10萬元。
房屋新政出臺以后出現的房屋買賣合同糾紛案件，多數圍繞著違約、賠償金額等問題。面對由國家政策變化影響市場而導致案件增多的情況，法官發現，此類案件遇到的新問題新難點多，當事人情緒起伏大、調節難度大，因此，法院應針對問題組織法官學習新政文件，不斷提高處理此類問題和解決矛盾的能力。
同時，承辦法官提醒，無論是買家還是賣家都應在交易前預見房屋交易的風險，并理性對待政策的出臺和房價的起伏，一旦簽約就應履行承諾，以免給自己和對方造成損失。
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