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不符合交房條件時購房人應如何面對

　　1．對于房地產商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產商的違約行為。
　　2．對房地產商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權或索賠權。
　　對于合同撤消權，《合同法》第五十五條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”目前法院通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。
　　《合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”具體到房地產糾紛，根據今年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：出賣人遲延交付房屋“經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本條中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。通俗一點講：房地產商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，如果開發商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。
　　3．購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據高法的司法解釋規定，在開發商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
　　(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
　　(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
　　(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
　　(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
　　(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
　　(6)房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；
　　(7)面積誤差比絕對值超過3％的；
　　(8)由于開發商的原因，逾期辦理產權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規定，但是按照《合同法》第九十五條的規定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。
　　(9)對于房地產商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”
　　因此，購房人如對房地產商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據，如果和房地產商不能通過協商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。
　　收房時要注意房屋的保修期
　　1．建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
　　2．關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。”因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”
　　3．那么依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
　　(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。）
　　(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
　　(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
　　(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
　　(5)其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；
　　(6)建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；
　　4．因此，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”的說法更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。