小區(qū)配套與宣傳不符 證據不足業(yè)主輸官司
本報訊 入住后，發(fā)現小區(qū)配套設施與此前的樓盤宣傳不符，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。近日，北京市第一中級人民法院對這起商品房預售糾紛作出終審判決，因業(yè)主不能提供證據證明自己的主張，法院判決維持原判，業(yè)主的訴訟請求被駁回。
2004年11月28日，耿某與北京海灣京城房地產開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議。2006年6月26日，北京市建筑設計研究院第四設計所向海灣公司發(fā)出了《設計變更通知》，該通知載明：“根據市燃氣審批主管部門意見，取消新中關大廈酒店式公寓戶內燃氣設計，而變更為電力烹飪設施，特此通知。”同日，經業(yè)務主管部門、甲方代表、設計方代表、施工方代表四方共同簽章作出《新中關大廈公寓樓取消燃氣》的決議。2006年6月28日，海灣公司向耿某送達了《關于公寓設計變更通知函》，該通知函告知了燃氣設計變更的情況，并告知業(yè)主：如不接受該設計變更，業(yè)主有權退房，并于通知函送達后15日內將退房書面要求交至海灣公司銷售及客服部，同時辦理退房所需手續(xù)，并于辦理退房手續(xù)后30日內將業(yè)主已付購房款退還；如接受該設計變更，于收到此通知函后15日內到海灣公司銷售及客服部簽署補充協議。
2004年10月21日，海灣公司取得編號為“市政公用（燃氣、熱力）甲級010109－sj”的“新中關項目燃氣工程”設計證書。新中關宣傳畫冊中載明：“該項目以及相關設施尚在實施建設中，此樓書內各規(guī)劃、效果圖有可能更改或調整，非實際交樓標準，開發(fā)商保留最終解釋權。”
2006年11月20日，北京新中關公寓樓通過驗收取得《北京市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。當月，海灣公司將上述商品房交付耿某，交付房屋未安裝天然氣，海灣公司向其交付了一個電磁爐。耿某認為房屋交付后，多處與開發(fā)商原先承諾的不一致，要求開發(fā)商兌現承諾并賠償損失，由此產生訴訟。
北京市海淀區(qū)人民法院審理后認為，耿某對于自己的訴訟請求，不能提供充分的證據予以證明，判決駁回其全部訴訟請求。
一審宣判后，耿某不服，向北京市一中院提出上訴。
當事人說
原告：房屋多處不符合約定
被告：無過錯訴請沒有依據
原告訴稱：我與海灣公司于2004年11月28日簽訂《商品房買賣合同》。房屋交付后我發(fā)現該房屋多處不符合合同約定。根據雙方合同約定，應當天然氣入戶，但是該房屋沒有天然氣管線，不能開通天然氣。根據海灣公司的宣傳資料，該公寓為高級酒店式公寓，按照其宣傳畫冊，應該有走廊吊頂，但是實際公共過道的走廊沒有吊頂，各種管線裸露于地面兩米左右。根據宣傳資料，按照約定的時間買房者，可以享有1張價值1萬元的新中關亞歷山大會員卡，而我實際獲得的卻是國貿附近的價值1萬元的亞歷山大會員卡。我買房子在新中關，就是看中新中關的整體配套設施，消費方便，而國貿附近的亞歷山大會員卡我不方便消費，因此要求退還該卡，由海灣公司返還現金1萬元。按照其宣傳資料，在該樓內有亞歷山大會館，但海灣公司沒有兌現，致使房屋價值減少。根據宣傳資料，VIP貴賓層采取泰式裝修風格，裝修標準高于普通層。根據雙方合同約定，海灣公司應當雙倍返還裝修設備、材料差價。
原告起訴請求：1.判令海灣公司履行合同中天然氣入戶的約定；2.判令海灣公司對室外公共走廊進行封閉吊頂；3.判令海灣公司退還1萬元亞歷山大會員卡費；4.判令海灣公司退還因未履行亞歷山大會館的配套設施而使房屋價值減少的房款2萬元；5.判令海灣公司履行其VIP貴賓層泰式風格裝修的承諾；6.訴訟費由海灣公司承擔。
被告辯稱：第一，我公司與原告簽訂《商品房買賣合同》前，已經獲得天然氣的安裝許可，2006年6月26日接到北京市建筑設計研究院第四設計所的《設計變更通知》，北京市燃氣審批主管部門要求酒店式公寓將燃氣設計全部更改為電力烹飪設施。我公司被迫進行變更。我公司及時向原告發(fā)出《關于公寓設計變更通知書》，該通知書已經明確告知天然氣變更以及其權利等問題。但在規(guī)定時間內，原告未退房，亦未提出任何書面異議。設計變更后，我公司需將已經施工的燃氣管道全部拆除并賠償燃氣安裝公司的各項損失，并為全體業(yè)主配備了高級電磁爐。現原告要求天然氣入戶根本不能實現，無任何操作履行的可能。第二，公共走廊的裝修標準符合國家的相關規(guī)定，符合安全和使用功能，且已經驗收合格。第三，原告關于退還1萬元亞歷山大會員卡費的請求無法律和事實依據。原告獲得該卡的消費權利系我公司贈送所得。我公司在贈送該會員卡時已經明確告知該卡的解釋權歸我公司。第四，《房屋買賣合同》及附件均未約定亞歷山大會館的配套設施。我公司雖然在宣傳中提及亞歷山大會館，但只是示意性表述，且已注明此宣傳不作為合同邀約或此非為實際交樓標準。原告所購房屋已每平方米漲價4000元，價值沒有減少反而大幅增加。第五，我公司已經嚴格按照合同約定履行了VIP樓層的裝修風格。所有酒店式公寓內的家具以及裝飾均為原告等業(yè)主自行挑選，我公司代為付款購買的。
新聞觀察
開發(fā)商打“擦邊球” 樓盤配套偷工減料
隨著我國在房地產方面的法律規(guī)定日臻完善和購房者的維權意識日益增強，開發(fā)商在建設預售商品房本身的過程中出現明顯違約的硬傷逐漸減少，然而，在預售樓盤的相關物業(yè)環(huán)境方面開始出現“偷工減料”的現象，業(yè)主入住時才發(fā)現與預售樓盤時廣告宣傳的物業(yè)環(huán)境標準相距甚遠。
由于此類問題通常存在樓盤商業(yè)廣告承諾籠統、未納入合同條款及缺乏認定違約統一標準等問題，所以易于被開發(fā)商打“擦邊球”。與傳統的房地產糾紛以房屋本身為糾紛爭議焦點不同，此類糾紛爭議的焦點在房屋所在小區(qū)軟硬件配套環(huán)境領域，而該領域的案件在房地產案件中屬于相對較新的案件類型。
長期審理房地產糾紛案件的法官告訴記者，在當前購房人更加看重社區(qū)及物業(yè)環(huán)境的情況下，預售商品房配套設施偷工減料的問題將成為引發(fā)糾紛的新增長點。
在司法實踐中，開發(fā)商對預售樓盤配套設施打“擦邊球”的情形主要表現為三種形式：
硬件環(huán)境承諾
僅作廣告噱頭
2006年6月，王先生與某房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，出資120余萬元購買了北京市海淀區(qū)某高檔住宅小區(qū)一套三居室預售商品房。王先生說之所以選擇購買該商品房，是因為在售樓廣告中看到該樓盤有游泳池、健身館等會所配套設施相當完善，硬件環(huán)境良好，且房地產公司在銷售宣傳時，一再強調廣告中承諾的硬件設施一定會在交房后半年之內投入使用。
2007年11月，該房地產公司交付房屋后，王先生發(fā)現該樓盤小區(qū)的硬件環(huán)境配套設施與售樓廣告的宣傳相差甚遠，直到2008年5月開發(fā)商承諾的配套設施只有部分交付使用，根本就沒有游泳池、健身館等會所。
王先生就該違約情形詢問開發(fā)商，開發(fā)商稱雙方簽訂的《商品房預售合同》中并沒有附帶游泳池、健身館等會所的約定，雙方的權利義務應以合同約定的范圍為準，其行為沒有違反雙方房屋買賣合同的約定，不承擔違約責任。
法官告訴記者，此類案件中，開發(fā)商為推銷其開發(fā)的樓盤，通常在樓盤的商業(yè)廣告和宣傳冊中進行夸大或虛假的宣傳，以吸引更多購房者來簽訂商品房預售合同，但是當房屋竣工后，實際交付房屋的小區(qū)環(huán)境、配套設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，而這時購房者往往由于已交付了房價款而處于被動地位，開發(fā)商算定房價飛漲使購房者不會輕易選擇解約退房。為規(guī)避虛假廣告宣傳的責任，開發(fā)商通常抗辯稱開發(fā)商的義務及承諾責任應以雙方簽訂的《商品房預售合同》中載明的條款為準，商業(yè)廣告只是宣傳的手段不能成為購房者主張權利的依據，更有甚者，有的開發(fā)商還在《商品房預售合同》的附件中加入開發(fā)商對廣告宣傳中的承諾有解釋權的條款以規(guī)避自己的責任，使得購房者主張權利時難以找到相應的合同依據，信賴利益嚴重受損。
軟件配套服務
淪為空頭支票
2007年1月，李女士在售樓廣告中看到開發(fā)商宣稱該公司與某重點小學有合作協議，凡在該小區(qū)購買房屋的業(yè)主可以享受免費班車接送孩子上學的服務。考慮到自己的小孩可以上重點小學而且孩子上學方便，2007年2月，李女士與房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，購買了北京市海淀區(qū)某商品房住宅小區(qū)一套二居室預售商品房。
李女士入住后待其孩子準備上小學時發(fā)現，小區(qū)并沒有接送孩子上學的免費班車，只能自行接送孩子上學回家，相當不方便。李女士找到開發(fā)商，要求履行其在售樓廣告中的承諾。開發(fā)商稱，由于小區(qū)樓盤銷售后入住率并不高，單獨接送孩子上學導致物業(yè)管理成本過高，暫緩執(zhí)行班車接送的承諾。開發(fā)商以此為借口，一拖再拖一直未履行該承諾。
李女士當初購買該小區(qū)住宅很大程度上考慮到孩子上學方便，減輕家長負擔，由于購買房屋的目的不能實現，她要求解除購房合同并由開發(fā)商承擔違約賠償責任。開發(fā)商則稱，依約交付了房屋，并不存在違約行為，拒絕承擔違約賠償責任。
據法官介紹，此類案件中，開發(fā)商通常抓住購房者看重房屋的地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的相關軟件服務，在預售時籠統地承諾樓盤優(yōu)勢及優(yōu)越服務，而實際上這些承諾在預售時已設下圈套，即故意將預售商品房的配套軟件服務標準“模糊化”，使其欠缺可操作性，以至于很難認定開發(fā)商未履行承諾的狀態(tài)是否構成違約或是否已經違約，并且使這種狀態(tài)始終處于一種未履行但準備履行或者正在準備履行的一種持續(xù)性準備的假象上，使業(yè)主處于一種無法充分肯定開發(fā)商已經處于違約狀態(tài)的困惑之中。
物業(yè)環(huán)境設施
施工大幅縮水
2007年3月，王先生從北京市海淀區(qū)某核心區(qū)樓盤預售的宣傳廣告中看到，該樓盤小區(qū)將有知名健身會館入住，裝修風格時尚高檔，是高級金領投資置業(yè)的理想樓盤，按照廣告規(guī)定的時間買房者，可以享有1張價值1萬元的小區(qū)會館會員卡。王先生受裝修風格環(huán)境與高級會館入住條件的吸引，以每平方米兩萬多元的高價在該售樓廣告中規(guī)定的時間與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》。
房屋交付后，王先生發(fā)現小區(qū)環(huán)境設施多處與售樓廣告中宣傳的承諾不一致，知名健身會館改為了一個簡陋的會館，得到的會員卡不是該小區(qū)的而是建國門地區(qū)會館的會員卡。
王先生認為，開發(fā)商沒有兌現其在樓盤廣告中的承諾，導致房屋價值減少，要求開發(fā)商補償因小區(qū)環(huán)境標準降低而導致房屋價值減損的損失。開發(fā)商認為，已經按照售樓廣告的宣傳履行了相應的承諾，承諾的標準并未在雙方簽訂的《商品房預售合同》中明確約定，該標準的解釋權在開發(fā)商自己，開發(fā)商拒絕支付房屋價值減損的損失。
法官告訴記者，此類案件通常發(fā)生在具有特色物業(yè)環(huán)境的預售商品房小區(qū)，開發(fā)商通常為消減開發(fā)商品房的成本，又為防止直接偷工減料構成明顯的違約遭致賠償，故意在概念化的物業(yè)環(huán)境設施標準中消減材料成本企圖蒙混過關。在審判實踐中，法官在確定開發(fā)商是否違背了其商業(yè)廣告中的承諾也存在困惑，如何認定開發(fā)商違約的“臨界點”成為司法保護的難點。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。
人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》
第二條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
法官建議
四招對付虛假承諾
購買預售商品房，面對開發(fā)商在樓盤廣告中夸大或虛假的承諾，法官給購房人提出了以下四條維權建議：
——購房者在選購房屋過程中，要充分關注開發(fā)商的商業(yè)廣告的具體內容并做好相應的廣告承諾內容取證工作，固化廣告承諾的范圍、內容及標準，日后一旦發(fā)生糾紛，這些可作為維權的依據。
——購房者在簽訂《商品房預售合同》時，要仔細閱讀商品房的小區(qū)環(huán)境標準條款，對小區(qū)環(huán)境標準條款應當約定詳細、可操作及可量化，防止進行概念化標準條款的約定，消滅日后發(fā)生糾紛的隱患。
——購房者在簽訂《商品房預售合同》時，最好能夠跟開發(fā)商在格式文本之外單獨約定小區(qū)軟硬件標準條款及法律責任，將開發(fā)商在樓盤商業(yè)廣告中的承諾落實到合同條款之中，并可將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同附件，成為日后發(fā)生糾紛時的合同依據。
——購房者在信賴利益受到損害時，要拿起法律武器對開發(fā)商廣告欺詐行為進行投訴或起訴以維護自己相應的法律權益。
對開發(fā)商的廣告欺詐行為應在區(qū)分預售商品房商業(yè)廣告的法律性質系合同邀約還是要約邀請后，采取不同的法律策略。如果商業(yè)廣告已具備要約的構成要件時，購房者可依據該商業(yè)廣告的具體內容要求開發(fā)商承擔繼續(xù)履行該商業(yè)廣告中的具體承諾或承擔損害賠償責任。如商業(yè)廣告只是要約邀請，但商業(yè)廣告嚴重夸大或虛假宣傳，足以導致購房者陷入意思錯誤而作出違背其真實意思的表示，開發(fā)商的商業(yè)廣告行為對購房者構成民事欺詐，購房者有權主張開發(fā)商對其承擔締約過失賠償責任。
連線法官
業(yè)主訴請為何全被駁回
耿某一共向法庭提出六項訴訟請求，全部被駁回，無一得到支持。對此，本案一審的審判長高亞利向記者進行了詳細的解答。
耿某主張，海灣公司未履行天然氣入戶的約定，而是單方變更合同取消了天然氣入戶，采用配備電磁爐進行替代履行，其行為已構成違約，要求海灣公司履行合同中天然氣入戶的約定。
對此，高亞利說，本案的天然氣設計變更是經業(yè)務主管部門、甲方代表、設計方代表、施工方代表四方共同簽章確認作出《新中關大廈公寓樓取消燃氣》的決議而進行變更的，該變更非因海灣公司的原因所致，且海灣公司及時告知，并以向其提供高級電磁爐的方式進行了替代履行，并非海灣公司拒不履行天然氣入戶的約定。現海灣公司繼續(xù)履行天然氣入戶約定已無事實基礎。對耿某要求海灣公司繼續(xù)履行天然氣入戶約定的訴訟請求，法院不予支持。
高亞利告訴記者，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。耿某未向法院舉證證明雙方合同以及補充協議有公共走廊必須進行封閉吊頂的約定，也未證明公共走廊未封閉吊頂違反國家強制性規(guī)定。現新中關大廈公寓已通過驗收并投入使用，耿某要求海灣公司繼續(xù)履行對公共走廊進行封閉吊頂的訴訟請求缺乏約定或法定的依據，法院對此也不予支持。
耿某提出，新中關亞歷山大會館取消后，其使用會員卡不方便及造成房屋價值減損，要求海灣公司退還1萬元會員卡費。
對此訴訟請求，高亞利說，因耿某在取得該卡時，未與海灣公司在購房合同及補充協議中明確約定使用地點及退卡條件，而且耿某現已實際取得亞歷山大會員卡，其要求退還會員卡費用無相應合同依據，法院不予支持。
對耿某要求海灣公司賠償因未履行亞歷山大會館的配套設施而使房屋價值減少的房款2萬元的訴訟請求，高亞利說，因為無相應證據證明該損失的存在，這項訴訟請求無法獲得支持。
對耿某要求海灣公司繼續(xù)履行其貴賓層泰式風格裝修承諾的訴訟請求，高亞利告訴記者，根據法院會同雙方對現場進行勘查的結果，海灣公司已對該樓層進行了泰式風格裝修，耿某主張上述承諾中包括對其購買房屋的套內面積也進行泰式風格精裝修缺乏明確的合同依據，該訴訟請求法院亦不予支持。
高亞利對記者說，法院判決駁回耿某的全部訴訟請求，因此案件受理費1210元，由耿某負擔。
