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房地產開發 |
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| 開發商資金鏈斷裂可能性大于買房人斷供 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2008/8/2 13:14:00 |
自2007年下半年以來，一場由開發商自導自演的降價促銷潮席卷全國，而更多的買房人卻成這場降價風潮的看客。
“誰知道降到什么時候是個頭，我既不想成為高位接盤的人，也不想在房價還沒跌到底時去買房，大家都在觀望，我也在看。”買房人吳先生告訴記者，以前他是買不起房不能買，現在是買得起不愿意買。
如果這種觀望情緒長時間持續下去，開發商將無法通過銷售回款，加上銀行貸款、資本市場融資渠道的不暢，早已繃緊的資金鏈隨時都有斷裂的可能。有分析人士認為，如果此類情況不得到改觀，全國各地將出現無數個“順馳”，自身難保的房地產商們是否還能出現多個“路勁”接手“順馳”，目前還是未知。
“在貨幣從緊政策下，開發商從銀行貸款的難度非常大，一些規模相對較小的銀行已經無錢可貸，舉個例子說，以前是10筆貸款可以批8筆，現在是10筆貸款中能通過審批的也就是1到2筆。”一位接近銀行的人士透露，除了極少數有國企背景、老牌的開發企業過得比較舒坦，大部分民營企業的日子并不好過。
據其透露，從去年下半年房地產市場步入有價無市僵局，成交量開始萎縮時起，已經有許多他認識的中小開發商退出市場，現在還在支撐著的大部分都是一些有實力的大企業。
“不用再出臺什么調控措施，只要這種局面繼續下去，不出一年，由于開發商資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，還有一些購房款被挪作他用，對金融安全產生的沖擊不言而喻。”上述人士表示。
北京市出臺的將對開發商預售資金進行監管的政策被業內人士普遍看作是政府進一步把控金融風險的信號，在此之前，住房與城鄉建設部已明確表示，樓盤沒有結構封頂前，銀行將不得向買房人發放購房貸款。
“開發商的預售資金包括兩部分，買房人交的首付款和向銀行申請的貸款，在房產證辦下來之前，這部分錢就停留在開發商手中，開發商完全可以挪作他用。如果不對這部分資金進行監管，銀行就要承擔很大的風險。”一位長期從事二手房貸款業務的人士告訴記者，最早的時候，按照規定銀行應當對開發商的預售款進行監管，然而在實際操作過程中，為了爭奪優質客戶，銀行往往選擇放棄，“開發商的選擇余地很大，并不是每家銀行都會嚴格遵守規定”。
“臺灣地區有專業的資金擔保機構協助銀行監管預售款，監管的目的并不是要將預售款凍結，而是確保專款專用。避免出現開發商將一個樓盤的預售款挪到另一個項目上去。”北京開太物業保證機構總經理白鈞指出，一旦開發商資金斷裂，將沒有資金保證原有工程繼續施工，最終變成爛尾樓。如果能對預售款進行嚴格監管，將能避免這種現象的發生，有效降低銀行風險。
“無論是買房人斷供還是開發商不償還貸款都將增加銀行風險，但是從目前的現狀來看，開發商資金鏈斷裂變成普遍現象的可能性要大于買房人斷供，開發商資金鏈緊張程度對銀行的直接威脅高于買房人。”白鈞說，一旦出現買房人大面積斷供現象，就不再是金融風險，而是已演變成金融危機。
白鈞認為，如何把控金融風險對管理層而言，也是一個重大的研究課題，管理層希望房價能夠在平緩中下降，并不愿出現房價的大幅波動。一旦出現金融風險，政府必然會出臺一些鼓勵房地產市場交易的政策，比如降低交易稅費。
而在一些買房人看來，市場低迷，觀望情緒濃厚，激發購買人的購買欲望更需要開發商主動降價。“現在持幣觀望的買房人都有一個心理價位，只要開發商能夠降到買房人能接受的程度，市場需求就可能被放大。如果北京的房價能夠降低20%，我身邊的很多人都會買。”吳先生說。
然而，更多的開發商還在以打折促銷的方式小心試探市場，有開發商向記者表示他們擔心房價降了買房的人會更少，此外還有可能在短時間內觸發部分高位接盤買房人的退房意愿，引發退房潮。
分析人士指出，如果開發商能夠妥善處理早期買房人的退房行為，并輔以合適的降價幅度，有可能會激發起潛在買房人的購房欲望，并演變成現實的購買力。坐等政府救市并不是明智之舉，開發商可以采取一些降價舉措緩解資金壓力。
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