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盧榮 劉慶華

　　【基本案情】

　　原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠桂經(jīng)營。

　　2007年3月17日被告皮遠桂給付被告朱茂海購房款65000元，被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設用地使用證交給被告皮遠桂，朱茂海將65000元匯給在長沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

　　2008年11月16日朱茂海與皮遠桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠桂，記占地面積148㎡，總計房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問題，孫元珍與皮遠桂夫妻發(fā)生分歧。

　　另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購買中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有；被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地；在本案訴訟過程中皮遠桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會申請了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國有土地使用證（土地性質(zhì)為租賃）；此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣給了朱召將（未辦理變更登記）。

　　【焦點問題】

　　本案的焦點即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣給被告皮遠桂是否合法，也就是皮遠桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應當受法律保護。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。《中華人民共和國合同法》也對善意取得不動產(chǎn)所有權(quán)的予以保護。本案中，其一、原告孫元珍無證據(jù)證實皮遠桂是惡意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶主為朱茂海，且第一次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時間有2年之久不符合行使撤銷權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其三、房屋轉(zhuǎn)讓的價格90000元是朱茂海與皮遠桂協(xié)商的價格，原告也無確鑿證據(jù)證實轉(zhuǎn)讓的價格不合理，故皮遠桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來對抗皮遠桂受讓房屋。其四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動的始終。其理由有1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長沙的兒子朱召生的事實 與原告陳述自己在長沙照顧兒女的事實一致；2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當時皮遠桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁；3、孫元珍并無證據(jù)證實自己不知情；4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應知道賣房的始終。

　　但善意第三人取得不動產(chǎn)，須登記過戶才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標的物并非國有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無農(nóng)村宅基地過戶登記的強制性的規(guī)定。

　　本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

　　【觀點分歧】

　　案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

　　第一種意見：此類合同無效。

　　農(nóng)村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠桂房屋及土地買賣的行為未征得當?shù)卮逦瘯�的同意，也未到相關(guān)部門辦理土地變更登記等手續(xù)。

　　第二類意見：此類合同有效。

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。本案被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣的行為。對于此點，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對于此事的處理：1、孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個情況，將對其處理是：責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦手續(xù)，將其辦理為國有；2、朱茂海將房屋賣給皮遠桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國土部門當時查處應當沒收非法所得、責令停止違法行為，然后補辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。

　　【案件評析】

　　筆者同意第一種意見。

　　1、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保證，該合同因合同標的不能而無效，所謂標的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能，如果標的無法實現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價款，出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理，導致農(nóng)村房屋及土地無法辦理過戶登記。

　　2、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性，應該說明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民，非玉圃村集體經(jīng)濟組織成員，于1994年購買了玉圃村村民戴成然的房屋（本案爭議的房屋），在征得當?shù)卮逦瘯�同意后，辦理了房屋所有權(quán)的變更登記，土地未過戶也沒有辦理集體土地使用權(quán)證，且一直在玉圃村居住至今，其實際屋主身份已得到當?shù)卣J可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權(quán)證，其土地來源據(jù)玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠桂向玉圃村村民委員會提出宅基地申請，經(jīng)村委會同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。

　　3、認定農(nóng)村房屋買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現(xiàn)實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩(wěn)定。

　　綜上，本案原、被告爭議的房屋未經(jīng)村委會書面同意，亦未辦理審批、過戶手續(xù)，被告皮遠桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質(zhì)為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。