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房地產開發 |
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| 經濟學家賴偉民暗訪百余樓盤揭示樓市真相：八成購房者為炒房客 |
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作者：河北石家莊土地房產律師編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2010/3/10 10:16:00 |
前幾天我在一位經濟學家的個人博客上看到該學著近半年來跑了全國各地幾十個城市、100多個樓盤，和幾百名賣房者、幾百名購房者交流，力圖發現樓市真相，很受感動。于是主動和這位學者聯系，了解到一些故事背后的故事。
一位經濟學家，以普通購房者的身份在半年內走訪全國逾百樓盤，飽覽售樓小姐的熱切和冷眼，炒房客的購買亢奮與真正有住房需求的看房者望價離去的背影。他通過反復交談求索樓價畸高的緣由，真相浮出：樓市已成投資者擊鼓傳花的盛大游戲，真正的需求者似乎稍具實力才勉強有成為看客的資格，然而游戲參與者愈眾、傳遞速度愈快的背后，也有投資無門的困擾。
-究竟誰在買房？
賴偉民，一位專研企業戰略的經濟學家，近幾年他在為企業主授課的時候，被“學生”問及最多的問題竟無關企業發展、決策。“他們都在問，該投資哪兒的房產，何時出手？”
賴偉民接觸的人，要么“用一輩子的工資也買不起一套房”，要么關掉不再賺錢的工廠將資本瘋狂投入房產市場。“如此矛盾。”
其實早在2007年、2008年，房價飛速上漲的時候，賴偉民就產生了要親自考察樓市的念頭，但沒有付諸實施。而真正刺激他行動的一個原因，來自于他的學員們。
“我在各地主要是為總裁班、EMBA班授課，學員都是企業主、企業的高官。在授課之余，也會解答學員們的問題。按理說，企業主最應該關心怎么把企業做好，但是絕大多數學員問的都不是這個問題，而是關心樓市下一步會怎么樣、怎么投資樓市能賺錢。”賴偉民說。2008年底金融危機以來，這些企業主受到了巨大的沖擊，而2009年經濟形勢并不好，房價為何又開始飛快上漲？賴偉民決定開始調查。
這半年多來，除西北地區他只去過西寧以外，其他地區的省會城市都跑遍了。賴偉民一般會在一個城市選擇2-3個樓盤項目，至少有一個位于市中心、一個位于郊區。
“每個樓盤我會呆半個小時到一個小時，一般進門銷售人員都會很熱情，我觀察現場有購房者正在簽約，就會讓銷售人員引薦我去認識一下。因為簽約者是購房成功的案例，所以銷售人員一般都很樂意引薦我們認識。”賴偉民說，通過這種方式，一個項目現場，他一般會與1-2名這樣的購房者進行交流。
結果讓賴偉民大吃一驚：根據交談了解到的信息，10個簽約者中，有8個人買房是為了投資，而不是自住。當然，在銷售現場，賴偉民也看到了眾多為了自住的購房者，而這些人大多猶豫著不買，有的人看看就離開了。
賴偉民的調查得出：2009年下半以來，出手買房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區為甚。
賴偉民的調查得出：2009年下半以來，出手買房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區為甚。
其中讓賴偉民印象最為深刻的，是一個位于貴陽市金陽新區的項目。2009年12月，賴偉民去這個項目看房，售價達到7000多元/平方米，這讓賴偉民難以理解。
“大家都知道貴州省在全國來說并不屬于發達地區，金陽新區還是當地的一個開發區，按理說開發區房價應該更低。2007年房價較高的時候，金陽新區房屋售價還是2000元左右/平方米。這樣一個開發區，人氣、商業都還不成熟，房價卻到了如此高的程度。”賴偉民說。
-購房自住者遭遇冷眼
2009年7月，武漢一處在售樓盤，剛剛展開調研的賴偉民接連遭遇了售樓小姐的熱切和白眼。“一進大門對方迎上來，熱情詢問、推介，隨后知道我是買房自住，頓時冷淡。”這年頭，買房自住的都是少錢的人，投資購房者才受追捧。
之后，賴偉民每到一座城市授課，總要選擇市中心及郊區各一兩處樓盤深入查訪。“我把自己的住房需求復制到各處，與賣樓人攀談，與購房人討論，了解他們的心理動態，為找出樓市根源和關鍵。”
持續長達半年、幾乎遍布所有省市的調研，一個事實被推近賴偉民的眼前：“掏錢的購房者八成以上做投資。真正有居住需求來看房的，面對高得離譜、漲得兇猛的房價，總是選擇觀望或放棄。”
-擊鼓傳花的最后一棒
投資購房者同樣對有真正需求的看房人“不屑”。“我很清楚，廉租房和經適房解決不完居住需求，而絕大多數有居住需求的人根本買不起房。”與賴偉民交談中，就有投資者坦言，“我買房不是賣給他們的，是賣給其他投資者的。”
有眼光的人迅速投入房產，見漲出手；之前有閑錢卻觀望的人此時蜂擁而上，看漲再轉手。賴偉民看到，中國的樓市已成投資者擊鼓傳花的游戲，在房價連漲、愈買愈漲的熱鬧情境下，投資者伴隨催快的鼓點而瘋狂，相信自己手里絕不是最后一棒。
有購房者言：“大家都是投資的，早晚要賣，誰會愿意房價下跌一塊兒套牢？地產商和地方政府更樂于見漲。”
售樓處里的另一面，賴偉民看到很多有真正居住需求的看房人，面對眼前房價無奈選擇了放棄。“他們稍有積蓄，不敢輕易出手，一遲疑房價又漲，只得繼續觀望。”今年1月最后一次探訪浙江海寧樓市，賴偉民碰到的一位看房人，口中叨念著退出售樓處：“再等等吧，國家今年要出政策了。”而售樓處外，更多有居住需求的人憑借一輩子的積蓄，也不敢進來觸摸一下有關房子的夢想。
-如何實現“居者有其屋”
有投資者斷言：“房價不會漲到頭，閑錢終會回到樓市，因為沒有其他更好的投資渠道。”賴偉民與八成多的投資購房者交流中，聽到最多的，也是“不買房子沒有什么可投資的，總不能把錢存銀行貶值吧”。
“企業越來越不好賺錢，企業主關閉工廠轉向投資需求。”賴偉民認為，這些人的確面對投資渠道不暢的困境。“國債趕不上通脹，外幣、期貨高風險又難懂，股票、基金常被忽悠，資金沒有出口全壓在房地產。”
賴偉民提出，解決中國樓市問題首先要解決實業投資環境的問題，讓企業主賺到錢并提高員工收入；其次要為百姓拓寬投資渠道，公平解決財富二次分配的問題。
要實現絕大多數人的“居者有其屋”，賴偉民說：“在中國文化下，住房提升幸福指數，幸福的民族能有所作為。”
對話摘錄
售樓員：現在有幾個買房自己住的？
對話一：2009年7月，武漢某大型樓盤 談話對象：售樓小姐
問：你們樓盤很火嘛，一定做了很多廣告吧？
答：哪里，我們這兒大多是回頭客，買了一期、二期又買三期。還沒開盤，老客戶就把房訂得差不多了。
問：他們買這么多房子干什么？
答(很不屑)：這個你都不知道？投資唄！現在有幾個買房子自己住的？房價還要大漲，買房比什么都劃算。可惜我沒錢，要有錢我也要多買幾套。
購房者：我買房是賣給其他投資者的
對話二：2009年11月，杭州某樓盤 談話對象：某購房者
問：你一下買兩套房，這里的房子真這么好嗎？
答：現在只要是房子都好，不管哪里的房子。我這兩套，過不了多久凈賺至少幾十萬。
問：這么有信心，你是專業的炒房客嗎？
答：不是，我原來辦廠，現在生意太難做。我把廠關了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
問：不怕房價下跌嗎？
答：下跌？絕對不可能！只會上漲！現在買房的，都是投資的，早晚要賣，誰會愿意房價下跌大家套進去。地方政府、開發商、買房者，都希望房價漲，所以房價只會漲不會跌。
問：這樣漲下去，總有到頭的時候呀？
答：房價上漲不會到頭的，大家不管從哪個渠道掙到了錢，最終都會放到樓市上來，因為沒有其他更好的投資渠道。所以大家都會選擇買房，一起把房價推高，區別只是誰先看清楚這一點。
問：房價越來越高，真正要居住的人買得起嗎？你的房子最終賣給誰呢？
答：我買房來不是賣給他們的，是賣給其他投資者的。(轉自：天涯論壇 作者：我想真的有個家）
該經濟學家博客上的相關故事的鏈接：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f3c7c090100gsbk.html#comment4
在百度百科上搜索到該經濟學家的介紹：
http://baike.baidu.com/view/2345871.htm
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