■新聞觀察
2010年，隨著國家房貸新政、各地限購令陸續頒布，各地房地產市場受到直接沖擊。商品房銷售合同，特別是“一房多證”類高檔住房銷售違約糾紛成批出現，引起了審判機關的注意。
據南海法院統計，房產新政實施后，該院受理的因信貸政策變化引起的糾紛61件，多以成批次出現為主。起訴理由主要分為開發商不返還定金和購房者因無法獲取貸款違約兩種情形，有時兩種情形在同一案件中并存。
法官在審理實踐中發現，近期房產新政頻繁出臺，對房地產案件產生的最大影響在于：一是購房者因無法獲取貸款要求解除合同。銀行收緊貸款政策，對購房貸款采取更高的限制要求，導致第二套房以上購買者不能獲取貸款，購房者遂以此理由要求解除合同，特別是在“一房多證”的高檔商品房銷售合同中最容易出現上述糾紛。二是房產商提前埋伏旱澇保收條款引發糾紛。在銀行日益縮貸的情況下，房產商為防止購房者因無法取得貸款而單方面解除合同，往往以附加合同的形式約定“如不能向銀行貸款，則以其他方式支付余款”的條款，若發生上述情況，房產商則以這些條款為由拒絕解除合同。
對于上述情形，有觀點認為，由于雙方已明確約定上述條款，故購房者不得因貸款政策的變動而解除合同。但房屋買賣合同涉及的標的額較大，一般情況下，購房者正是因為不能拿出巨額的購房款才進行貸款，但貸款政策變動導致其陷于資金緊張的窘局而不能支付購房款。
對此，法官是否適用情勢變更的原則限制上述條款的適用，必須結合個案案情來判斷。比如在現實中也存在一些購房者本身不是資金不足，而是借用貸款政策的變動來滿足自己解除合同的不合理利益，這在審判實踐中很難厘清，從而成為一個審判難點。
