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小產權房買賣 |
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| 小產權房法律分析大全 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2012/9/14 14:57:04 |
小產權房法律分析大全
首先來明確一下這個概念：什么是小產權房？小產權房是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義把村民承包的土地以租代買，建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。無論是村集體組織還是開發商均不具備房地產開發資質，未取得工商營業執照、土地使用證、建設規劃許可證、又無商品房預售許可證。
這就涉及到現行法上幾個比較重要的法律條文。一個是《土地管理法》第43條第1款的規定、《物權法》第3條第3款、第4條、第39條、第42條第1款、第153條的規定。如果運用法律解釋的方法可以得到這樣的一個結論。《物權法》第153條說，宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。這就把《土地管理法》第43條第1款的規定引入到物權法中。從目前土地管理法第43條第1款的規定我們可以看出，無論是單位和個人在土地上進行開發、建設，都要求在國有土地上進行。如果在集體土地上進行的話，在這一條款中設置了三個例外的規定：建鄉辦鎮辦企業、集體成員建住宅、建公共設施和公益設施等。我們可以得出的結論就是集體土地上面的建設用地使用權和宅基地使用權從現行法上確立的法律規則來講，能夠進入土地交易的一級市場自由的進行流轉，的確是欠缺比較扎實的法律根據。
石家莊小產權房產律師認為,法院遇到這樣的案子有兩類：第一類是違章建筑，就是沒有規劃的、自己蓋的，如果要流轉的肯定不予支。第二類是討論的小產權房的范圍是經過規劃部門規劃的，主要是舊村改造項目的小產權房。物權法的第30條，第31條。第30條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。也就是說，這個房子蓋起來之后就取得了物權，并不需要國家發的大證，即產權證才享有物權，蓋完以后，房子就屬于產權人。只不過受第31條的限制：依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。也就是說，房子建成以后，但是你要買它，國家沒有發證，物權沒法變動。房子交付以后，買受人取得了實際占有的權利，這時候物權沒有變動。
自從畫家村小產權房買賣糾紛塵埃落定后，北京市各區縣人民法院在審理農村私有房屋買賣時均會參照北北京市高級人民法院《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發[2004]391號）審判，在確認房屋買賣合同無效的前提下將房屋增值部分及區位補償價的主要部分支付給買房人，而在2009年月份，情況發生了變化，北京市高級人民法院認為：
1、對于合同的效力仍然應認定無效。
2、對于區位補償價則要看時期，對于訴訟期間未列入拆遷項目的涉案房屋，區位補償價可不予處理，待到列為拆遷項目后由當事人再行解決。
3、第2項的規定是適用于賣房人起訴的情形，不適用于買房人。
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