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二手房交易中常見反悔糾紛處理
    二手房買賣已成為房產(chǎn)市場最火爆的一種交易類型。筆者根據(jù)辦案實際,對二手房交易中買賣雙方反悔的情況進行匯總,并提供法律對策,以提倡和諧購房。
    二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由,主張房屋買賣合同無效。
    依據(jù)現(xiàn)行法律,如果出售的房屋是共有財產(chǎn),賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則,就可能導致買賣合同無效。司法實踐中,常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口,要求法院確認房屋買賣合同無效。但是,當房屋產(chǎn)權登記在一人名下時,買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。
    律師觀點
    《物權法》第106條規(guī)定“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權
    (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;
    (二)以合理的價格轉讓;
    (三)轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規(guī)定。”最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定。可見,我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件,即買方受讓房屋時出于善意,并支付了合理對價并進行了登記,則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā),認定房屋買賣合同有效,允許買方取得房屋的所有權。
    在審判實踐中,按照上海市高級人民法院的司法文件,區(qū)別不同的情形分別處理
    一是房屋出售時,權利登記僅為賣方一人的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人,其與賣方之間簽訂的買賣合同,應認定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過錯,與賣方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
    二是房屋出售時,權利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權利人事后不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。
    買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同,當房屋成交價格發(fā)生爭議時,賣方要求認定房屋買賣合同無效。
    為了促成交易,在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中,有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”)一份是在產(chǎn)權交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用(合同上的交易價格比真實價格要低);另一份則是買賣雙方及中介機構共同簽署的買賣合同或補充協(xié)議(這份買賣合同或補充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格)。由于可以少繳稅費,所以,買賣雙方樂于其成。但是,陰陽合同是一種違規(guī)行為,在給當事人帶來利益的同時,也隱藏著相應的風險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權轉讓給買方后,買方拒絕按照真實的合同支付購房款,雙方就容易產(chǎn)生糾紛。
    律師觀點
    買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費,造成國家稅款大量流失的同時,也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。
    根據(jù)上海市高級人民法院的司法文件,對于前后合同約定的房價不一致的情況,根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則,原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等,而故意在此后的合同中訂立虛假價格的,因該項變更非雙方變更房價的真實意思,且具有非法目的,不應予以認定,仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時,除由提出異議方承擔舉證責任外,還應結合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
    再則,交易風險發(fā)生時,賣方可能拿不到全部房價款;而買方雖然少繳了契稅,但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”,承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度,當事人還要承擔相應的刑事責任。因此,一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風險和高對價。