公租房：解決整體住房難題？
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
岳富濤
年輕人無(wú)需再做辛苦的房奴，只需付出很便宜的租金就能住上房；開(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)各方罵名和沉重資金壓力，輕松建房，長(zhǎng)年可以收取穩(wěn)定的租金；地方政府無(wú)需為民眾住房問(wèn)題殫精竭慮，只需做好監(jiān)督者。
這是公租房的設(shè)計(jì)者們畫(huà)出的“美麗
新世界
”，也得到了多方贊同，希望公租房能一勞永逸解決我們目前遇到的諸多尖銳矛盾。七個(gè)部委聯(lián)合制定了公租房相關(guān)規(guī)則之后，地方政府紛紛積極響應(yīng)，表態(tài)要大張旗鼓立即鋪開(kāi)。
縱觀全球，推行公租房制度的國(guó)家和地區(qū)很多，但成功案例寥寥無(wú)幾，更沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家和地區(qū)是靠公租房成功解決整體住房難題的。
政府愿意讓利嗎？
住建部等七部委提出，希望市場(chǎng)化投資成為公租房建設(shè)的重要主體，并從投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)到退出，都為民間資金設(shè)立好了路徑，尤其是可以轉(zhuǎn)讓。
民間資金與政府資金不同，投資回報(bào)無(wú)疑是他們關(guān)注的核心。公租房看似可以成為一項(xiàng)穩(wěn)定、長(zhǎng)期、安全的投資，但仔細(xì)評(píng)估一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幾點(diǎn)都很難得到保證。
從投資回報(bào)率的角度來(lái)看，首先需要降低投資成本，也就是政府在稅費(fèi)和出讓金方面要給予投資者極大的優(yōu)惠，才可能有吸引力。但即使目前已經(jīng)推出公租房制度的多個(gè)城市政府，沒(méi)有一家在這方面有明確承諾。模糊的背后是無(wú)法放棄巨額的相關(guān)收入，地方政府沒(méi)有多大動(dòng)力將有價(jià)值的地塊用于公租房建設(shè)，即便在土地市場(chǎng)極不景氣的當(dāng)下，包括某直轄市在內(nèi)的多個(gè)城市仍然拋出了創(chuàng)紀(jì)錄的商品房土地出讓計(jì)劃。
假使地方政府愿意在土地出讓金方面做出讓步，但如果投資者能拿來(lái)建設(shè)公租房的土地都在偏遠(yuǎn)無(wú)配套的遠(yuǎn)郊，投資無(wú)疑只會(huì)“打了水漂”。在地段、配套、出行方面，租房者比購(gòu)房者的要求高出許多。遠(yuǎn)郊的商品房降價(jià)能賣(mài)掉，但租金再降也很難租掉，對(duì)比一下目前市場(chǎng)上遠(yuǎn)郊和市中心房屋的租售比就知道了。以上海為例，市中心一套市價(jià)400萬(wàn)元的中檔公寓月租金能達(dá)到7000元以上，外環(huán)外一套400萬(wàn)元的大戶(hù)型公寓4000元/月也很難租出去。
租金回報(bào)太低
除了土地出讓金這個(gè)最大的成本外，根據(jù)規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)要求，公租房的建設(shè)成本并不低：根據(jù)上個(gè)月公布的《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（征求意見(jiàn)稿）》中，北京的公租房將達(dá)到“拎包入住”的標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)提高托幼、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等配套標(biāo)準(zhǔn)，配置洗衣房、食堂、文化活動(dòng)室等便民設(shè)施。如此巨大的投資規(guī)模，租金回報(bào)能有多少呢？
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