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| 石家莊土地法律咨詢:農村宅基地使用權轉讓合同效力 |
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作者：河北石家莊土地房產律師編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2010/6/5 16:23:00 |
農村宅基地使用權轉讓合同效力
林圣全
最近關于農村宅基地使用權糾紛的案件很多，主要原因是房產房屋升值較大，房屋拆遷涉及巨額的拆遷補償款，政府強制拆除后損失的補償等，訴訟中，對于農村宅基地使用權轉讓效力爭論較大，本文根據我國現行法律規定，就轉讓效力問題作些探討
農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許范圍內對宅基地的占有、使用、收益的權利。
一、 法律對農村宅基地使用權轉讓作出的規定
《物權法》第一百五十三條規定：“ 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定�！倍锻恋毓芾矸ā返�62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！边@并非對宅基地使用權轉讓的禁止，僅是對農民宅基地分配申請資格上的限制�！睹穹ㄍ▌t》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”，這是1987年開始實施法律規定，這里的“土地”是否包括“土地使用權”，還是僅指土地所有權，抑或兩種權利兼而有之？1988年通過的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓�！薄稇椃ā返�2條修正案并沒有顧及土地的不同類別，也沒有考慮土地的不同所有權主體，而是規定“所有土地”的使用權都可以“依照法律的規定轉讓”。 《民法通則》第80條第3款的規定只能理解為對土地所有權的轉讓限制，否則違憲。因此，此款規定并非屬對宅基地使用權轉讓的禁止規定。
二、 行政法規對農村宅基地使用權轉讓作出的規定
《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發布）（下稱《通知》）規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。根據地隨房走的原則，這是對農村宅基地使用權轉讓的禁止性規定，但該《通知》并不是行政法規。依據現行的《行政法規制定程序條例》關于決定與公布的規定，“行政法規草案由國務院常務會議審議，或者由國務院審批”“ 報請總理簽署國務院令公布施行�！薄� “簽署公布行政法規的國務院令載明該行政法規的施行日期”。依據當時生效的《行政法規制定程序暫行條例》 第三條“ 行政法規的名稱為條例、規定和辦法。”第十四條“ 行政法規草案由國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批�！薄〉谑鍡l“ 經國務院常務會議審議通過或者經國務院總理審定的行政法規，由國務院發布，或者由國務院批準、國務院主管部門發布�！� 從名稱上來看，該《通知》的名稱不符合法規的制定程序規定；從通過的程序來看，該《通知》僅經過國務院辦公會議，未經過法定的國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批程序；從發布的程序來看，該《通知》僅由國務院辦公廳發布，未符合法定的“由國務院發布，或者由國務院批準、國務院主管部門發布”程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》并不是行政法規，現行行政法規沒有對農村宅基地使用權轉讓作出禁止性規定。
三、 行政規章對農村宅基地使用權轉讓作出的規定
目前關于宅基地轉讓問題的規章級規定有國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第169條“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓”。這里禁止的是單獨轉讓，但其效力只是行政規章。、
四 、結論
根據民法的一般原則，法無禁止的皆可為， 根據《合同法》第52條的規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才無效。因此，對農村宅基地使用權進行轉讓或買賣在其上所建商品房的行為，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，只是違反了國務院辦公廳的政策性規定及行政規章規定，依法有效。
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