2001年簽訂農村房屋買賣合同，買方為外地人，村委會書面承諾辦理宅基地使用證，賣方承諾辦理房產證過戶，后來村委會一直未辦，有無通過法律途徑解決？有觀點認為82年憲法前的類似買賣才有效 之后的一律無效村委會的書面承諾是否有效現實中很多農村房屋買賣的 村里幫買方辦理宅基地證的行為是否合法有效
現實中法院一般不審查發證行為的合法性 如果有證直接認定買賣合同無效，如果該證被政府撤銷則認定合同無效已被法院認定有效的案例有以下幾種：
第一，房屋坐落土地性質為國有還是集體存在爭議，但買受人已經取得北京市人民政府頒發的《房屋所有權證》；
第二，在交易當初由某區房屋產權交易所頒發了《賣契》；
第三，購房后一家非農業戶口遷入購買房產，當地村委會填報的宅基地審批表使用權人登記為買受人，集體建設用地使用證使用權人變更為買受人；
第四，買房時買受人為其他經濟組織成員（農業戶口），買房后轉為居民，但在買房后其父母將農業戶口遷入房產所在地。
我辦理的上百件此類案件中，只有在上述幾種情況下，買賣合同才會被認定為有效。但是，實踐中還有些案件存在特殊之處，我認為也應當考慮作出有效判決。
第一，1989年購買房產，購買時間遠遠早于國務院文件，應根據法無明文規定不溯及既往的原則，駁回原告訴訟請求；
第二，買受人在1995年落實戶口返城支教，為解決住房，由學校、村委會出面聯系購買爭議房產，此類情況應當予以特殊考慮；
第三，買受人在購買房產后辦理了鄉鎮一級登記手續，并依法繳納了契稅，獲得了北京市財政局頒發的《契稅證》。此證記載：“該證為房屋產權的有效證件之一。”買受人因信賴政府，且根據當時的政策規定已經辦理完畢全部手續。此時如果以未在區縣級政府登記為由認定買賣合同無效，我認為賦予買受人的義務過多，且無效民事行為仍由國家征稅，確實存在矛盾之處；
第四，購買房產后，在鎮政府辦理了房屋過戶稅款繳納手續，鎮政府頒發了《土地使用權證》，并與村委會簽訂了《土地使用權租賃協議》，租用集體土地并每年繳納土地使用費。此種行為符合房產所有權購買和土地使用權租賃的房屋使用方式，該買賣行為應當認定為有效；
第五，出賣人本身不是集體經濟組織成員，也就是說爭議房產及宅基地使用權已經不在集體經濟組織之內。出賣人出售房產的行為沒有導致集體經濟組織財產流失、利益受損，因此，不應以損害集體經濟組織利益為由認定買賣合同無效。處理此類案件應堅持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
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