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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房產(chǎn)訴訟受理范圍與訴訟管轄 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外dl735.cn
時間：2012/9/14 14:49:08 |
房產(chǎn)訴訟受理范圍與訴訟管轄
一、訴訟受理范圍
訴訟受理范圍也就是說哪些房產(chǎn)案件可向人民法院提起起訴？房產(chǎn)糾紛一般來說大多構(gòu)成民事案件，屬于人民法院民事案件受理范圍，少數(shù)屬于行政案件的受理范圍。但并不是所有房產(chǎn)糾紛都屬于人民法院受理范圍，而是由其他部門來受理。因此，在提起訴訟前，首先應(yīng)對自己的房產(chǎn)糾紛性質(zhì)有所了解，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍。
1、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買賣、租賃、典當(dāng)、建筑承包（包括勘察、設(shè)計、建筑）以及合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起民事訴訟。
2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)及集資房而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房或集資決定有意見的，不屬人民法院受理范圍，不能向人民法院起訴。
3、單位分配給職工住房使用權(quán)，職工本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向人民法院提起民事訴訟。
4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬人民法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請解決。
5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。
6、以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向人民法院起訴。
7、因為有關(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，可以向人民法院提起行政訴訟。
二、訴訟管轄
根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，房地產(chǎn)訴訟屬于不動產(chǎn)訴訟，是專屬管轄的一種。專屬管轄是一種特殊的管轄，其是指法律強(qiáng)制規(guī)定某些案件只能由特定的人民法院管轄，其他人民法院無管轄權(quán)，當(dāng)事人也不得協(xié)議變更管轄人民法院。而不動產(chǎn)糾紛案件是由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。所謂不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后使用價值受到影響的財產(chǎn)，例如土地、房屋、水利設(shè)施、橋梁等等。因此，當(dāng)事人因房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)當(dāng)向該房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。
三、訴訟程序
提起訴訟程序首先應(yīng)當(dāng)明確雙方雙方存在仲裁協(xié)議或仲裁條款。如果雙方訂立了以仲裁方式解決糾紛的合同條款或達(dá)成了將爭議交由仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的協(xié)議，且對仲裁機(jī)構(gòu)和事項等作出了明確約定，符合仲裁法第16條規(guī)定的仲裁協(xié)議生效條件，購房人應(yīng)據(jù)此向相應(yīng)的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，人民法院也不受理此類案件。需要注意的是仲裁實行一裁終局，除法定事由當(dāng)事人是不能對仲裁結(jié)果表示質(zhì)疑的。
（1）提起訴訟如果雙方訂立的仲裁條款無效，或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛，就應(yīng)按《民事訴訟法》第34條的專屬管轄規(guī)定，向不動產(chǎn)所在的人民法院提起訴訟。
1、要確認(rèn)被告（應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的人或單位）。如果是個人，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明；如果是單位，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料；
2、書寫民事訴訟狀。訴狀應(yīng)說明當(dāng)事人身份情況、訴訟請求、以及事實與理由。為確保判決的順利執(zhí)行，還可以根據(jù)《民事訴訟法》第92條的規(guī)定，申請人民法院采取財產(chǎn)保全措施。
3、提交訴訟狀和證據(jù)。準(zhǔn)備就緒后，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據(jù)提起訴訟。案件受理后，人民法院會發(fā)出《案件受理通知書》、《舉證通知書》，并通知交費(fèi)。可以持《交費(fèi)通知書》或《案件受理通知書》繳納訴訟費(fèi)用（訴訟費(fèi)原則上應(yīng)由敗訴方承擔(dān)）。如七日內(nèi)未按照規(guī)定交納訴訟費(fèi)，人民法院將裁定案件按撤訴處理。
4、舉證。立案后，人民法院可能會指定舉證期限（因案件適用程序不同而有異），要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料。逾期提交的證據(jù)則不予質(zhì)證。
5、開庭。立案后，人民法院會安排開庭日期，并提前通知當(dāng)事人。開庭時應(yīng)準(zhǔn)時到庭，原告無正當(dāng)理由遲到的，人民法院會裁定按照撤訴來處理。到庭后，書記員會核實雙方當(dāng)事人的是否到庭，宣布法庭紀(jì)律，然后進(jìn)入法庭審理。
6、開庭審理。①核實雙方當(dāng)事人身份；②告知當(dāng)事人訴訟權(quán)利及義務(wù)；③詢問當(dāng)事人是否申請回避；④開始法庭調(diào)查（先有原告陳述訴訟請求、案件事實及理由，再由被告進(jìn)行答辯，然后進(jìn)行舉證質(zhì)證）；⑤舉證質(zhì)證（舉證應(yīng)說明己方證據(jù)的來源及證明對象，質(zhì)證主要是對對方的證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性進(jìn)行質(zhì)辯）；⑥法官詢問（如果法官認(rèn)為通過前述程序案件還有不清楚的地方，法官會詢問雙方當(dāng)事人）；⑦法庭辯論（雙方當(dāng)事人就法律依據(jù)和事實爭議進(jìn)行辯論）；⑧陳述最后意見（當(dāng)事人發(fā)表對案件處理的最后意見）；⑨法庭調(diào)解（在法庭的主持下有雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果達(dá)成協(xié)議由法庭制作調(diào)解書，未達(dá)成的則宣布調(diào)解無效）；⑩宣判（調(diào)解無效后，法官會宣布休庭，然后經(jīng)合議后當(dāng)庭宣判或擇日宣判）。
（2）依法上訴如果對一審判決不服，可在收到人民法院判決之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)向原審法院遞交上訴狀，也可以直接向上訴法院遞交。提起上訴后同樣應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間繳納上訴費(fèi)，逾期未繳納上訴費(fèi)，按照撤訴處理。
（3）申請執(zhí)行人民法院的裁判文書生效后，如果一方當(dāng)事人未主動履行裁判文書確定的義務(wù)，另一方則可以向一審人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行時，還需要預(yù)交執(zhí)行申請費(fèi)。申請強(qiáng)制執(zhí)行的期限，自然人為裁判文書確定的履行期限屆滿后一年內(nèi)，法人和其他組織為裁判文書確定的履行期限屆滿后六個月內(nèi)。
（4）申訴、抗訴如果對已生效的裁判文書不服的，可按照《民事訴訟法》的規(guī)定，在裁判文書發(fā)生法律效力后2年內(nèi)均可申請再審，或向檢察機(jī)關(guān)申請抗訴。但在申訴、抗訴程序開始前，不停止對原生效裁判文書的執(zhí)行。
四、訴訟證據(jù)
（1）當(dāng)事人的舉證責(zé)任
根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，當(dāng)事人必須圍繞請求事項向人民法院提交有效證據(jù)。如果不能提供證據(jù)或所提供的證據(jù)不足以證實自己的主張，則可能承擔(dān)不利的法律風(fēng)險。也就是說如果案件事實不能通過證據(jù)加以證實的，對該事實負(fù)有舉證責(zé)任的一方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即其所主張的事實不能為法院認(rèn)可。因此，收集提交案件證據(jù)，對自己主張的成立與否有著決定性的影響。根據(jù)法律規(guī)定當(dāng)事人對自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)，因案件的不同需要提交的證據(jù)也有所不同，律師只能根據(jù)實踐提出一些需要注意的證據(jù)：
1、合作建房糾紛
①提供合作建房的書面合同及補(bǔ)充協(xié)議等證明材料。
②出地一方的合作者應(yīng)提供土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等證明材料。
③出資一方應(yīng)提供出資數(shù)額、資金到位時間等證明材料。
④提供房屋建設(shè)情況及資金使用情況等證明材料，房屋已建成并出售的，應(yīng)提供收回資金數(shù)額及由誰占有和利潤分配等證明材料。
⑤違約一方的違約事實及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料2、商品房合同糾紛①提供商品房預(yù)售合同或銷售合同。
②預(yù)售方應(yīng)提供以出讓方式取得的土地使用權(quán)證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的營業(yè)執(zhí)照。
③提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額等證明材料。
④違約一方的違約事實及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。
3、土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛①提供土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同書。
②提供土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金數(shù)額、交付時間的證明材料，如收款收據(jù)等。
③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)提供有償出讓取得土地使用權(quán)證書和經(jīng)主管部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的證明材料。
④提供有償取得土地使用權(quán)證書。
⑤違約一方的違約事實和應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。
4、房屋拆遷糾紛
①拆遷人應(yīng)提供依法取得的房屋拆遷許可證、土地使用權(quán)證書、建設(shè)規(guī)劃許可證、房屋拆遷公告時間等證明材料。
②拆遷人委托拆遷的應(yīng)出具委托拆遷合同書。
③被拆遷人應(yīng)提供被拆遷的合法建筑的面積、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量等級、附屬物的名稱、數(shù)量等證明材料，被拆遷人的家庭人口、年齡等戶籍證明材料。
④拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議，包括補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點，自投資金或單位投資金額、搬遷過渡方式和過渡期限等。
⑤不能簽訂書面拆遷協(xié)議的原因、理由及強(qiáng)制拆遷的證據(jù)保全材料。
⑥違約一方的違約事實及應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的證明材料。
（2）人民法院調(diào)取證據(jù)根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只有在特定情況下人民法院才能調(diào)查收集證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人申請人民法院調(diào)查收集證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提交書面申請。申請書應(yīng)當(dāng)載明被調(diào)查人的姓名或者單位名稱、住所地等基本情況、所要調(diào)查收集的證據(jù)的內(nèi)容、需要由人民法院調(diào)查收集證據(jù)的原因及其要證明的事實。
1、依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)：
①涉及可能有損國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的事實；
②涉及依職權(quán)追加當(dāng)事人、中止訴訟、終結(jié)訴訟、回避等與實體爭議無關(guān)的程序事項。
2、依申請調(diào)取的證據(jù)：
①申請調(diào)查收集的證據(jù)屬于國家有關(guān)部門保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料；
②涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的材料；
③當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
五、訴訟時效
訴訟時效是法律規(guī)定的為保護(hù)權(quán)利人通過訴訟實現(xiàn)其請求權(quán)的有效期限。其意義在于督促權(quán)利人及時行使權(quán)利，如果超過訴訟時效就將喪失勝訴權(quán)。訴訟時效分為三種：普通訴訟時效：2年（除法律另有規(guī)定訴訟時效的案件，其他案件均適用普通時效）；特別訴訟時效：1年（包括身體受到傷害索賠的、出售質(zhì)量不合格商品未聲明的、延付或拒付租金的）、3年（因環(huán)境污染發(fā)生的侵權(quán)訴訟）；最長訴訟時效：20年。房產(chǎn)訴訟適用普通訴訟時效即2年。訴訟時效是如何計算的呢？根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。對于超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。
如果在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。另外，訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。但對于主張未過訴訟時效的一方就需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。
在房產(chǎn)訴訟中，訴訟時效特別重要，但是又非常容易被人忽略。許多買房人因為錯過訴訟時效權(quán)利受到侵害而得不到法律的保護(hù)。由于訴訟時效直接影響到權(quán)利主體均的勝訴權(quán)，律師在此建議在合同對方出現(xiàn)違約行為時，應(yīng)及時行使權(quán)利，在對方拒絕主動承擔(dān)責(zé)任時，及時訴至人民法院，尋求司法救濟(jì)。或者采取其他能夠引起訴訟時效中斷的措施，并保留相關(guān)證據(jù)。如通過向?qū)Ψ桨l(fā)函或簽署協(xié)議的方式，向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利等等。
六、訴訟誤區(qū)
（1）有理就能贏“有理走遍天下”本來為世人所津津樂道，但在訴訟這個領(lǐng)域中，卻也不盡正確。因為法律所能確認(rèn)的事實只能是由證據(jù)所證明的法律事實，當(dāng)事人對自己的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，以更大程度地使法律事實與客觀發(fā)生的事實相一致。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，人民法院除非在特殊情況下，不會去主動調(diào)查證據(jù)。因此當(dāng)事人在起訴后，如果對案件存在坐視的態(tài)度，不積極地去調(diào)取證據(jù)，盡管在法庭上振振有詞，但最后可能得不到法庭確認(rèn)，有理未必贏官司。自認(rèn)占理而心高氣盛，殊不知法律重“據(jù)”不重“理”，有理未必勝訴。
（2）訴訟費(fèi)問題關(guān)于訴訟費(fèi)的問題，原則上確實是由敗訴方承擔(dān)。但是必須明白：第一，這筆費(fèi)用在終審判決之前是由起訴方墊付的；第二，這筆費(fèi)用并非全部由敗訴方承擔(dān)。法律保護(hù)的是合法權(quán)益，在打官司的時候要保持平常的心態(tài)，要求賠償要有確實的損失需要彌補(bǔ)，通過訴訟不能“致富”。在起訴的時候不考慮到自己的實際損失，動輒要求幾十萬、上百萬賠償，如果人民法院不能全部支持，那么雖然實體上能夠勝訴，但是人民法院不支持部分訴訟費(fèi)還是要自己承擔(dān)。
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