拆遷評估的正當程序
評估價格能否真實，符合實際，需要有正當的程序作為保障。對被拆遷房屋的評估屬于房地產評估的范圍，應當遵循相關的國家標準。然而國家雖然早已頒發《房地產估價規范》，但在建設部出臺《城市房屋拆遷估價指導意見》之前，授權各省、市、自治區人民政府制定具體被拆遷房屋的估價辦法。于是，八仙過海，各顯神通。有的地方的估價辦法完全背離實事求是原則，目的只有一個，即千方百計降低價格。有的地方則規定得過于原則，無法操作。為解決這一矛盾，作者在建設部規章出臺之前，便將自己研究的成果在本書初版時就提
供給讀者參考。建設部的指導意見出臺后，我將之作了對比，感覺并無原則性的差別，倒是我的意見更具體一些。故再版時，基本無二、估價開始前的工作內容
對被拆遷房屋的估價程序的評估前步驟主要包括以下內容：
一 明確估價基本事項
1.明確估價目的：關于被拆遷房屋估價目的，各地的規定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結果的期望用途。估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。
2.明確估價對象：2004年1月1日起施行的建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：1 擬拆除房屋的區位、用途、建筑面積的市場價格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設施的市場價格；3 擬拆除房屋的院落空地應給被拆遷人的土地補償價。
3.明確估價時點：估價時點是估價結果對應的日期，它是根據估價目的所確定的。房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。估價結論具有很強的時間相關性，同時又具有很強的時效性。此外，估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。
對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應征得委托方認可。
二 擬定估價作業方案
1.確定估價技術路線：房地產估價的技術路線，也就是確定房地產價格形成過程和形成方式。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。
2.確定估價方法：房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程的形成方式的認識，而房地產估價方法本身反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結果，應當正確確定估價方法。
估價人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法并在實際操作中規范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。
3.明確應該調查收集的資料及其來源渠道：估價所需的資料包括1 對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；3 相關房地產交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。
作為專業機構，估價機構與估價人員應經常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應在平時收集資料的基礎上，擬定所需調查收集的資料及其來源渠道。
4.預計所需的時間、人力、經費：根據所需估價的對象情況，應初步預計完成該項估價任務所需的時間、人力、經費，在保證估價按時、按質完成的前提下，應力求達到人力、經費最省的目標。
5.擬定作業步驟和作業進度：在以上工作的基礎上，應對所承擔的房地產估價任務擬定作業步驟和作業進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數。
三 收集估價所需的資料
在平時收集估價資料的基礎上，估價人員應著重收集反映可能拆遷地區狀況的資料，如該地區房屋的環境、坐落、四至、面積、產權等資料，以及與具體估價對象相關的其他背景資料。
四 實地查看估價對象
估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置，周圍環境，察看該房屋的外觀、建筑結構、裝修水平、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
以上四個步驟，是接受評估委托后、開始估價之前應做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。
估價中的工作內容
完成了估價的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括5個步驟，其工作內容是：
一 選定估價方法計算：對于估價對象可選用合適的估價方法進行計算，計算的成敗，關鍵在于嚴謹，防止發生不必要的人為的或技術差錯。
二 確定估價結果：對不同估價方法計算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。對不同估價方法估算出的結果，通常應做以下檢查：1 估價過程是否有誤；2 基礎數據是否準確；3 參數選擇是否合理；4 評估項目是否遺漏或重復；5 是否符合估價原則；6 公式選用是否恰當；7 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。
在確認估算結果無誤之后，應根據具體情況計算出一個綜合結果。在計算出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結晶進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。
確定估價結果，要實行估價師負責制，要堅持實事求是的原則。估價師對自己的計算結果承擔責任，絕不可出借資質，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。
三 撰寫估價報告
1.撰寫估價報告的要求
(1)全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文的內容和附件資料應齊全、配套。
(2)公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據。
(3)準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對估價結果可能產生的影響。
(4)概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。
2.估價報告的框架結構：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。
對于成片多宗被拆遷房屋的同時估價，且單宗房屋的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。
3.估價報告應記載的事項：1別估價項目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價方(房地產估價機構)姓名和住所；4 估價對象；5 估價目的；6 估價時點；7 價值定義；8 估價依據；9 估價原則；10 估價技術路線、方法和測算過程；11 估價結果及其確定的理由；12 估價作業日期；13 估價報告應用的有效期；14 估價人員；15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；16 估價的假設和限制條件；17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。
4.估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況：1對土地的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況，剩余的土地使用權年限。其中，對院落空地的相關情況亦仔細描述，不可遺漏。2 對建筑物的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設備設施、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、地基的穩定性、公共設施完備程度、利用現狀、權屬狀況、保修期限以及產權證的情況。3 對估價依據中的土地基準價、區位價等政府公布的文件要注明文號和發布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價依據。
5.估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見；4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和房屋拆遷法律、法規的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告；5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地勘查，并應列出對估價對象進行了實地勘查的估價人員的姓名；6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外、應說明提供重要專業幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項。
估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論應負責任。
四 將估價報告送達委托人
一般情況下，各地對被拆遷房屋的評估無法有時間上的要求，但拆遷活動是有期限的。因此，評估機構在完成了估價報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響拆遷進度，損害當事人利益。
五 將估價報告送達給被拆遷人
對估價報告是否送達給被拆遷人，由誰送達？各地規定不一，因此也產生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評估的利害關系人，應當享有知情權，有權獲得評估報告，以便表明態度。因此，應按照有關規定，估價報告由評估機構或評估機構送達拆遷人后由拆遷人及時送達給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。
至此，被拆遷人房屋的評估活動也完成了最主要的部分。
評估的修訂歸檔工作
在估價報告送達給當事人后，評估活動并未結束。當事人特別是被拆遷人有權提出異議，申請復議或重新鑒定。
一 聽取反饋意見
當評估機構把估價報告送達給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應及時將報告(或復印件)送達給被拆遷人。評估機構有義務聽取當事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業務水平。口頭反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價人員對此作出判斷。
二 作出解釋或修訂意見
對當事人的異議，評估機構應予重視，認真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。
如當事人出于誤解的，評估機構有義務作出口頭或書面的答復，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構應作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構應本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，并后來者優于先者。
三 估價資料歸檔
估價報告應及時歸檔，以便日后有關部門、人員進行查閱、審核。對于估價機構，將估價報告整理歸檔也是積累了一批評估資料，對今后的評估可起到借鑒、參考的作用。當然，在遇到爭議、糾紛時，也可作為供有關部門審閱、評判的依據。實踐中亦有丟失評估資料而給訴訟質證帶來困難的案例。
