房地產估價司法鑒定若干問題探討
作者：曾清輝發布時間：2009-08-21
房地產估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產估價機構運用房地產估價的專門知識和技能對房地產價格進行評估并出具報告的活動。當前，各類經濟糾紛、法院執行等各類案件中大量涉及到房地產價格問題，都需要房地產估價機構進行司法鑒定。而在這些案件中，涉案房地產價格一般都是訴訟各方最為關注的焦點問題，這使得房地產估價司法鑒定工作難度會遠遠高于其他類型的房地產估價。以下就房地產估價司法鑒定工作中常見問題提出建議供各位同行參考
首先，司法鑒定涉及的房地產評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為，是具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。實際工作中，司法鑒定房地產評估主要為確定房地產拍賣底價、確定抵債協議金額、延遲履行的執行等目的服務。
第二，由其特殊性決定房地產估價師在執業過程中應充分認知司法鑒定房地產評估業務的嚴肅性，從前期現場勘查、房地產權屬的調查認定、房地產估價師的簽字等細節上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執行程序，重則給雙方當事人造成難以挽回的經濟損失。比如當法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應該立即承接業務，并在工作中與委托法院保持聯系，在合理時間內完成評估工作；同一項目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。
另外，在現場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業。如最基本的應按照約定準時到達現場；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現場勘察應該細致，避免出現漏評現象；評估公司最好派兩名估價人員進行現場勘查，并保證現場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。
第三，關于評估報告的具體內容，是雙方當事人最關注的部分。評估公司出具的估價報告應語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內涵準確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應與實際交付報告時間一致。
第四，評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權屬認定工作帶來不便。如果北京高級人民法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協調這項工作，具體操作仍由評估公司來做，權屬認定工作將更為順暢。
第五，房地產估價司法鑒定，其鑒定全過程可分為接受鑒定委托、收取鑒定費用、實施鑒定過程、得出鑒定結論、鑒定結論質證、鑒定結論復核六個階段。
1、接受鑒定委托
估價機構接受委托需慎重，需事先評估鑒定風險。因為鑒定一般是在雙方當事人發生爭執以及司法機關難以判斷時才需作出的。鑒定機構需在了解案情的基礎上初步評估鑒定風險，并根據自身的獨立性及能力考慮是否接受該委托；然后與法院等委托機關簽訂業務協議書，需對委托方、當事人、鑒定機構等各自應享有的權利和應承擔的義務予以明確。
2、收取鑒定費用
估價機構承接抵押或咨詢等評估業務，一般習慣于先出報告后收費。但在房地產估價司法鑒定過程中，為避免因當事人對鑒定結論或案件判決不滿意拒交評估費，估價機構應在鑒定工作開始前收取鑒定費。但對于貧困當事人付費的鑒定案件，估價機構也要建立“鑒定救濟”制度，免除委托當事人的全部或部分鑒定費，承擔專業機構的社會責任。
3、實施鑒定過程
實質上就是收集鑒定證據和進行估價測算的過程，是鑒定工作的關鍵環節。估價機構承接業務后，組建鑒定項目小組，各成員在充分了解案情的基礎上，根據鑒定要求，結合案件本身進行分析，并進行仔細的現場勘察和市場調查工作，運用科學的估價方法，進行分析和測算。若根據現有資料不能形成結論而需向當事人補充證據時，需按法定程序辦理，即通過法院或仲裁機構向當事人取證，保證收集證據的公正和真實；最后獲得充分、適當的鑒定證據，并得出令人信服的鑒定結論。在鑒定過程中，估價機構要注意規范實施鑒定時限和完善鑒定質量保證制度，在保證鑒定質量的基礎前提下，及時完成鑒定工作，避免鑒定過程久拖不決。
4、得出鑒定結論
房地產估價司法鑒定結論是一種邏輯的、科學的推理性結合，需在獨立、客觀、公正的原則下出具。目前相關法規對房地產估價司法鑒定報告應包含的內容進行了原則規定，但對報告格式等尚無統一的規范。估價機構可以按照《房地產估價規范》關于房地產估價報告格式的規范要求出具鑒定結論，也可以為了方便法院使用鑒定結論，參照其他類型司法鑒定文書格式，按以下報告格式具體表述：（１）標題，統一為“房地產估價司法鑒定報告”；（２）收件人，為鑒定業務的委托人；（３）序言段，包括鑒定范圍、案情摘要、鑒定責任和鑒定程序等；（４）鑒定內容，應與委托人具體的委托內容一致；（５）鑒定依據，包括依法實施鑒定的法律法規，當事人雙方質證材料，鑒定委托書等；（６）鑒定結論的形成過程，可以用估價技術報告形式提供；（７）鑒定結論，它是分析論證自然得到的結果，該結果應當是客觀的描述，不應當帶有法律性結論；（８）文尾，包括鑒定人簽名、鑒定機構名稱并加蓋司法鑒定專用章、報告日期等；（９）附件。
5、鑒定結論質證
在司法鑒定結論質證方面，目前我國三大訴訟法和最高人民法院的司法解釋已經有了一些具體規定。但據有關專家分析，在目前的司法實踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例一般不會超過5%。然而，事實上，任何鑒定結論都是專業技術人員的識別活動，同其他言詞證據一樣，任何鑒定結論也都存在錯誤與虛假的可能，任何鑒定人出具的鑒定結論也都應當接受當事人的質證。估價機構應當強化估價師的出庭意識，實現鑒定結論的證據價值，維護當事人的合法權益。但目前大多數估價師對出庭質證的程序都不太熟悉，有些估價師難以適應法庭質證的緊張氣氛。因此估價機構平常要注意加強這方面的培訓，提高估價師個人素質，確保鑒定質證工作正常進行。
6、鑒定結論復核
我國司法鑒定實踐中存在的一個主要問題即重新鑒定申請權的無限制行使，導致同一問題反復鑒定。從房地產估價行業現狀看，各地一般都成立了房地產估價師協會，估價機構遇有當事人對鑒定結論不服，要求申請重新鑒定的，可以建議法院要求當事人向當地房地產估價師協會專家委員會申請鑒定結論復核，避免多個估價機構對同一估價對象反復鑒定后，鑒定結論不一致而影響法院判決。
（作者單位：四川省江油市人民法院）
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