一個(gè)是位于東四環(huán)地標(biāo)性建筑盤古大觀，一個(gè)是長(zhǎng)安街上CBD寸土寸金的長(zhǎng)安8號(hào)，曾經(jīng)聲名顯赫如今卻遭遇集體退房。上個(gè)月，這兩個(gè)豪宅項(xiàng)目?jī)H住宅部分就退掉了12套房，退房金額達(dá)到了3個(gè)多億。
在驚嘆開(kāi)發(fā)商的“悲壯”損失之外，記者 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次所退房源竟然基本上都是一兩年前購(gòu)買的。在目前這個(gè)低迷的樓市下，是誰(shuí)能讓開(kāi)發(fā)商到手的鴨子又飛掉？這其中是否存在開(kāi)發(fā)商“假按揭”騙貸的可能？本報(bào)記者進(jìn)行了深入 調(diào)查。
事件
10月倆豪宅退房21套
金融政策調(diào)控三套房停貸，二套房首付提高導(dǎo)致很多人辦不下貸款，出現(xiàn)退房是正常現(xiàn)象也無(wú)可厚非。但記者卻發(fā)現(xiàn)，這一個(gè)售價(jià)10萬(wàn)一平米，一個(gè)叫賣8萬(wàn)一平米的豪宅竟也出現(xiàn)了退房，而且退得相當(dāng)詭異。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，10月15日，盤古大觀一下子退掉了9套商業(yè)用房，同一天，長(zhǎng)安8號(hào)也退掉了10套公寓，然而好戲還沒(méi)結(jié)束，緊接著一周之后，盤古大觀又退掉了兩套公寓。
僅住宅這一項(xiàng)，兩個(gè)項(xiàng)目“損失”的總房款就多達(dá)3個(gè)多億。
疑點(diǎn)一：買了一兩年才退？
說(shuō)這房退得詭異，其中之一就是這房子從購(gòu)買到退掉共計(jì)花了一兩年的時(shí)間，不像是購(gòu)房者所為。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，盤古大觀退掉的商業(yè)用房都是2008年賣出，兩套住宅是2009年7月賣出，而長(zhǎng)安8號(hào)退的房子也是2009年3月賣出。
“如果說(shuō)是購(gòu)房者不能辦貸款，所以要退房，那么顯然這兩個(gè)樓盤不屬于這類情況。”某樓市研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
據(jù)介紹，貸款買新盤，要等樓盤封頂銀行才給放貸，從簽訂購(gòu)房合同到樓盤封頂可能有半年到一年的時(shí)間，如果封頂了，購(gòu)房者才知道自己不能貸款，也有退房的可能。但盤古大觀是現(xiàn)房，買了就能貸款，長(zhǎng)安8號(hào)雖然還在建設(shè)當(dāng)中，但去年3月也封頂了，顯然也不屬于正常的購(gòu)房者退房情況。
疑點(diǎn)二：退房率高達(dá)48%嚴(yán)重超標(biāo)
一個(gè)樓盤退房率在1%左右是正常現(xiàn)象，而盤古大觀的退房率高達(dá)48%。從2008年開(kāi)始該項(xiàng)目就在不停地退房，三年共退房112次，而2006年取得的預(yù)售證上顯示，其總共才有239套公寓以及商業(yè)項(xiàng)目在售，等于說(shuō)一半的房子都有退房記錄，而截至今天其總共才銷售了42套房。
同樣，長(zhǎng)安8號(hào)的退房率也在3%以上。
疑點(diǎn)三：誰(shuí)能讓開(kāi)發(fā)商“吐錢”？
樓市萎靡，預(yù)售資金將被監(jiān)管，錢對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑就像要命的血液一樣，3個(gè)億的資金，開(kāi)發(fā)商賺了一兩年，現(xiàn)在再吐出來(lái)？而且還是在資金鏈緊繃的時(shí)刻，是何方神圣能讓開(kāi)發(fā)商痛快退房？一般購(gòu)房者顯然沒(méi)這個(gè)能量。
調(diào)查：先買后退被疑假按揭
“時(shí)隔一兩年購(gòu)房者才退房，我倒是沒(méi)有遇見(jiàn)過(guò)。”京城某大型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，無(wú)論什么理由都說(shuō)不通。該人士告訴記者，不排除開(kāi)發(fā)商當(dāng)初“自買自賣”進(jìn)行假按揭的可能。
記者觀察到，倆豪宅退掉的房子全部是2008年-2009年期間簽約的，當(dāng)時(shí)樓市萎靡不振，開(kāi)發(fā)商普遍資金緊張，降價(jià)促銷甚至六折開(kāi)賣比比皆是。
用自己的人買自己的房子，從銀行獲得貸款，等樓市回暖之后再退掉房子，不僅緩解了資金緊張，而且等待樓市回暖之后房?jī)r(jià)上漲接著往外賣，怎么算，開(kāi)發(fā)商這招都是穩(wěn)賺不賠。
“上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，有三種原因都會(huì)導(dǎo)致這種退房記錄，如果簡(jiǎn)單推斷就是假按揭，未免武斷。”一位不愿透露姓名的資深專業(yè)人士則表示，“假按揭”一說(shuō)不能一概而論。
可能性一：炒房者失敗退出
可能性：1%
前幾年炒豪宅，后來(lái)趕上宏觀調(diào)控認(rèn)為獲利的前景不大，于是非要退房，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲，即使退自己也沒(méi)什么損失，于是答應(yīng)退房。
然而，盤古大觀2008年的時(shí)候售價(jià)是六七萬(wàn)一平米，現(xiàn)在卻是10萬(wàn)一平米，投資客即使把房子當(dāng)二手房賣掉，也比原價(jià)退給開(kāi)發(fā)商強(qiáng)，賺個(gè)幾千萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。
可能性二：向朋友“抵押貸款”可能性：30%
前年和去年初，開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)資金有困難，這時(shí)難免向其他企業(yè)和自然人借錢，借錢就要有抵押物，哪怕是親戚朋友，于是開(kāi)發(fā)商就把房子假裝銷售抵押給其債權(quán)人，借款到期的時(shí)候，債權(quán)人要錢要房子都可以。這種方式被稱為“民間借貸”。
借錢就得還，現(xiàn)在房子退了，說(shuō)明錢還上了，可是開(kāi)發(fā)商拿什么來(lái)還錢，雖然2009年樓市火爆，但對(duì)于這兩個(gè)豪宅來(lái)說(shuō)沒(méi)沾到什么便宜，房子并沒(méi)賣出去多少。
可能性三：“自己賣給自己”
可能性：69%
最有可能的情況莫過(guò)于媒體常常提到的開(kāi)發(fā)商“自買自賣”行為。開(kāi)發(fā)商找一些員工、親戚甚至民工，借來(lái)身份證辦理購(gòu)房手續(xù)，從而從銀行獲得貸款以彌補(bǔ)資金缺口。對(duì)于這兩個(gè)豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一套房子總價(jià)至少上千萬(wàn)，即便首付五成，一套房子也能獲得至少500萬(wàn)的貸款。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是有百利而無(wú)一害的買賣。既解決了燃眉之急，也能用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待房?jī)r(jià)，而2009年，京城不少樓盤都是這樣前面賣得歡，后面退得也快。
鏈接：京城樓市被指假按揭案例
1.中堂5號(hào)樓在2009年1月14日當(dāng)天有46套退房
2.尚城在2009年3月25日一天有181套房子被退掉
3.沸城有10套房源曾被退了兩次，退房時(shí)間集中在2009年3月和2008年11月
追訪
住建委已介入調(diào)查
上述專家都認(rèn)為，盤古大觀和長(zhǎng)安8號(hào)時(shí)隔兩年辦理退房，主管部門是如何認(rèn)定是此事關(guān)鍵。
今天上午，北京市住建委有關(guān)部門表示，已獲悉此事，針對(duì)本報(bào)記者的疑問(wèn)，將在 調(diào)查后給予明確答復(fù)。
關(guān)鍵詞：假按揭
知名房地產(chǎn)律師、北京億中律師事務(wù)所王京平介紹，“假按揭”本身并不是罪名，但一旦查實(shí)，法律是會(huì)嚴(yán)懲的。
去年轟動(dòng)全國(guó)的北京森豪公寓7.5億元假按揭騙貸案，由開(kāi)發(fā)商、銀行、律師、虛假購(gòu)房人四方合謀構(gòu)成，法院以信用證詐騙罪、合同詐騙罪判處開(kāi)發(fā)商老板無(wú)期徒刑，同時(shí)被判刑的還有律師和銀行工作人員。
記者手記
原來(lái)并非“不差錢”
凡是關(guān)注房地產(chǎn)的媒體都曾說(shuō)過(guò)“不差錢”這個(gè)詞，因?yàn)樵诓稍L、報(bào)道房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)候，老總都這么說(shuō)。不過(guò)，在寫完這篇稿子的時(shí)候，記者突然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題——所有的媒體都上當(dāng)了。
“不差錢”你跟炒房團(tuán)搞什么貓膩？“不差錢”你民間借貸干啥？“不差錢”更不可能 “自己賣給自己”，專家列舉集中退房的三種原因，哪一個(gè)不是因?yàn)槟悴铄X？
今天，媒體又開(kāi)始質(zhì)詢“假按揭”，即使我們有點(diǎn)兒將問(wèn)題擴(kuò)大化，其結(jié)果也是讓開(kāi)發(fā)商“資金鏈不會(huì)斷裂”的真正原因曝光，打斷那只死扛房?jī)r(jià)的胳膊，讓“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的陰謀破產(chǎn)。
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