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| 房產稅首現負增長 官方解釋與市場表現相矛盾 |
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作者：房地產律師編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2010/8/13 14:42:00 |
華夏時報
房產稅收入增速6月份由正轉負——在上半年主體稅種一片回升向好之中，這一現象顯得格外詭異。
根據財政部日前發布的上半年稅收形勢分析，1-6月，我國房產稅實現收入457.8億元，雖然同比增長7.6%，但其增速逐月放緩，6月份更是由正轉負。
這里所說的房產稅是指現行房產稅，其稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額。根據財政部的分析，房產稅收入增速放緩并且由正轉負的主要原因，是今年以來商業用房需求持續減少，辦公樓、商業營業用房等商業用房市場相對冷淡。
但是，在《華夏時報》記者采訪中，多家商業地產的中介機構反映的情況并非如此。接受本報記者采訪的多家中介機構均表示，今年以來商業地產出租率和租金都有所提高，并不存在所謂的市場冷淡。
我愛我家副總裁胡景暉告訴本報記者，據他了解，去年四季度以來商業地產租售情況相比上年都在回暖。中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受采訪時則表示，房產稅稅源是經營性用房的原值和出租房屋租金，原值應該不會有變化，起碼不會為負數，6月份房產稅收入由正轉負，只能是房屋租金下降。
對于財政部的分析和市場的表現相矛盾的現象，劉桓表示現在他無法解釋，仍需進一步觀察分析。中國房地產稅務籌劃網總裁李明俊認為，房產稅增速放緩的現象，可能是今年稅收征管前松后緊造成的。也有業內人士認為，房產稅增速放緩，反映的是我國宏觀經濟形勢的變化。
商業地產回暖還是趨冷？
對于所謂房產稅減少反映出的商業地產市場冷淡的說法，位于北京CBD地區的信義房屋建國路二店工作人員姚卉不能理解。在她看來，現在國家政策特別好，正是商業地產發展的好時機，同時經她租售的商用房產租售價格都出現了上漲。
胡景暉的判斷也與姚卉相同。他接受本報記者采訪時表示，由于金融危機的影響，2009年商業地產領域事實上處于低谷，租金也有所下降。但是由于經濟形勢的好轉，2009年四季度開始，寫字樓和商鋪的租金開始回升，今年上半年商業地產的租賃實際上處于上升的態勢。
高力國際商業部董事周曉駿驊則從他熟悉的北京寫字樓市場分析了租金上漲的態勢。他告訴本報記者，由于受國際金融危機影響，2008年三四季度到2009年，很多跨國公司處于相對保守階段。反映到北京寫字樓租賃市場，就是由于一些外資企業開始收縮，寫字樓租金下降，空置率上升。但是，這種情況在2010年出現了變化。國際金融危機過后，經濟回暖，北京的寫字樓租金和出租率都有所提高。“就北京的寫字樓市場來看，相比2009年絕對不存在冷淡的跡象。”周曉駿驊肯定地表示。
高力國際的一份分析報告也印證了這一判斷。該報告顯示，在商鋪市場上，來自海外及國內零售商逐步回升的需求，連同零售市場的樂觀情緒，在過去兩個季度中累積并于2010年第二季度得以充分體現。第二季度，北京的商鋪市場總體空置率按季、按年計算均出現下降，同時季內新入市的購物中心紛紛以高入駐率開業。
這份報告指出：“這自2009年第一季度以來較為罕見。”報告顯示，北京中高端購物中心首層平均固定租金季內環比上漲2.8%，同比則上漲5.8%。
與此同時，北京的寫字樓市場也出現空置率下降、租金上漲的態勢。鑒于需求的持續回升，許多業主開始調整租賃策略，將側重點由維持入駐率轉向優化租戶質量和最大化租金收入。該報告顯示，整體市場中超過四分之一的業主在季內提高了租金報價。
高力國際提供的數據還顯示，不僅僅是北京地區，上海、廣州、深圳、成都等地的商用房租賃市場二季度均出現了租金上漲、空置率下降的局面。
征管前緊后松？
主要城市商用房空置率下降、租金上漲的局面，顯然不能夠支持“房產稅收入由升轉降”、“商業用房需求持續減少，辦公樓、商業營業用房等商業用房市場相對冷淡”的結論。
對于造成房產稅收入和主要城市商用房市場表現脫節甚至矛盾的原因，本報記者私下咨詢財政部有關人士，得到的解釋則是，財政部相關分析數據有著多種渠道的信息來源，也許北京甚至主要城市的數據不具有代表性。
長期從事稅收籌劃工作的李明俊則猜測這很可能是稅收征管層面的原因。此前由于財政收入增速放緩，收入壓力大，國稅總局曾多次下文加強征管。今年以來，經濟復蘇，稅收和財政收入增幅大漲，稅收壓力減小，征管力度可能出現前緊后松，因而造成房產稅收入增長的變化。
另一個可能的原因則是，今年以來商業地產市場轉好，一些地產商變出租為出售，而按照房產原值征收的房產稅比按照租金征收的稅額要少。但是，作為現行稅制中的一個小稅種，一些企業的行為改變房產稅收入的可能性也不大，李明俊告訴本報記者，他更傾向于是征管手段的變化造成了房產稅稅收的變化。
劉桓則表示，房產原值一般不變，如果不能證明租金下降，他很難解釋房產稅收入增速由正轉負的原因。不過，也許正如財政部分析所指，確實出現了商業用房需求持續減少,辦公樓、商業營業用房等商業用房市場相對冷淡的情況。
如果的確如此，這一稅收分析中的小數據更值得關注。用胡景暉的話解釋，近來經濟增速放緩的呼聲又起，而房產稅增速的變化恐怕是宏觀經濟變化在商業地產領域里的提前體現。事實上，從近年來房地產發展情況來看，商業地產與經濟走勢的確比較一致，也許這正是經濟形勢變化的反映。
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