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開發商為折抵全體業主的維修資金，將其所有的車位轉讓給業委會。由于車位無法以業委會名義進行產權登記，故暫被登記于業委會成員吳某名下。吳某卻擅自將車位以明顯低于市場價格的價位轉讓給第三人，被業委會告上法庭。近日，虹口區法院作出判決，車位買賣合同無效。
【案件回放】
2001年11月，開發商景祺公司與虹泰花苑業委會簽訂協議，約定將其所有的地下車位轉讓給業委會，折抵其應付的維修資金。按規定，車位不能登記于業委會名下。因此，2002年2月，景祺公司與業委會成員吳某簽訂合同，將車位登記至吳某名下，但吳某并未實際支付對價。2010年7月，吳某擅自將車位以明顯低于市場價格的價位轉讓給許某。但許某并未支付對價，也未辦理過戶登記手續。業委會發現后訴至法院，要求確認吳某對車位的處分行為無效，該車位所有權應歸全體業主所有。
吳某辯稱，車位產權是以買賣形式登記在自己名下的，他是合法權利人，有權處分該車位；許某則述稱，對于該車位，他屬于善意取得。
法院審理后認為，吳某對車位無實際處分、收益權利，但全體業主也不符合法律規定的登記權利主體資格，故對業委會確認“車位所有權歸全體業主所有”的訴請難以支持。此外，車位轉讓時的市場價格遠超過早前評估確定的價格，許某以明顯低于市場價值的評估價格購買車位，不構成善意取得。因此，法院作出判決：買賣合同無效；將車位拍賣、變賣以折現為維修資金。
【以案說法】
問：小區地下車位產權歸誰所有？
答：小區車位分地下和地面兩種：地面車位占用的是業主共有的場地，產權屬業主共有；地下車位一般由開發商建造，產權歸開發商所有。業主可通過與開發商簽訂買賣合同，取得地下車位所有權。吳某未按合同約定支付對價而進行產權登記，因此不存在真實的車位買賣行為，現車位雖登記在其名下，但實質上他對該車位無實際處分、收益的權利。
問：許某購買權屬有爭議車位的行為是否有效？
答：車位等不動產經過產權登記即具有公示效力。根據相關法律規定，第三人基于對產權登記的信賴而與登記顯示的權利人（非真實享有所有權）簽訂買賣合同，需符合以下三個條件，才能依善意取得該車位：1、購買時是善意的；2、支付了合理價款；3、業已完成車位轉讓登記。許某以明顯不合理的低價僥幸購買產權存在爭議的車位，主觀上不構成善意，且未支付對價、未辦理過戶登記手續，所以不能取得車位所有權。
【法辭典】
《中華人民共和國物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
（虹口區法院 衛潔） | 
