購房注意事項
購房是老百姓一生當中一個非常重要的問題，現在從專業律師角度就買房的相關注意事項進行編輯整理，希望對大家有所幫助，
1．購買商品房的一般步驟
(1)確認開發商是否是有合法手續的房地產公司
房地產公司銷售現房，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》的規定，應當具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》，“兩書”即：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，關鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預售時應具備“五證”，關鍵是檢查有無《商品房預售許可證》。
發展商應當明示的事項：一是開發資質和營業執照；二是商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖；三是項目開發進度和竣工交付使用時間；四是項目及其配套設施的平面示意圖；五是商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公共和公用建筑面積的分攤方法；六是預售商品房的價格和付款方法；七是商品房預售的專用賬戶；八是物業管理事項；九是法律、法規規定的；其他事項。
(2)簽訂認購書
在和開發商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認購書，并交納定金。在簽訂認購書前，作為銷售方的開發商應將《簽約須知》及相關的宣傳資料和相關文件交給購房者，并應實事求是地介紹項目的進展情況。購房者一定要認真閱讀《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件。認購書中應約定簽訂正式購房合同時，因條款達不成一致意見，賣方應退回定金。
(3)簽訂合同
購房者在售樓處簽訂認購書后，應在規定的時間內到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規定買賣雙方的權利和義務。每個購房人花巨資購買房產，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補充部分要格外重視。
(4)辦理預售登記及轉讓
登記：辦理預售登記對保護房屋買賣雙方權益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預售、預購登記后協議才生效。簽訂契約30日內，買賣雙方應到房屋土地管理部門辦理預售預購登記手續。一般由開發商統一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續。
轉讓：買方如轉讓其預購的商品房，買方與轉受人在預售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關證件到房地產管理部門辦理登記，在轉讓登記上簽字。
(5)辦理人住
在購房人入住前，發展商要統一審查其付款情況，確認無誤后再簽收房屋交接驗收單。同時安排簽訂物業管理合同。合同中有接受物業管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業管理公司簽訂物業管理合同，交納物業管理費用。需特別強調的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發商未取得竣工驗收或房屋質量有問題時，均可拒絕簽收。
(6)產權過戶、領取產權證
發展商最后要為業主辦理房產過戶手續，最終辦理房地產權證。
2．看開發商是否“五證”俱全
近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：
(1)規劃部門的《建設工程規劃許可證》；
(2)國土部門的《國有土地使用權證》；
(3)《建設用地規劃許可證》(證明開發商已交納了土地出讓金，擁有產權保障)；
(4)建設部門的《建設工程許可證》；
(5)國土部門的《商品房銷售(預售)許可證》。
在這“五證”中，最重要的是《國有土地使用權證》和《商品房銷售(預售)許可證》，它表明所售房屋是合法項目，同時，購買期房時還要考查開發商投入開發建設的資金是否已達到工程建設總投資的25%以上，其施工進度和竣工交付時間是否已確定。
根據我國有關土地法律、法規，開發商依法取得國有土地使用權，是其從事商品房開發的根本條件。對于國有土地來說，取得的方式無非是兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權，其二是通過出讓或轉讓方式依法取得國有土地使用權，為了明確開發商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：
(1)《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》；
(2)《國有土地使用權證》；
(3)繳納地價款的有關憑證。
需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款(包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費)的數額及繳納情況，投資開發的期限，土地使用和規劃條件。應特別注意的是：
(1)正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；
(2)土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。
(3)土地證不得擅自涂改。
(4)土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。
3．怎樣細看《商品房銷售(預售)許可證》
商品房的形象進度達到一定程度時，方可辦理預售許可證：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。
《商品房銷售(預售)許可證》包括下列內容：預售許可證編號；發展商名稱；項目名稱；項目坐落地點；土地使用權出讓合同號、地塊編號；《房地產證》編號、棟數；批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數；發證機關、有效期；銷售范圍；用途；附注內容等。開發商拿出該證時要仔細看清每個欄目和內容是否確實無誤。
(1)看發展商名稱(售房單位)這個欄目時，主要是摸清現在接觸的售樓機構是否是合法的銷售主體。一般售樓機構有兩類：一類是開發商自身的一個下屬部門，另一類是開發商委托的房地產中介公司，如果是后者最好能提供開發商的委托書以證明；其合法身份。
(2)看項目名稱這個欄目時，也挺麻煩，因為一些項目在開發的過程中會有很多名字，置業者就有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。
(3)用途這個欄目實際決定了物業類型，從開發商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業交，土地使用年限，從消費者角度看，直接影響了將來物業的收費標準的允許范圍。一般為商業、住宅、公寓等。
(4)銷售范圍是最核心的問題，一個項目的《銷售許可證》既可以按樓座發，也可以根據物業的具體情況按樓層發。同一項目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發展商因為急于收回樓款，往往會用一期的預售證冒充二期的預售證。有些項目申報時有發展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補地價等手續后才能進入市場，而不能以商品房預售。因此，要搞清項目的建筑面積與預售批準的銷售面積是否一致。
此外，發證機關及其公章必須清楚，必須是有權機構。而且《許可證》本身的年限也是個需要留心的地方。
4．商品房預售需要具備哪些條件
商品房預售需具備以下條件：①預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；②按照土地管理部門的有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；③持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；④已確定施工進度和竣工交付使用時間；⑤七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；⑥已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；⑦法律、法規規定的其他條件。
另外，凡是在以市場地價取得的土地上興建的商品房地產，在建筑竣工驗收合格，并辦理房地產登記和領取了《房地產證》后，都可以直接公開發售。
5．怎樣簽訂認購書
買房前先簽認購書并交納定金是現在售樓過程中的習慣性做法。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。
我國相關法律和法規并未明確規定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認購書的主要內容包括以下幾個方面：
(1)賣方，即發展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。
(2)認購物業。
(3)房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價。
(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。
(5)認購條件：簽訂認購書應注意的事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
為了防止售房單位利用認購書制造陷阱，侵害購房者的合法權益，建議購房者在認購書中約定協議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達成一致時，本認購書方始生效”，對認購書中類似“如乙方(買方)在15天內不到甲方指定地點簽署商品房預(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權把乙方訂購的房屋轉售給他人”的條款加以拒絕。
如果房地產商把尚不符合預售條件的“樓花”以“內部認購”的形式進行銷售，與購房者簽訂認購書，收受定金，則所簽訂的認購書無效。這種情況在實踐中較為常見，檢驗“五證”就可以避免。
6．認購書有無法律效力
如果開發商具備了銷售條件，也就是合法的銷售許可證，那么買賣雙方簽訂的認購書是否一定有效呢?一般認為，只要當事人尚未就房屋買賣的所有條件達成一致，合同就未成立，因為認購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內容進行約定，對交房標準、付款方式、違約責任等大量內容一般都不進行約定，所以簽訂了認購書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認購書中寫明的內容還是有約束力的，并且具有法律效力。
7．什么時候用預售合同?什么時候用現售合同
在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產預售許可證》的房地產時，使用預售合同；當銷售已經竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產時，使用現售合同；預售許可證上標明的有效期是該預售房地產的預售期限。當有效期到期，而該項目房地產的銷售又不符合上述使用現售合同的條件時，發展商需重新申請領取新的預售許可證，方可繼續銷售房地產。
8．簽購房合同易忽視的問題
(1)合同有沒有建筑及裝修質量標準的細則
投資者因為購買的是期房，而不是現房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護的內容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，需補錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標準，很可能購房者接收入住時收到的只是一個空殼子。
(2)有沒有對附屬配套設施的有效制約條款
一般來說，凡出售公寓小區或別墅小區的住房，發展商都許諾有若干配套設施，如健身俱樂部、網球場院、游泳池等等。如果樓盤出售情況不好，這些配套設施往往會遙遙無期。但合同中如果沒有對此種情況規定有效的制約條款，購房者也只能無可奈何了。
(3)合同有沒有規定發展商延期交房的具體罰則
樓房建造過程中可能會遇到很多不可預見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購房者的計劃，而且侵犯了購房者的合法權益。因此，購房者有權獲得經濟上的補償。這類條款應當是購買期房合同中的必備條款。
(4)有關房屋面積方面的條款
購房者在簽訂購買現房合同時在此條款中要寫明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數、使用面積平方米數、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
(5)關于價格、收費、付款額方面的條款
在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少元錢。發展商要求購房者付出的各種款項、稅費，購房者都可要求售房方出示有關的規定和證明文件，對于一些不合理的缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等，購房者有權拒付。
(6)在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等。上下內外的質量要求都應涉及到。同時合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備等。
9．簽合同時要注意的幾個細節問題
(1)購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細，各項規定之間要避免與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
(2)合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如*市*區*街*號*花園* *號樓**房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確說明。
(3)房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
(4)其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業管理的收費標準，并對房屋的整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。
(5)違約責任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。
一般承擔違約責任的違約事項包括：
(1)購房者不按期交款；
(2)開發商不按期交房；
(3)面積變動超過約定幅度；
(4)房屋裝修標準、質量不合要求、保修不到位；
(5)產權過戶手續不全或不能按期辦理；
(6)公共設施不到位；
(7)宣傳或廣告承諾不兌現。
10．購房時交定金要注意什么
根據合同法有關規定：“當事人在簽訂正式的房地產買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力。”購房者簽訂《房屋認購書》與簽訂正式合同同樣須謹慎。
(1)確認房產的資質。《預售合同》有規范文本，但《房屋認購書》條款較簡單，有些房產商可能利用《認購書》中未必要寫明《預售許可證》等資質情況，來規避法律，購房者不可忽視這一點。
(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規定《認購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達成一致的基本內容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價、交付時間、生效條件等必須有明確的約定。
(3)內容合法。形式上雖無限制規定，雙方可以就違約責任等達成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規限定的范圍。
如果購房者對某套房確實很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預、銷售合同。這樣，購房者就有充分的主動權與開發商就合同內容進行平等協商。如果實在要簽房屋認購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規定。
消費者在訂立定金條款時，應當把握這樣5個問題：
(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；
(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況；
(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效；
(4)要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。
(5)謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。
(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。
11．如何查詢所購買的物業是否取得預售許可證
(1) 網站查詢。如訪問濟南市房地產信息網www.jnfdc.gov.cn可以了解濟南的房地產項目是否已領取預售許可證；
(2)直接向所購物業所在地的國土分局了解物業的預售批準情況；
(3)要求發展商出示《房地產預售許可證》。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發建設的樓盤，開發主管部門會根據工程建設的具體情況，分期發放預售許可證；同時亦有些預售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準預售�！斗康禺a預售許可證》中已詳細注明了可預售房地產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息。在購買前必須認真核對所購買房地產的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內容相符。
12．怎樣正確認識預售合同中發展商制定的格式文本
根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。
(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益。
(3)以合法形式掩蓋非法目的。
(4)損害社會公共利益。
(5)違反法律、行政法規的強制性規定。
(6)造成對方人身傷害而免除其責任的。
(7)因故意或者重大過失造成對方財產損失而免除責任的。
對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
13．補充協議的各條款如何簽
一般來說，補充協議是在簽完合同或者認購書之后，由雙方商議擬訂一些條款，然后打印成的正式文本。開發商是不會提出任何對自己不利的條款的。換句話說購房者必須自己知道添加哪些條款，而拒絕哪些對自己不利的條款。在這里，建議在簽訂補充協議時，最好與開發商就以下事項進行約定：
(1)應該在補充協議中寫明：“本補充條款的內容，如與法規政策抵觸的，一律以法規政策為準。”
(2)要讓開發商對其主體資格及相應批準文件的真實性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。
(3)要讓開發商對所售物業及其相應土地面積未設定抵押、留置權做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產權的權利)。購房者要求開發商證實土地使用權是否抵押、出租、轉讓等情況。如其不能如實拿出有關證明或尚未處理好，則應當慎重。
(4)要把售樓書或廣告承諾寫進補充協議，購房者在同發展商簽訂《購房合同》的時候，最好將發展商的相關宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設施的設置及建成時間、附帶贈送等，作為補充協議的附件加以確認將其變成購房合同的一個重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據合同中的有關違約條款追究開發商的責任。
(5)要確定產權證的取得時間，應在合同中明確提出產權證的放準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發放比較慢，但也應注明一個合適的日期。發展商不能無限期地拖發產權證。
(6)如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應返還所有已付房款(包括定金)。
(7)要補充一些合同文本中未提及的稅務和權利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產生而未繳稅費均由出賣人承擔，該房屋交付之日起，所產生的一切稅費及管理公約約定范圍內應繳付的費用均由買受人承擔。
(8)補充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方認為應當約定的事項。
雙方當事人在補充協議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：
(1)關于免責條款中不可抗力問題
延期交房是商品房交易中的一個突出問題。為了避免承擔違約責任，開發商常在購房合同的免責條款中寫入“除不可抗力因素外，應于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發商在補充協議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。
(2)關于房屋外墻使用權的問題
購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權要有一定的期限，使用外墻面不得對業主造成光污染、熱輻射、磁場感應和影響整潔等。
14．開發商不讓簽補充條款怎么辦
商品房買賣合同應是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發商不同意購房者在合同中簽訂補充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發的房屋。但因為有些購房者在交納定金時，未與開發商在認購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達成一致時，購房者有權退房，開發商應將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發商不同意購房者在合同中簽訂補充條款時，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發商出示商品房買賣合同文本，并與開發商協商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發商做出上述約定。
15．如何避免不平等條款
購房者在與開發商簽訂購房合同時，一定要小心謹慎，因為一些開發商在簽訂購房合同時往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會上當，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規定交房時間時，開發商往往強調不可抗力，將施工中的技術問題、配套設施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發商在逾期交房時往往依據購房合同中的這些條款推卸自己的責任。在確定面積誤差范圍時，往往強調雙方議定的售價不作調整，實行多退少補，在交房時，房屋的實際面積總是大于預售時的面積，購房者往往因為這一條款而損失數千至上萬元。有些開發商還在合同中規定，購房者在轉讓預售房時須經其同意并收取一定比例的總樓款作為手續費，其實，樓盤按揭中開發商已經拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時也已獲得了抵押物，所以轉讓是可以自由進行的，開發商已無權阻止，更不應收取所謂的手續費。對于購房者而言，購房合同中規定的付款事宜，卻十分精細與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項條款的含義，否則，若購房者與開發商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位。
16．現場氣氛意味著什么
開發商常常利用過去的優良業績，制造熱銷動人的現場氣氛，促成簽約。或施以小恩小惠，形成賣方的人情，令買方感動。
制造業務鼎盛場面的方法：
(1)向買方出示客戶來訪記錄、購房意向書等，說明多少人來看樓、多少人有購房意向；
(2)公開掛出售樓業績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金，即將成交；
(3)請人撬邊，讓一些人冒充購房者前來看房，不斷贊美房屋，渲染氣氛，甚至假意付定簽約；
(4)電話自打自聽，賣方內部人員互打電話，聽話人故意大聲與購房者說話，讓買方聽到；
(5)每遇成交全體銷售人員起立鼓掌，大聲唱和，鼓動買方跟風；
(6)“即將漲價，最后一次便宜機會”；
(7)“只有最后一套(或幾套)，錯此良機，終生后悔”。
17．買房殺價方法
(1)不要表露對物業有好感。
(2)告之對方已看中其他物業并付定金。
(3)告之對方已看中其他物業并已付定金，但亦喜歡此物業，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。
(4)告之對方已購置物業，但要等現有物業出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優惠。
(5)不停地找物業的缺點要求降價。
(6)告之自己很滿意，但家人有其他的想法，希望便宜點可以解決問題，或者表現出強烈的購買欲望，迫使對方降價。
(7)告之準備一次性付款，要最優惠的價。
(8)帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。
(9)實在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。
(10)與其他物業的價格作比較，要求再降價。
(11)告之能力有限買不起，要求再便宜一點。
(12)告之資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，爭取更優惠的付款條件。
(13)告之物業管理費太貴，不能支付，要求送物業管理費。
(14)告之自己現金積壓在股市上或其他生意上，想購置但希望付款條件或售價能優惠。
(15)告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預算有限，就這么多錢。
(16)告之從朋友處已知能有多少優惠，要求同樣的待遇。
(17)告之自己沒有代理行，直接與開發商交易能免傭金。
(18)與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優惠價格。
(19)找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價，或聲東擊西探知更便宜的價格。
(20)要求開發商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。
(21)先選一個比較次的單元把價格談好再要求以同樣的價格買更好的單元。
(22)告之此物業主要想用于出租，自己不在國內也沒有時間，是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。
(23)告之自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優惠的價格才能帶來更多買家。
(24)記住，比購房者的時間更寶貴的是房產商的時間，拖延時間，慢慢磨，主動權在自己手上，每次都要求更便宜的價格。
18．售樓員對待選房者的常用伎倆
談判時售樓員常用的策略如下：
(1)不知道策略
營銷人員在遇到有備而來的購房者常用此法。在談判過程中面對比較棘手的或不想正面回答的問題時，常以不知道、不太懂或不了解來搪塞，使對方的問題沒有辦法深入下去，同時以一種低調姿態來減少對方的防御。
(2)合理拒絕
在買賣未成交之前，如果買主要求降價或提出其他額外優惠條件時，對方常會苦著臉舉出一大堆不能降價的理由，這些理由聽起來都很合理，其實有的時候，這是賣方利用買主對房地產知識的缺乏了解而運用的策略。也就是說，表面上看起來已是底價了，而事實上，賣主心中有一個底價，只要購房者能攻破前面的價格，則往往會有一段不菲的差價或優惠。
(3)事前行銷
營銷人員常利用房屋定價先低后高的規律，在計劃漲價前先告訴客戶，房子馬上就要漲價了，再不決定可就錯過良機了。如此一來可以給顧客造成心理壓力，“現在的價位是最低價，買了就能賺錢”。使買方不好意思再開口壓價，甚至匆忙買下自己并不滿意的住房。
(4)“人質”策略
談判中極個別的素質較低的營銷人員會采用此種不道德的策略。比如以較低的首期款和代為辦理購房按揭等優惠條件付款買房，而購房者一旦交了第一筆錢，就等于將人質送到他的手上，其后只能被動挨宰。
(5)面子策略
中國人最講究面子，所謂士可殺不可辱，而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時常會忽略對房屋的一些細節問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。
(6)低價策略
一般來說，房屋銷售價都是從低走高，房屋開發公司不到萬不得已，是不會主動降價的。如果開發公司主動調低房屋的售價，這里可能另有玄機。如某開發公司在售房時稱因房地產市場不景氣，為周轉資金，以成本價出售積壓房，并承諾后續配套設施很快完成。等消費者入住后才發現，此房不僅質量低劣，而且水電氣等附屬設施皆未配套。不僅如此，開發公司還要求購房者補交測量費、登記費、手續費、管理費等多項費用，否則不予辦理過戶手續。至此消費者發覺上當，要求退房，而開發公司卻不予理睬。
(7)“拍賣”策略
我們在房屋銷售處有時會看到這一場面，當買賣洽談過程中，營銷人員的呼機或手機不時響起，而對話內容一定與這棟房子有關。談話時間不長，可句句是重點。這邊營銷的幾個電話來回，那邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。而此時行銷員則順水推舟收下定金，一樁買賣即大功告成。其實營銷人員是利用人們的心理特點：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個投標者，那無疑更是物以稀為貴了，豈有坐失良機之理，即使貴點也認了。
19．怎樣洽談算精明
購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰會獲勝。由于每個人的個性不同，語言表達和社會經驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。前面看了售樓人員的諸多手段，購房者必須牢記以下幾點：
(1)多聽、多看、多提問
到售樓現場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板房、說明書，充分了解產品；洽談時要多提問(可以事先準備提問內容)，售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊迫不舍，不要輕易放過。
(2)沉默是金
有經驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導，這樣購房者往往比較被動，所以購房者在洽談時要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。
(3)敢于說“不”
優秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學會說“不”。
(4)分頭出擊，火力偵察
遇到比較滿意的房屋，除了購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購房者和家人在不同時間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優惠，就可以最理想的價格成交。
(5)避免因小失大
如果購房者的洽談過分順利時，就要冷靜地想想為什么。如銷售員很爽快地答應了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價沒有透露?還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。
(6)不要輕信漲價
經常會聽到購房者說，“我的房子是漲價前買到的”，目前流行的銷售技巧中，漲價成了促使顧客盡快成交的手段之一。首先，購房者要看一下是否真漲，其次要看一下漲多少，有些發展商明著漲價，其實暗中放折扣。
(7)不要沖動搶購
購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當購房現場出現搶購現象時，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個究竟。
(8)不要怕欠人情
有時購房者會因為銷售人員不倦的熱情服務覺得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實顧客才永遠是上帝。
(9)搜集信息，廣泛聯絡
前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者應設法取得聯系，了解過去的成交價或意向定價與房屋情況，與自己意欲購買的房屋進行比較。如有可能，則與他們結成同盟，共同向賣方施壓。
(10)注意服飾行頭
房產營銷人員對每一位客戶的服飾舉止都十分注意，因為服飾反映出人的性格、身份和地位、收入水平。購房者上門談判時乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會相同的。
(11)時間選擇有差別
在上午還是下午，正常上班時間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因為上午售樓人員精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。在雙休日、節假日也不要進行關鍵場次的談判，這個時候賣方決策人物可能不在場，賣方不會在拍板人不在時做出最大的讓步。另外，在銷售高峰時最好不要進行實質性的談判，這時售樓人員心氣很高，不會作太大的讓步，除非是削價清盤。
20．套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同
套內建筑面積售房，實際上是以套內建筑面積為交易面積，按套內建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。同時在購房合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。
建筑面積售房，實際是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于分攤的公用建筑面積的存在，使售房面積復雜化、專業化，非房產測繪專業技術人員無法弄清“分攤的公用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
套內建筑面積售房與建筑面積售房相比，前者只是少了個分攤的公用建筑面積，而應分攤的公用建筑面積建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。
21．實行套內建筑面積售房時物業管理費收取是否會改變
物業管理費標準是按建筑面積制定的，物業管理部門按建筑面積收取物業管理費，實行套內建筑面積售房，售房合同及房地產證上注有建筑面積，因此物業管理費收取沒有改變。
22．購房合同公證須知
由于一些購房合同需要公證，所以購房者需要了解什么是公證；哪些合同需要公證，如何進行公證以及公證所需的有關資料和費用。
什么是公證呢?所謂公證是國家公證機關根據當事人的申請，依據法定程序對其法律行為，或有法律意義的文書和事實，確認其真實性和合法性的一種證明活動。其目的是保護有關當事人的權利和合法利益，盡可能地避免糾紛，減少訴訟。
全國各地對所需公證的合同規定不一，就深圳、北京、上海、廣州而言，外銷商品房的購房合同必須經公證機構辦理公證。普通商品房只有買賣雙方覺得有必要，才需要進行公證。
23．如何進行房屋買賣公證
辦理公證手續的流程
(1)申請與受理。合同當事人向公證機關提出辦理公證申請，填寫公證申請書，并提供有關材料。公證機關根據當事人的申請做出是否接受辦理的決定。
(2)審查。公證機關(公證員)對當事人進行詢問，審查相關材料，進行其他相關調查，審查公證對象的真實性、合法性。
(3)出具公證文書。公證機關根據審查結果，決定是否出具公證書。公證書包括當事人的基本情況，公證證詞，公證員簽名，公證機關(公證處)蓋章，出證日期等。
24．公證所需的有關資料
商品房買賣合同公證所需的資料包括：
(1)當事人的身份證明，如法人營業執照，法定代表人身份證明、護照、(港澳臺胞)回鄉證等，港澳辦、臺辦、僑辦出具的身份證明，委托書及代理人身份證明。
(2)房地產權證或國有土地使用證(期房)。
(3)內(外)銷商品房預售許可證(期房)。
(4)建設工程規劃許可證(期房)。
(5)房地產權證或房屋所有權證和國有土地使用證(現房)。
(6)內(外)銷商品房預售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋買賣合同(二手房交易)。
(7)國家機關、團體，國有企業應提供上級主管部門批準購房的書面證明，事業單位需提供上級主管部門同意購房的書面證明，集體企業應提供職工代表大會同意購房的決議，有限責任公司和股份有限公司應提供董事會同意購房的決議。
(8)付款憑證。
(9)原來的購房合同，契稅憑證(二手房)。
(10)其他應提供的材料。
25．房產公證如何收費
證明房屋轉讓、買賣的，一般按標的分段累加收取：
50萬元以下的部分，收取比例為0.3％，最低不得低于200元；
50萬元～500萬元部分，收取比例為0.25％；
500萬元～1000萬元部分，收取比例為0.2％；
1000萬元～2000萬元部分，收取比例為0.15％；
2000萬元～5000萬元部分，收取比例為0.1％；
5000萬元～1億元部分，收取比例為0.01％；
個人住房貸款申請資信審查，按貸款額的0.4％收取。
各地公證處都有優惠措施，開發商可與公證處洽談優惠措施。
26．購房者應防范的風險
在購房人買房和開發商售房的關系中，市場風險大部分由購房人承擔，因為購房者付款后至開發商交房及完善房屋產權經常有一段時間差，兩者之間的嚴重的信息不對稱及當前開發商的投機風險大量存在，購房者會承受過多的風險，也可能遭受很多不幸。具體如下：
(1)開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證等事實，對外銷售期房
一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，最后判決書上的權利也無法變為現實。對于財力有限的房地產商因拿不出錢辦妥一切必要的手續，他們往往鋌而走險，先賣房，算計著收回大筆購房款后，再到有關部門補交款項，補辦銷售許可證。因此，他們往往以超低的價錢開始發售，并美名有升值前景，但事實上，不少發展商賣房收回的錢遠遠不夠補辦手續。
(2)開發商惡意搭售商品房，特別在房價價位高時
開發商往往利用合同中“實測面積與暫測面積的差異處理”條款，設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為5％)時有權解除合同，只能按合同價補足的條款，這樣，在房價下跌時，使購房人既無法要求以交付時的市場價補足或根本無能力補足而形成購房者的無端違約。更為嚴重的是，還可能造成開發商超預售許可面積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產權登記。對于縮水的商品房，最大的麻煩就是預計使用面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇，《商品房銷售管理辦法》于2001年6月起實施，對面積誤差作出了相應的規定。購房合同的內容應參照該規定。
(3)逾期交付房屋
現行的格式文本“甲方逾期交付的違約責任”條款中，一般設定在超過幾個月后仍未能交付時才能終止合同并獲得雙方約定的違約金，而未給予在逾期交付過程中發生房價下跌時適用價格(逾期交付從低價)應有的地位。
(4)發展商對房屋設計作單方面重大調整
目前使用的格式合同對這一開發商的重大違約責任的約定不夠合理，僅規定開發商退回房款并給付一定利息。購房人在因此不滿而退房時，往往已失去了找到更好的房子的機會，或需要花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在格式合同中也無明確規定賠償，因此，索賠的成功率極低。
(5)房屋的“裂、漏”仍是個常見問題
一般認為裂縫在0.33mm以內屬合理安全使用范圍，但若0.33mm以內的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。只能不斷要求維修，如想退房，在購房合同沒有相應約定的情況下，則很難得到法院或仲裁委的支持。
(6)公司名不符實
購房者在購房前要查清開發商的背景、主管部門、注冊資金及建設部門頒發的房地產開發商資格證書等情況。實力不足或沒有開發經驗的開發商，自然存在延期入伙、偷工減料而致質量問題，配套不全等隱患。
(7)地段優勢易隨時間變化
購房時要進行實地考察，同時還要有發展的眼光，有條件時可向國土規劃部門的人了解城市的規劃。通常房地產公司為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優越。
(8)宣傳價格大量縮水。大家切記：一般房價不包括公證費、《房地產證》的工本費、契稅等。
(9)可能拿不到產權證或漫長的延期辦產權證
《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》以及《商品房銷售(預售)許可證》這三個證件是辦理產權證的必要條件，缺一不可，因此購房者在購房前必須查看房地產開發公司的這三個證件是否齊全，否則，買了房有可能拿不到產權證。
(10)小區規劃不合理
按規定，房屋高度與房屋間距比例在各地區因日照不同而有不同規定，因為房屋的間距直接影響著居室采光、通風、視野和綠化，而有的房地產公司為減少成本，追求利潤，故意縮小房屋的間距，樓房林立，密不透風，給購房者的居住帶來不應有的煩惱。
2002年6月25日，國家七部委聯合下發了經國務院同意的《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》，對房地產開發中違紀、違規、違法行為采取了相應的措施，通過整頓，不法行為得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。隨著整頓的深入，上列現象將會越來越少。
27．購房付款注意事項
首先要強調的是，交付房款時，不論是一次付清，還是分期，還是定金，都應該向開發商索要正式購房發票，不能用收據代替發票。且交款須交到開發商賬戶，而不能交到開發商老板個人賬戶。
在交付房款的時候，可能還要交一些其他款項，雖說和房款相比是小額。這里還是稍微提醒一下，個人在購房中除應付的房款，還需要承擔以下費用：預售合同登記備案費，出售合同交易手續費，他項權證抵押登記費，房屋保險費，權證登記費。
28．購房如何交契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主(產權承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。
(1)征收范圍及納稅人。主要對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換房屋征收契稅。
(2)稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用住宅，契稅暫時減半征收。
(3)免征。為了配合國家住房制度改革，減輕城鎮職工購房負擔，財政部和國家稅務總局最近聯合發出通知，通知規定對公有制單位為解決職工住房而采取的集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批準，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購房，免征契稅。
29．按揭貸款的基本程序如何
一般情況下，按揭貸款的基本程序如下：
(1)購房者根據和開發商的協議，在規定日期內到指定銀行申請貸款。
(2)貸款銀行根據申請人提供的貸款資料進行調查核實，在此基礎上提出貸與不貸，以及貸款金額、成數、期限、利率等的初步意見，以書面形式通知購房者。
(3)如貸款申請被接納，購房者需在銀行指定日期會同開發商到約定地點簽訂《房地產抵押貸款合同》和《付款授權書》，與此同時，需在貸款銀行指定的營業部開立還款專用賬戶，并在戶內保留足夠償還下期供款的存款余額。
(4)按揭辦法確定以后，購房者應按《訂購書》的要求及時與開發商簽訂正式的《房地產預售合同》；已簽有購房合同，但該合同中約定的按揭辦法和貸款銀行最終批準的按揭辦法不同的，雙方需另行簽訂有關的補充協議。
(5)《房地產抵押貸款合同》與《房地產預售合同》簽定后，購房者還應會同貸款銀行到房屋所在地公證部門和房地產管理部門辦理公證和抵押登記手續。經公證和核準登記后，抵押貸款合同方可生效。
30．購房者可否提前歸還按揭款
在征得貸款銀行(抵押權人)同意的條件下，購房者(抵押人)為減少利息負擔，可提前還款。但對這種業務的處理辦法，各貸款行略有不同。如深圳發展銀行規定，抵押人自愿提早繳付部分或全部款項時，須提前一個月以書面形式通知抵押權人并經認同，且應給予抵押權人相當于部分或全部款項一月利息之補償金。
31．購房付款方式選擇
購買商品房付款方式主要有三種：一次性付款、分期付款和按揭貸款，現將這三種方式作一介紹。
(1)一次性付款
這是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些價位低的小單元的樓盤銷售。一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5％以上的優惠，如是現房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式的價格最低。一次性付款需要籌集大筆資金且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險較大。
(2)分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。這種付款方式的好處就是，可以緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。但是分期付款隨著付款期限的延長，利率也會越高，房款比一次性付款的款額高。
(3)按揭貸款
即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付給開發商，以后購房者按月向銀行支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。按揭付款可以籌集到所需資金。實現購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。但是辦理按揭手續繁瑣、限制較多、費用高。
《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產企業不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。
32．購房合同中“不可抗力”的法律理解
不可抗力是指當事人在訂立合同時不能預見、對其發生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。不可抗力通常包括自然現象和社會因素兩方面。自然因素如火災、水災、地震等；社會因素如戰爭、動亂、政府禁令等。
有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，這類事件發生后責任是不能免除的：
(1)經濟環境變化、市場價格波動，如金融風暴。
(2)甲方不能及時采購本合同中所列建材、設備或同類、同級的產品的；
(3)市政配套工程不能與房屋同步建設、同時竣工交付的；
(4)該建設工地附近有重大施工、該房屋建設不得不停止的；
(5)其他不列入免責范圍的事項。如停電、雨雪。
如果有屬于上面所定義的不可抗力事件發生后，購房者和開發商雙方都應積極采取措施。
(1)受損害一方負有兩方面的義務：
①及時通知對方。不可抗力發生后，應在合同約定或合理的時間內通知對方，以便對方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時，應當在合理的時間內提供有關方面出具的證明。
②采取合理措施，防止損失擴大。如發生不可抗力一方當事人不及時采取措施或采取的措施不合理、不適當，致使損失擴大的，則擴大部分不能要求免責。
(2)對方當事人接到發生不可抗力的通知后，應立即采取適當的措施避免或減小損失，同時，對已經發生或可能發生的損失做出評估，以便合同雙方當事人采取繼續履行合同、變更合同還是解除合同的應變措施。
33．不準買賣(轉讓)的房地產類型
《中華人民共和國房地產管理法》第三十條規定，下列房地產，不得轉讓：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限定房地產權利的；
(3)依法收回土使用權的；
(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
(5)權屬有爭議的；
(6)未依法登記領取權屬證書的；
(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條為：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：
(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
(2)按照出讓合同約定進行投資開發．屬于房屋建設工程的，完成開發投資額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
34．不滿18歲的未成年子女能簽購房合同嗎
對于買房者來說，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的房屋買賣合同才能生效。
(1)無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人。
(2)限制民事行為能力的人：指10周歲以寸-—的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人。
(3)完全行為能力人：指滿18周歲的公民，只要不屬于不能辨認自己行為的精神病人；16周歲以上不滿18周歲且精神狀態正常的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全行為能力人。
如果父母想為子女購置房產，子女這時還不屬于完全民事行為能力人，就不能只簽子女的名字。
無民事行為能力人和限制民事行為能力人要訂立房屋買賣合同，應當由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意后方能進行。
35．為未成年子女購房可以申請貸款嗎
根據《個人住房貸款管理辦法》第四條的規定，個人住房款的貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。因此，如果購房人僅是未成年人，其不屬于個人住房貸款的貸款對象，不可以申請貸款。
36．是否可與開發商的“售樓部”、“代理部”、“經營部”簽合同
法人的分支機構，如房地產開發公司的經營部、銷售部、售樓處，不能作為合同主體，不具備訂立合同的行為能力。與購房者簽合同的必須是房地產開發公司才行。
37．車位買斷要慎重
隨著私家車的普及，開發商在進行小區規劃時，目前部配備有相當的車位安排，大約比例在30％左右，有些高檔住宅小區這—比例更高。許多業主在購房的同時，必須考慮是否要買斷一個車位。
據統計，市區中檔住宅車位買斷價約在10～15萬元左右，高檔小區或中心地段的地皮資源稀缺，將來車位價格還要看漲，故紛紛采用買斷了事。
然而．買斷車位究竟值不值，合算嗎?
目前商品房可由銀行提供公積金貸款與按揭，可車位基本上只能一次性付款，這無形中加重了付款的負擔。
如果將來購房者想換住房時，商品房可以進入市場買賣，但車位卻無法同步進入，有些新房主即使看中住宅，卻未必要車位，若是出租，小區內的車位又不可能向社會開放，屆時，車位豈不成了包袱?
從現在的車位月租費來看，中高檔小區大約在500～1000元左右，也就是說每個車位回收成本約需20年以上，其中還未計算一次性買斷花費資金的20年復利收益。
綜上所述，車位值不值得買斷，是買斷合算還是租合算，這是需要購房者根據需要認真考慮的問題。
38．開發商承諾送花園、露臺、家具、汽車可信嗎
為了促進房屋銷售，有些房產商使出搭送的手段，這實際上是一種變相降價的做法。但是，很多時候房產商聲稱的送花園、露臺等是帶有欺詐性的。因為如果花園面積屬于房屋占有范圍之內，那就是房屋應攤土地面積，本來就應歸購房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應歸全體業主共有。同樣的道理，露臺也分獨用露臺(專為某一產房屋設計)和公用露臺(整棟房屋共用)，露臺的使用權和所有權是業主房地產的一部分，不能與房地產權分割，所以談不上由開發商“奉送”。實際上開發商在送的背后，已將房價提高。
送轎車、家具、空調等，也都是變相降價的一種形式。羊毛出在羊身上，這部分錢還是要由買房人掏的。買房人只要想一想，賣方會無緣無故地降價嗎?會無緣無故送東西給購房者嗎?或為了促銷或是變相降價，或是市場大勢使然，或是企業內部原因，或者兼而有之。
購房者當然可以不接受賣方的搭送，與開發商協商直接要求降低相應的房價，因為搭送的東西不一定會讓人滿意。
39．購房簽約警告
(1)警惕落入非法違規銷售陷阱
按照商品房銷售管理辦法規定，非法違規銷售方式，主要有：
①重復銷售，一房多售
房地產開發企業將商品房重復銷售，將導致購房者掏了錢，但卻得不到所購房屋。商品房銷售管理辦法規定“房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人”：
②返本銷售，售后包租
“房地產開發企業不得采取返本銷售或音變相返本銷售的方式銷售商品房。”所謂返本銷售是指開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。通常做法是將商品房出售給購房者，購房者一次性支付全部房價款，開發企業陸續或若干年后將購房者支付給開發企業的房價款全部返還給購房者。開發企業的這種做法，不但有非法融資之嫌，而且對于購房者來說最大的風險是開發企業返本承諾往往不兌現。
“房地產開發企業不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”所謂售后包租，是指開發企業以在一定限期內承租或者代其出租買受人所購房屋的一種銷售行為。未竣工的商品房，即期房，售后包租，對購房者造成的風險更大。返本銷售和售后包租，往往因開發企業無法兌現承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續問題，而引發爭端。
③分割拆零銷售
“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”所謂分割拆零銷售是指開發企業將成套的商品住宅分割為數部分分別出售的做法，違反了建設部關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的有關規定。拆零銷售實質上是誘導購房人對預期收益回報的增值進行投資，這具有相當大的風險，含有一定的非法集資性質，一旦市場變化，可能導致購房者得不到預期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產權。因此極易引發糾紛。而且，一套住宅由于拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規定。
④商品房已設定抵押權
《商品房銷售管理辦法》第九條規定：“房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。”按照中華人民共和國擔保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產抵押管理辦法》第三條之規定，設定了抵押權的房地產，抵押權人在債權得不到清償時，對房地產折價、拍賣或變賣所得價款有優先受償的權利；而且，在抵押人未通知抵押權人就轉讓抵押物，其轉讓行為無效，得不到法律保護。所以即使購房者同開發商簽訂了“依法成立”的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務，這種轉讓行為也是無法律效力的。
(2)提防“認購書”陷阱
房地產開發公司在商品房銷售時，大都要求購房者簽訂一份認購書，交一筆定金，這樣，房地產開發公司在約定的期限內，就不會把該商品房出售給他人。房地產開發公司這樣做的原因，一方面是為了維護正常的交易秩序，防止出現一房兩訂甚至多訂的情況；另一方面，也是最重要的一點，就是盡量能使商品房預訂者成為真正的購房者。
房地產開發公司與購房者簽訂的商品房預訂書，其內容較簡單，一般只對房間號、商品房銷售面積及價格等方面作簡單的約定，然后就規定購房者應付定金多少，在幾天內來簽訂預售合同，如不簽訂合同就視為購房者違約，定金不予返還。
還有一種情況，未取得商品房預售許可證的商品房按規定是不能銷售的，但也有開發商開始預訂并收取定金。雖然預訂書中承諾在取得商品房預售許可證后，才簽訂正式合同，在此之前，如果消費者不滿意，隨時可以退回定金。這種做法有一定的爭議，既然定金可退，那么為什么還收?實際上，在取得商品房預售許可證之前，開發商表面上給予了消費者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒有任何保證。一旦開發項目流產，消費者最多只能得到開發商承諾的退還定金(如開發商攜款潛逃另當別論)。就算開發項目如期進行，消費者同樣受到相當長一段時間預支定金的損失。
現在通用的商品房認購書的不合理性是顯而易見的：內容簡單，定金數額高，給訂購者保留的時間短，如不在限定期間內簽訂商品房預售、銷售合同，那么就扣定金。消費者在購房過程中往往會遇到這樣的情況：在交定金前房地產開發公司什么都好說，什么都可以承諾(當然是口頭承諾)。一旦交了定金，在簽訂合同時，消費者就失去了主動權，只能簽訂開發商已經擬定的合同。稍有異議，售樓小姐馬上就會講，“這是我們公司的規定，不簽也可以，扣掉你的定金。”
消費者在購買商品房時，簽訂正式的預售、銷售合同前是否需要簽訂一份認購書，這一行為在法律上并無明確規定，也就是說這一過程并不是必不可少的。因此建議消費者在購買商品房前一般不要簽訂預訂書。因為現在的房地產市場是買方市場，消費者有足夠的選擇余地，對于售樓小姐們的花言巧語不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。
如果商品房使消費者很滿意，一定要訂購該商品房，這里提出三點建議：
①仔細審核開發商銷售的商品房是否合法，避免購買不允許銷售的商品房；
②直接簽訂商品房預售、銷售合同。這樣消費者就有充分的主動權與開發商就合同的各個條款進行平等協商；
③如確有必要簽訂商品房訂購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少及何種情況下要將定金退回，做具體的、明確的規定，以防定金稀里糊涂地被開發商扣掉。
(3)警惕不確定交房時間的商品房銷售合同陷阱
一些開發商為搶占市場，招徠消費者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。許多消費者被誤導認為該時間就是人住商品房的時間。實際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過竣工驗收，簽發合格證后才能交付使用，其次小區配套設施完成后，消費者才能順利入住。
因此消費者在簽訂合同時，應注意以下事項：
①在時間上明確到*年*月*日，而不應是一個大概時間。
②應明確交付使用究竟以何種方式為準，是以開發商通知消費者看房時間為準，還是以交鑰匙時間為準，還是以入戶通知書上注明的時間為準。實際上，通知看房，交付鑰匙，開發商單方面開出入戶通知書，都不是真正意義上的房屋交付。但不管以何種方式交房，都應明確交付使用的應是可以馬上入住的商品房。
③應明確交付使用的是竣工并通過驗收的商品房，不僅僅是開發商單方面宣布竣工(僅建造完畢)尚未通過有關部門驗收(可能會有質量問題)的商品房。
(4)警惕按揭貸款陷阱
在購房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房的方式，而通常開發商承諾某家銀行為購房者提供房地產抵押貸款，并在購房合同中約定由發展商為購房人辦理該筆貸款的相關手續，但是在許多購房合同中，均未對銀行如果對購房人的貸款申請不批準該如何處理的情況做出明確規定。
一般來講，這個問題購房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發展商口頭的再次承諾而未在購房合同中予以明確。這樣增加了購房者的購房風險。同時由于對此沒有具體的規定或約定，發展商和購房者對此達不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易承受可能失敗的風險。
排除這類風險的有效辦法是發展商與購房者就未付房款(即未通過銀行申請按揭貸款款項)重新達成新的分期付款協議。但是如果想從根本上解決這類問題，最好注意如下兩項：
①在發展商向購房人推薦按揭貸款條件時，就應該把未得到銀行批準后的付款方式規定在合同中。
②約定可以退房，但為體現公平原則，須明確由合同雙方的責任方承擔一定的責任。這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。
(5)提防房屋產權證辦理時限不明
有相當多的購房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢，馬上可以交房入住，不會有什么問題，但實際上，購房所購的產權是一系列權利，包括房屋所有權和相應的土地使用權，這些權利的確立依賴于特定的賦權過程，并且與特定的產權證書作為合法權利的唯—證明。因此商品房買完整產權的觀念不可動搖，決不可輕視完整產權的重要性。
房屋所有權證書是商品房屋唯—的合法權益證明，只有辦了房屋所有權證；商品房屋才真正屬于購房者，購房者才是真正意義上的商品房屋的合法權屬人。因此，消費者在簽訂商品房銷售合同時，一定要注明辦理房屋所有權證的時間。
一些開發商在銷售合同中根本就沒有約定辦理房屋所有權證的時間，實際上商品房產權登記既可以由開發商辦理，也可以由消費者自己辦理。開發商持原建房的土地權屬證明、規劃許可證明、商品房銷售許可證明、售房合同、付款發票及房屋平面圖等原始材料代理購房者申請，集中辦理已銷售房屋的產權登記。也可以由購房者持以上文件材料直接向房地產管理部門申清辦理產權登記手續。
有些銷售合同中雖然注明了辦理房屋所有權證的時間，如果開發商沒有明確違約，而沒履行不能按規定辦理時的處罰條款，開發商則以種種借口推遲辦理房屋所有權證書，借口有關部門在準備下發新的合同文本，新版的房屋所有權證書等等，要消費者耐心等待，大大超過銷售合同中所約定的時間，消費者權益受到侵害，而開發商卻不承擔任何責任，把責任推給國家有關部門。
(6)提防轉嫁稅費
根據我國的有關政策，買賣雙方簽訂商品房銷售合同后，應到房地產管理部門辦理有關登記手續，辦理房屋所有權證書，同時須交納一些有關稅費，例如印花稅、買賣手續費、契稅、房屋所有權登記費等。
按照有關規定，一些稅費應由商品房買賣雙方各按一定比例承擔，但是一些開發商卻在商品房銷售合同中規定全部由購房者支付。比如買賣手續費，雖然各地標準有所不同，但一般都規定由買賣雙方各按一定比例交納手續費。但是，有一些商品房銷售合同中卻規定“與商品房銷售有關的稅費，比如印花稅、買賣手續費等概由購房者承擔”。這樣無形中加大了購房者的負擔，同時也違反了有關規定。
還有一些開發商在代理購房者交納稅費的過程中，自行硬性搭進一些收費，如辦證手續費、代理費、附加費等，這類收費無法規依據，屬于一種亂收費行為，理應抵制。
另外，一些本來由開發商交納的稅費，有時甚至計算到購房者名下，如房地產買賣中的固定資產投資方向調節稅等。這些稅費本該是賣方交納的，也硬加到買方頭上。
(7)提防房屋保修約定不明
一些商品房銷售合同中關于質量、設施的保修約定，僅籠統地注明房屋保修期，水電部分為6個月，土建部分為12個月，有些銷售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門窗松動等施工質量問題，本公司負責保修一年”。
實際上，建設部1998年發布的《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規定，具體保修內容和保修期規定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個月，衛生潔具1年，燈具電器開關6個月。其他部位、部件的保修期限由房地產企業
與用戶自行約定。
因此，凡在該規定中已明確的保修項目，開發商只能延長，而不能擅自縮短其保修期限，對那些沒有做出規定的，開發商才有權利與用戶自行約定保修期限。
(8)警惕房屋產權使用年限縮水
一些房地產開發項目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷售合同中卻不說明該項目土地使用權的具體年限，不注明時間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商
品房交付使用時，消費者才發現自己所購買的商品房的使用年限比開發商承諾的要少。
商品房銷售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷售完畢，商品房銷售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動。在合同中仍然不扣除已過去的年限。致使一些消費者用同樣的價格購買商品房，卻比先買的少用了好幾年。前面已經提到，商品房銷售價格中包含了土地出讓的價格，如果商品房的使用年限縮短，比如說由50年變成了45年，那么購房者僅僅擁有45年的土地使用權，在使用該商品房的45年后，購房者就得補交土地使用權出讓金了。
40．購房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對策
購房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購房者已行使完了自己選擇的權利，也就是說購房者在購房后續活動中，只能按合同履行自己的義務，并期望對方也會按合同約定履行義務，從而使自己獲得應有的權利。
(1)商品房買賣合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準確
為避免購房后發生諸如貨不對板等情況的糾紛，確保買到稱心如意的商品房，購房者應要求開發商以書面形式明示以下事項：
①項目開發進度，竣工交付使用時間及交付條件(須同時提交買方的各種法律文件：如建設工程質量主管部門出具的工程質量竣工核驗證書、住宅質量保證書，住宅使用說明書等)。
②項目及其配套設施平面示意圖。
③商品房的結構類型、戶型、裝修標準、建筑面積、公共和公用建筑面積的分攤方法、土地使用年限等。
④商品房面積及誤差的處理方式。
⑤買賣雙方如出現違約時的處理辦法及違約金的支付辦法。
⑥買賣雙方如遇到糾紛的處理方式。
⑦物業管理事項等等。
(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項
①主要內容全面，無遺漏、無沖突。一份商品房銷售合同，就是買賣雙方所有權利義務的具體約定，除法律已有明確規定的之外，缺少某一內容條款，就缺乏一份應有的保障。
②條款應具體明確。商品房銷售合同的文字表述要準確，逐條、逐項列明，每一個條款要有一個核心表達思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭取”、“盡量”、“估計”等。除非當事人對該項條款是否切實履行沒有強烈要求。
對于不得已使用的原則性規定，要有法律和事先約定的評判標準。如不可抗力和免責條款的認定，一般質量問題，重大質量問題的認定等，要么由雙方歸納出可能存在的情況，要么以法律規定或雙方共同推舉的權威部門出具的證明材料為準。
對于開發商提供的合同及補充協議樣本，購房者要逐條審查，對用詞的準確性，前后一致性，標點符號、條款之間的因果關系等尤其要注意，不能心存僥幸。
③公平，無隱瞞事項。公平是商品房買賣雙方的最起碼要求。公平一方面體現在合同中雙方權利與義務的對等方面，另一方面體現在雙方在商品房買賣關系中或更大范圍的平等關系中。在商品房買賣過程中，交易雙方在房地產專業知識、法律知識的掌握程度上是不平等的。購房者處于劣勢地位，開發商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動機在銷售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來履約過程中有利于自己，不利于對方。
這種不公平的合同條款，常見于開發商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正�，F象，無可厚非，只不過對購房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必須逐條認真審查，按法律的要求理解每一條款，不能把合同樣本當作紅頭文件，偏信開發商的一面之詞。對于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權要求修改。如果購房者對此提出修改要求，開發商應該心平氣和地協商。
(3)選擇房地產交易代理機構購房
目前，大部分購房者還未形成在專家指導下購房的觀念，購房預算中沒有考慮對咨詢服務代理的必要支出。許多購房者認為政府主管部門應該為他們提供免費咨詢及協調糾紛，而主管部門往往不能陷在這些具體的事務里。
房地產交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的專業知識，大多數購房者不可能掌握那么多的知識。而且購房對一個消費者來說不像購買其他商品一樣會經常發生，不可能通過積累經驗來避免損失。另一方面，在房地產市場中，一些開發商出于自身經濟利益的考慮，對自己開發的物業銷售合同缺乏公正性和客觀性，更有少數不法開發商惡意制造圈套，哄騙誤導購房者上當受騙。
值得一提的是，有些開發商聘請并指定專門的律師，以處理購銷雙方發生的糾紛，但這些房地產公司指定的律師和消費者自己聘請的律師可能存在較大的差異，房地產公司的律師客觀上較少考慮購房者的利益。因此，購房者不能偏聽偏信房地產公司指定的律師。
一般情況下，消費者很有必要在自己聘請的律師或專家的指導下購房，或者通過委托交易代理機構來從事房地產交易，簽訂商品房銷售合同，較之親力親為往往有事半功倍的效果。 購房者在選擇交易代理公司時，要注意受托方應有良好的信譽，具備一定的經濟能力和較好的工作業績，不要委托那些沒有正式營業執照、沒有足夠專業人員和固定資產的皮包公司。受托方應具有良好的職業道德，做到公平中介，對客戶委托的工作認真負責，實事求是，時刻考慮到委托人的利益。
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