人民法院報訊 北京市第一中級人民法院的一項調研顯示，為規避買賣房屋的相關稅費，降低轉賣成本，職業炒房客購房時一般不辦理過戶手續，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，致使業主不愿履行合同，炒房客便以此為借口要求業主賠償違約金。北京市一中院日前審結這樣一起二手房買賣糾紛案。
李先生在海淀區成府路附近有一套60平方米的房屋要出售，2010年4月10日，他通過某房產中介與魏某簽訂房屋買賣合同，雙方約定：房屋成交價為150萬元，魏某應在簽訂合同時支付定金5萬元并于4月15日前支付房款85萬元；雙方于簽訂合同2個月內辦理房產公證手續，魏某于公證當日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產證、公證書原件交付給魏某，所有稅費由魏某承擔。合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。雙方通過某房產中介協商于6月7日共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證范本未能達成一致意見，最終未能辦理公證手續，就此發生爭議。李先生遂訴至法院要求魏某繼續履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實現合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產證的違約金。
法院經審理認為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內辦理公證手續，但因約定不明，雙方對公證的具體內容、時間和辦理手續等事項產生分歧意見，導致合同未能繼續履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的轉移，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實現合同目的的公證委托書的請求缺乏依據。因雙方均同意繼續履行合同并辦理房屋過戶手續，故魏某應在雙方自行辦理過戶手續后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續履行合同，駁回李先生的其他訴訟請求和魏某的反訴請求。
（李惟一 楊清惠）
■連線法官■
揭秘炒房客慣用伎倆
提醒業主小心被算計
審理此案的法官說，此類案件有一些共同之處，炒房客與業主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往含有公證條款，目的在于從業主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權，從而在下次買賣中，將房屋從該業主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。在合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業主辦理房屋過戶手續的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間。
有的業主沒有識別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續，有的業主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。但因具體的公證內容未在買賣合同中明確，所以并不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續履行的責任歸結為業主一方，使業主陷入進退兩難的被動境地。
因此，法官提醒業主在賣房時應多加注意，避免遇到炒房客的風險。首先，選擇正規中介機構提供居間服務。出售二手房應選擇知名、正規房產經紀機構，這些機構一般操作規范，管理嚴格，工作人員業務熟練，可避免中介與炒房客一起“做籠子”的情況出現；第二，不要貪圖支付全款而大幅降低報價。炒房客一般會選取面積較小、總價較低的房屋進行買賣，并以短期內支付全款等理由壓低房價，這往往是炒房客壓低房價的一貫伎倆，業主應以正常市場價出售房屋，不要貪圖買房人能夠短期支付全款而過分降低價格；第三，留意買賣合同中的公證條款。辦理公證不是買賣房屋變更產權人的必經途徑，賣房時若見到合同中有公證條款的一定要多加小心，最好不寫公證條款，或將公證內容在合同中明確，不要給炒房客留下進一步操作的空間。
買房人應注意同樣的問題，最好直接與房產證登記的產權人進行交易，從而避免炒房客鉆空子。（李惟一 楊清惠）
■新聞背景■
遭遇炒房客：二手房買賣風險大
也許有人會質疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那何必還要計較他怎樣處置房子？其實遇到此種炒房客，不管對賣房的業主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。
對賣房的業主來說，如果辦理公證，雖然業主最終能取得全部房款，表面上看沒有經濟利益的損失，但存在一系列風險。首先，炒房客將該房屋轉賣他人，炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原業主出售，若該合同履行過程中產生糾紛，新的買房人可能主張原業主與炒房客存在惡意串通的行為，一旦發生訴訟，原業主將被直接列為被告；因原業主已將房屋交付炒房客并取得價款，實際占有人和使用人已隨之轉變，炒房客再行轉賣甚至進行多次轉賣，產生糾紛后，新的買房人會要求買賣合同的相對方——原業主交付房屋，原業主必將承擔一房二賣甚至一房多賣的法律責任；若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結構，將房屋進行修飾后轉賣，新的買房人入住后發現質量問題，會直接向原業主主張修復或賠償；因房屋未過戶，在炒房客尋到下一個買家前，若將房屋租賃給他人，或在該房屋內進行其他違法亂紀活動，原業主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔；更有甚者，若炒房客未向原業主支付全部房款，一旦其將房屋轉售后卷款逃走，后果更不堪設想。
對新的買房人來說，買房遇到炒房客亦有較大弊端。首先，以不滿五年的普通住宅為例，按照交易習慣，二手房交易的營業稅一般約定由買房人承擔，正常交易途徑下，炒房客從原房主處購買時應按照房價款差額征收營業稅，炒房客再次轉讓給新的買房人應再次按差額收取營業稅，但因炒房客不辦理過戶和交稅，所以新的買房人是按照原房主購房價款為基準計算營業稅，實際上是炒房客將本應由自己承擔的大部分稅費轉嫁給新的買房人；因炒房客不是實際房屋產權人，對房屋狀況不甚了解，還會為了提高轉賣價格進行簡單裝修，隱藏房屋缺陷，買房人最終買到的可能不是其理想的房屋；房屋物業、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項的辦理可能會涉及實名的問題，這些工作炒房客往往不能直接辦理，新的買房人會因此產生不必要的麻煩；若遇到炒房客一房多賣，則買房人難以順利取得房屋。
