承包土地合同糾紛案件中的三個誤區(qū)
一、承包費數(shù)額標準問題
承包費數(shù)額標準問題是農(nóng)村土地承包合同糾紛中最為普遍、也最為突出的問題，也多為糾紛形成的根源。在承包費的數(shù)額約定上，雙方簽訂合同時沒有一個具體的參照標準，難以有一個準確、恰當?shù)陌盐铡＠绯邪幕牡兀邪翱梢哉f沒有什么收益，簽合同時約定的承包費數(shù)額很低。但承包后，由于承包人進行了諸如建廠搞養(yǎng)殖業(yè)等投資經(jīng)營，有了很大的收益，發(fā)包方便打破承包費數(shù)額的約定，單方擅自增加承包費，由此釀成糾紛。承包費應以什么標準確定？是以承包前的土地實際收益情況來衡量，還是應以承包后承包人的實際經(jīng)營收益情況來確定？法律沒有明確的規(guī)定，雙方也很少在合同中就此予以約定。往往表現(xiàn)為，在合同履行過程中，發(fā)包方擅自提高承包費的數(shù)額，如果承包方不同意，發(fā)包方往往通過給承包方經(jīng)營設置障礙諸如采取斷電、停水等手段迫使承包方就范，使承包方處于兩難的境地；如果同意增加承包費數(shù)額，擔心發(fā)包方往往在這個問題上沒有限度；如果不接受發(fā)包方增加承包費數(shù)額的意見，則又會面臨承受不起經(jīng)濟損失的局面。承包費過低似不公平，而水漲船高沒有限度，顯然也不利于個體私營經(jīng)濟的經(jīng)營積極性。反過來說，如果承包方經(jīng)營效益差乃至虧損，此種情形下承包費數(shù)額能否降低標準予以減交或免除？此類問題仍是審理農(nóng)村承包合同糾紛案件中一個難以把握和值得研究的問題。
二、擅自改變承包土地農(nóng)業(yè)用途的處理問題
在農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的履行過程中，承包方擅自改變土地用途的現(xiàn)象較為嚴重。承包方出于自己的私利，不經(jīng)有關部門批準和辦理相關手續(xù)，擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，進行掠奪性或毀滅性經(jīng)營，是嚴重違反農(nóng)村土地承包法規(guī)定的違法行為。對此，作為土地承包經(jīng)營的發(fā)包方即村委會，是否有權就此收回承包方所承包的土地，以維護集體利益？這是實務中頗為棘手的一個問題。若因此收回其承包地，勢必就剝奪了其對集體經(jīng)濟組織土地所享有的承包經(jīng)營權利，也使其失去了生活的依托，誘發(fā)社會不安定因素。
所以，村委會作為土地的所有者和發(fā)包方，應時刻對發(fā)包出去的土地進行有效的跟蹤監(jiān)管，不能讓土地承包經(jīng)營人擅自、隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，從而有效維護集體利益。政府職能部門應加大對合同的監(jiān)管力度，及時制止違法合同和有效打擊違法行為，維護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的正常秩序。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營三十年不變與進行必要調(diào)整的關系問題
農(nóng)民集體所有的土地歸村民委員會集體所有，村民對土地依法享有承包經(jīng)營的權利，任何單位和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的權利。農(nóng)村土地的發(fā)包，一般是按照所在村委會土地的人均畝數(shù)和農(nóng)戶的人口數(shù)量實施發(fā)包的。但在土地的承包經(jīng)營過程中，村委會土地的面積數(shù)量和農(nóng)戶的家庭人口處于一種動態(tài)的量變過程。如由于國家建設需要征用土地，使部分農(nóng)戶喪失了承包耕種的土地，但其并沒有喪失對所在村委會土地的承包經(jīng)營權利，因為征用土地是對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地的征用，而不是對承包該土地農(nóng)戶的土地征用。因此，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的所有成員均享有獲得土地補償?shù)臋嗬鄳兀捎谕恋乇徽饔茫徊糠质ジ氐霓r(nóng)戶同樣享有及時獲得土地進行承包經(jīng)營的權利。因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地被征用而形成土地面積的減少和一部分農(nóng)戶喪失土地的情況，就必然會涉及到土地的調(diào)整問題。
同時，農(nóng)戶承包土地的畝數(shù)與其家庭人口數(shù)量直接相關，經(jīng)過一段時間的過程，農(nóng)戶家庭人口會發(fā)生增減變化，在人地矛盾突出的情況下，對承包土地進行調(diào)整，以調(diào)劑余缺也似有必要。
無論是土地被征用還是一段時間內(nèi)農(nóng)戶家庭發(fā)生人口增減的變動，發(fā)包方即村委會或村民小組對發(fā)包土地進行調(diào)整是不可回避的。如果面對業(yè)已變化了的客觀情況，機械地套用農(nóng)村土地承包法第二十條“耕地的承包期為三十年”的規(guī)定而不進行及時的調(diào)整，勢必會使一部分農(nóng)戶喪失耕地而無田可種。“耕地的承包期為三十年”，應當理解為農(nóng)村土地實行承包經(jīng)營的制度三十年不變，相應地，耕地的承包期亦為三十年。作為發(fā)包方的村委會和作為承包方的農(nóng)戶就土地簽訂的承包合同，期限為三十年。但不能就此機械地理解為：農(nóng)戶所承包的地塊和所承包的畝數(shù)一包三十年不變。也就是說，不能排除在客觀條件發(fā)生了變化的情況下，村委會與農(nóng)戶就承包土地進行必要的調(diào)整。土地承包經(jīng)營合同中所渉地塊和面積是特定的，而農(nóng)村土地承包法中“耕地的承包期為三十年”的耕地則是泛指的，是不特定的，不能將二者混為一談。
當然，進行調(diào)整并不是不分情況地隨意調(diào)整，必須是在經(jīng)由村民會議通過的情況下進行調(diào)整。這樣，并不會因?qū)ν恋剡M行調(diào)整而損害廣大農(nóng)戶的利益。調(diào)整承包土地，必須把工作做實做細，做到手續(xù)完備，權屬明確具體，沒有“夾生飯”，不留后遺癥，避免糾紛、矛盾和問題的滋生。并通過頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證和簽訂土地承包合同書，確定農(nóng)戶承包土地的權屬，從而達到對承包土地進行有序的管理
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