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因為外墻計入公攤面積，
外墻也是業主花錢買下來的
所以小區的公共部分所有權屬于整個小區業主。
其中包括小區的綠地、停車場、樓頂、通道，

所以簽合同的時候需要明確，
即防止物業未經業主委員會同意擅自使用，
也防止個別業主擅自使用。
外墻很有可能別某些人用來掛燈箱、牌匾等，
嚴重影響旁邊業主的采光、睡眠。
以下為部分資料：
商品房外墻使用權的歸屬 



商品房外墻使用權的歸屬

 

案情簡介：

某業主購買的房子位于城市的中心地帶，總的來說，房子還是不錯的，入住一年來，沒有發生什么問題。

該業主在市中心買房，當初既考慮到自己的經濟條件，又考慮到觀景和購物的需要，因此其購買的是小區臨街的，窗戶面向大街。一天，業主向窗外望去，發現外面一片漆黑，陰天了？不是呀。再仔細一看，窗戶外面裝了一個巨大的廣告牌，窗戶被遮得嚴嚴實實。

業主一氣之下，找到小區的物業管理部門，要求給個說法，理論半天也沒有結果。物管雖然表示了歉意，但是業主要求立即拆除廣告牌的要求也被“義正辭嚴”地否決掉了，物業管理公司明確表示，當初在購房協議中雙方沒有對外墻面作出約定，他們有權在這個位置懸掛廣告牌。

 

法律分析：

現代物業管理產生于業主不僅獨立享有專有空間而且還存在共有或共用部分的事實。為此，法律建立區分所有制度，業主購買一套物業，享有專有部分的所有權，共用部分（包括共用部位和共用設施、共用基地）的共同所有權。

共用部分的本質特征是這些建筑物的性質和功能是服務于整個建筑物的使用或整個業主利益的。共用部位是專有部分以外供全體業主使用或為全體業主利益存在的建筑物空間。

一棟建筑物的共用部分原則上因建筑物結構和用途不同而不同，但公用部分大致包括：

１、共用部位：建筑物的基本構造部分，如樓房的外墻、樓頂、樓層通道、樓梯、支柱、停車場；

２、共用設施：建筑物運營設施，如電梯、中央空調或暖氣設施、水氣管道；

３、共用基地：建筑用地，如基地、綠地等。

共用部分屬于全體業主共同所有，在開發商出售房屋時即已經出售給或必須出售給業主。開發商擅自保留共用部位或將之轉售給他人的行為，均是違反區分所有規則的。

在實踐中，外墻使用權容易出現本案例的這種情況，即開發商享有外墻面使用權，利用外墻面吊掛廣告牌時可能會對住戶的房屋構成遮擋，從而直接影響房屋的采光與通風。

因此購房者在簽訂商品房買賣合同時應注意，不能簽訂由開發商享有外墻面使用權的購房合同，至少也應當由開發商書面承諾其使用外墻將不會對房屋的使用功能構成任何影響，否則就應當承擔相應的法律責任，如排除妨害、恢復原狀、賠償損失等。

根據自2003年9月1日起施行的《物業管理條例》第55條的規定：

“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用�！�

本案中的業主可以依據上述規定，以物業管理公司未征得其同意而利用共用部位進行經營活動，要求物業管理公司排除妨害、恢復原狀。　　　

業主還可根據《物業管理條例》第66條的規定：以物業管理公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營為由，向縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以對物業管理公司的上述行為處以5萬元以上20萬元以下的行政處罰。