當前的房地產政策需反思
陳志武，耶魯大學管理學院教授、清華大學人文社會科學院訪問教授、北京長策智庫學術委員會主席。
2010.5.14.《南方都市報》
對中國人來說，1998年是值得記住的一年，那年兩項改革永久地改變了中國人的面貌。其一是住房體系被全面市場化——這非常重要，因為在此之前，老百姓即使有房住，也不是自己的財產，更不能買賣，也就是說，老百姓既無財產、又無股權，是真正的無產者，衣食住行都靠單位，而不能自由支配。但住房市場化改革后，房子可以私人擁有并能自由買賣，不少老百姓從此成了有產者，擁有自己的財產是件很幸運的事。這是質的變化。為什么這么說？因為當住房、醫療、子女教育都跟工作單位捆綁在一起時，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“單位領導”手里，這樣你就不得不順從、甚至屈服于“領導”。1998年后老百姓有了自己的私有財產——房子，即使“領導”不高興，你也不用擔心自己的住房會被“領導”剝奪走，因為房子產權是你的。這就是住房市場化改革的意義，也是私有財產的意義。
其二是住房按揭貸款的推出。1998年底跟住房市場化改革配套推出的按揭貸款，是1950年代后中國老百姓第一次能用到的金融借貸產品。按揭貸款這一金融產品，縮小了中低收入群體跟富有群體間的生活差距，讓中低收入的人也能有機會像高收入者一樣，較早買到房子、汽車等，或者買多套房投資。試想，如果沒有按揭貸款，市場化后的房地產就只是高收入階層的市場，不僅中低收入家庭年老之前買不到房，就連其子女，再有出息也沒法在戀愛市場上與富有家庭子女競爭。因此，按揭貸款以及許多其它金融產品，能夠從本質上改變中低收入階層的生活空間，拉平他們跟富有階層的機會差距，這就是為什么任何限制住房按揭貸款、增加按揭貸款難度的舉措，等于要拉大中低收入階層跟富有階層的差距，使他們在機會上空間更小。
一旦房產是私有并且可以自由買賣，也可以做抵押按揭貸款了，房子不僅僅是老百姓家庭的財富，而且還可以隨時轉變成資本，使這筆財富不再是死的，而是能生錢的資本，就像房產證可以做多種短期或長期抵押，也可以在談生意、做投資時以房產證做信用保證，改變你的創業、投資和生活空間！
1998年的兩項改革已經改變了中國社會的精神面貌，提升了人們的權利和財產意識，也強化個人的自信度。
抑制房價上漲的辦法主要在于增加供給
或許，1998年的房產市場化和金融改革太成功，以至于從那以后需求不斷上升，供不應求，房價不斷上漲。接下來，全國上下人人談房市，呼吁政府壓制房價，以實現“居者有其屋”。于是，過去幾年，當房價上漲時，人們就呼吁政府出“重拳”，一些評論員還會把買房和愛國連在一起。
經過幾年的一系列的房地產調控，到今天，不僅房價越調控越高，而且，行政手段差不多已用盡：限制房產交易、持房兩年或五年以上才能出售、提高交易稅費、規定一家一房、限制外地人買房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭貸款……這些措施當然都是對1998年房改與住房金融改革的倒退。今天，房地產市場的“市場性”越來越被懷疑。我們應該把房市放在整個經濟與社會的長久目標中思考，今天的政策舉措應該與長久藍圖一致，而不是頭痛醫頭、腳痛醫腳。
拋開房地產是1998年初衷意義上的“市場”，還是計劃經濟意義上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房價失控的原因在于供給，也在于宏觀政策的反復多變。
第一，地方政府絕對壟斷房產土地供應，逼著房價只漲不跌。很明顯的事實是小產權房價遠低于“大產權”房價。如果農民個人或集體也有權將土地“農轉非”，用于房地產開發，與地方政府在土地供應上競爭，那么，房價會立即往小產權房與大產權房價之間的某個位置靠攏，小產權房價格會漲，大產權房價會跌。這本身清楚告訴我們，政府壟斷土地供應權對過去房價只漲不跌有著根本的“貢獻”。當然，政府沒有激勵、也沒有壓力去改變這一基本制度，因為土地已經是財政不可缺的一大部分。但是，我們還是應該看到，改變政府壟斷土地供應的格局，讓農民自己和農民集體也有權供應土地，不僅能解決房地產泡沫的問題，而且也符合公平、公正原則，因為那些地在1950年代前，本來就是農民私人的，是他們祖先留下的財富，他們應該有權享受其利益。
第二，18億畝農用土地紅線，給各級政府限制房地產土地供應提供了借口，其結果是抑制房產供應。一方面，科技發展使每畝產量不斷上升，耕地面積的含意跟原來不同，18億畝地紅線是過時的觀念。在歷史上，中國的人均農耕地面積從來沒有今天這么低，但是，糧食安全問題也從來沒有解決得像今天這么好，為什么？除了雜交農作物使產量大增外，也有溫室生產帶來的產量革命。另一方面，土地資源的確不是中國的優勢，那么，在全球化的今天，既然別國的生活用品可以依賴中國制造，中國的部分糧食需要為何不能從土地資源更豐富的巴西、美國進口呢？再者，如果自然土地實在供應不夠，也可以通過把一畝地蓋成50層樓、每層都人工種上糧食，那不是把一畝地變成了50畝地農田了？以此推理下去，5億畝農地不是可以人工變成20億畝種植地用了？所以，18億畝紅線是基于過時的觀念和理解，應當放棄。
第三，利率工具是市場化的政策調控工具。與其通過限制二套房貸、三套房貸等量化指標來降低投機需求，不如提高貸款利率，提高杠桿投機買房成本。可是，出于保護國企、保護地方政府，決策層寧可冒通脹風險、資產泡沫風險，而繼續保留過低的利率。這變相鼓勵投機買房，使房地產供不應求的局面惡化。在目前的情況下，加息是必須做，這也是更好的政策選擇。
正由于上面的原因，加上歷次房產調控政策從效果上都是抑制了供給，從而，在過去十幾年產生了“只漲不跌”的總體價格路徑，這反過來增加了投機買房“只賺不賠”的信心。特別是，在過去的經歷中，每次短暫下跌后，房價必然再漲，這自然催化了投機傾向，促使房產需求不斷上升，形成“房價上漲——投資投機需求增加 ——房價再漲——投資投機需求再增加……”的惡性循環。
因此，解決房地產泡沫的根本辦法還是增加供給，一是增加土地供應，二是改變政府壟斷土地供應的局面，讓農民個人和集體都有權供應房地產開發用地。
“小政府、大社會”是舒緩房價壓力的出路
城市化一般會推高城市地價、房價，這是不可避免的經濟規律。但是，不同的制度安排會帶來不同的城市化結果。資源越集中在權力手中、機會越不平等的“大政府”社會里，城市化的力量也會集中，就是集中在權力最高的城市，以至于權力中心城市會因城市化發展而出現房價泡沫，但是，非權力中心城市的房價壓力就未必很高。
北京的氣候和環境，并不適合大量人口的居住，但是，這并沒妨礙數千萬人在那里找工作、買房子定居，因為從經濟上這是非常理性的舉措。第一，北京是全國的權力中心，在國有經濟和各行各業都受到嚴格管制的制度安排下，具體的資源配置權、審批權、管制權，都掌握在分布于北京的各部委里。教育體系的經費掌握在教育部，醫療體系的在衛生部，科研經費掌握在中科院自然科學基金以及不同部委手里，等等。這樣以來，不僅各地方大學、醫院、地方政府、跨國公司、國內公司都要設駐京辦，配置相應的人員和家屬，而且連普通的人也愿意在北京買房子，山西煤老板一賺夠錢，就想到北京買房。在政府掌握方方面面的資源和權力的情況下，首都就成了所有人向往并要買房子的地方。
第二，從物質條件和各種福利角度看，北京也是全國第一，是全國第一重點保護、優先照顧的城市。即使在計劃經濟期間，不管其他省市的情況如何，也必須保證北京的糧食和菜肉供應，不能讓北京人餓肚子，所以，不奇怪，在過去60年里，方方面面的資源都用來重點發展北京。到今天，從交通網絡、基礎設施、醫院醫療、涉外設施，到教育設施，等等，北京都是最好。能夠在北京買到房子，就能享受一等公民的好處，北京的房子需求幾乎是無上限的。
第三，子女上好大學的機會在北京最好。比如，2009年進入北京大學和清華大學的新生中，北京平均不到兩萬的人口就有一個能進入北大或者清華，而湖南是38萬人口才有一個進北大、清華。為了子女能享受到進入好大學的優先機會，做父母的當然應該去北京買房。
根據同樣的道理，在各個省中，省會城市是省內權力中心、資源配置中心，那自然是省內人民所向往的地方，城市化在那個省帶來的買房壓力又集中在省會城市里。
我不是說其他國家的城市化過程中沒有出現過這種現象，只是一般沒有中國目前這么極端，因為其他國家的城鄉機會差別、城市之間的機會與資源差別，沒有被權力扭曲得像中國這么嚴重。比如，在美國，華盛頓是首都，但美國社會并沒有明顯地都偏愛到華盛頓買房、到華盛頓居住，實際情況正好相反；在美國的各州，州府所在地也并非那個州老百姓最向往的地方。比如，紐約州州府在阿爾巴尼，那里沒有幾個居民；在康州，州府在哈特福特市，我在這里沒聽誰說要不顧一切往那里搬家、到那里買房子。加拿大、澳大利亞、巴西等國家也大致如此。
在中國，未來的城市化發展不應該再把壓力集中在少數一線、二線城市，因為這些城市到今天已經超負荷，而且如果再繼續下去，這些城市的房價上漲壓力會難以下退。因此，中國的畸形城市化歷程必須改變，一二線城市房地產泡沫壓力必須得到緩和，而要做到這些，就必須加快體制改革，亦即，的，加快“國退民進”，強化民營經濟和民間事業單位，減少政府對資源、對行業的行政管制，實現“小政府、大社會”的理想。一旦這一目標實現，行政權力配置資源過程中所必然帶來的不公平和機會扭曲，也會消失不少。那時候，就不再是大家只往幾個一二線城市遷居買房了。
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