赫少華律師（ 編輯整理）
（一）買受人直接主張確權糾紛的相關問題
由于在買賣合同履行過程中，雙方存在的是債權債務關系，買受人只能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括將標的物的所有權轉移給買受人。但是買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所有權。
因此，對出賣人不履行產權過戶義務的，買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按照合同約定要求出賣人履行協助辦理產權過戶手續。故在買受人主張確權的情況下，應當向當事人釋明法律關系，告知其可以變更訴訟請求。
�。ǘ┗谂馁u關系而產生的房屋買賣合同糾紛的相關問題
拍賣，是指由專營拍賣業務的拍賣行接受貨主的委托，在一定的時間與地點，按照一定的章程和規則，通過公開叫價競購的方法，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的現貨買賣方式。在審理相關房屋買賣合同糾紛時，應注意：
1．在法律適用方面。依照特別法優先于普通法的法律適用原則，法官應優先適用《拍賣法》的相關規定，只有《拍賣法》沒有規定的情況下，才可以適用《合同法》的相關規定；
2．拍賣效力的認定。
A、《拍賣法》規定禁止拍賣的物品不得拍賣，因此法律規定禁止轉讓或限制轉讓的房屋，如未依法履行相關手續而進行拍賣的，應當認定為無效；
B、《拍賣法》規定，拍賣人應當是依照《拍賣法》和《公司法》設立的從事拍賣活動的企業法人，但如果基于拍賣而訂立的房屋買賣合同沒有其他無效事由，僅拍賣人主體資格存在問題的，從保護交易安全的角度，仍應確認有效，對拍賣人的問題應通過行政處罰的途徑予以解決。在審理有關通過拍賣獲得房屋所有權的案件中，對拍賣人的主體資格、買受人的身份情況以及拍賣人是否盡到善意管理人的義務等都要一一進行審查。
3．拍賣與優先購買權的協調問題。我國民法中承認的與房屋有關的優先購買權主要有：承租人優先購買權、共有人優先購買權、承典人優先購買權、國有土地使用權人優先購買權。
為保護法定優先權人的先買權，拍賣人應當在其將房屋交付拍賣前的合理期限內通知優先購買權人，優先購買權人應當在拍賣人確定的合理期限內主張優先購買權，逾期不主張的，視為優先購買權人放棄優先購買權，拍賣人可以不通知優先購買權人參加競拍。
其次，優先購買權人主張優先購買權的，拍賣人應當通知其參加競拍，只要優先購買權人出價不低于其他競拍者，則應由優先購買權人拍得房屋。審理中，法官應根據上述原則對相關事實進行審查，并以此確定房屋買賣合同效力。
（三）預約合同糾紛的相關問題
1．區分預約合同和本約合同。根據房屋買賣合同有無正式簽訂，可以將買賣合同分為預約合同和本約合同。本約即正式合同，當事人可直接據此要求相對方履行約定義務，而預約是指談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性本約合同達成的書面允諾或協議。預約所指向的履行標的為雙方訂立本約的行為，一般包含將來訂立本約的基本條件和基本內容。審判實踐中，一般表現為商品房預售的認購書、意向書、承諾書等形式。預約合同還可分為以訂立合同為目的的簽約預約和以促使合同生效為目的的生效預約。庭審中應當注意根據合同約定的內容綜合判定合同的性質，而不能僅從形式或名稱上進行判斷。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房房屋買賣合同的主要內容，并且出讓人已經按照約定收受購房款的，應認定名為預約實為本約。審查中，應注意“預約”中至少應包括商品房房屋買賣合同的必備條款，即買賣雙方的名稱、商品房的基本狀況、商品房的價款、付款方式及時間、商品房的交付使用條件及時間等。
2．查明相關事實、確定違約責任。法官應審查預約合同履行中是否具有不可抗力（如地震、火災等導致房屋滅失）以及情勢變更情形（如開發項目因政府政策變動導致取消、緩建等），如無上述情形，則應結合房屋漲跌情況及雙方其他履行情況查明因何方當事人原因導致商品房房屋買賣合同未能訂立。
預約合同違約責任的確定一般應按照有約定從約定，無約定從法定的原則確定。如果雙方預約合同約定有定金、違約金的，則按照定金罰則或合同約定的違約金進行處理。因不可歸責于當事人的事由，導致商品房房屋買賣合同未能訂立的，出讓人應當將定金返還買受人；如果雙方預約合同中無相應約定，則違約方應賠償對方損失。該損失一般為預約合同中約定價格與雙方約定簽訂本約日的房屋市場價格之差額。
審理中，法官應結合守約方的請求，查明違約方違約行為確定之日、審理中房屋的漲跌情況、守約方付款情況（包括是否及時支付、 付款數額大�。�、違約方違約的惡意程度及其預見損失范圍、雙方是否采取必要措施防止損失擴大等情節，酌情確定違約方的賠償數額。
另外，審判實踐中還存在當事人已經約定違約定金，是否還能主張賠償損失的爭議，對此，傾向認為，如違約定金不足以制裁違約方，彌補守約方損失的，應當允許守約方就違約定金賠償的不足部分主張權利。
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1．查明相關事實
�。�1）審查房屋權屬登記情況，包括：房屋是否經不動產登記；不動產登記權利人是否與出讓人一致；利害關系人訴訟前是否就房地產登記提出過異議申請；
�。�2）審查當事人的主觀狀況，包括：買受人是否善意；出讓人是否告知其他共有人出賣房屋的事實；其他共有人對房屋出售是否知曉或應當知曉，事后是否追認；是否有證據表明其他共有人應當知曉房屋出售的事實，但基于房屋上漲等因素惡意反悔；
�。�3）審查房屋買賣實際履行情況，包括：房屋產權是否已變更至買受人名下；買受人是否已實際占有房屋；房款是否實際交付。
2．基本處理原則
基于以上事實的審查，如果房屋出售時，權利登記僅為出讓人一人，除非有證據證明買受人與出讓人惡意串通，損害其他共有人的利益外，基于產權登記的公示、公信原則，應確認房屋買賣合同有效；如果房屋出售時，權利登記為數人，基于部分共有人不得擅自處分共有物的法律規定，一般應確認房屋買賣合同無效，但買受人有理由相信出讓人有代理權，符合表見代理的構成要件，應確認房屋買賣合同有效。
需注意的是，如果查明房屋已經交付買受人使用且產權已變更至買受人名下等，應盡量維持合同的效力，告知主張房屋買賣合同無效的其他共有產權人可以改變訴訟請求或另行訴訟，主張處分人予以賠償。
（五）房屋買賣合同糾紛相關聯案件的統一協調問題
由于房屋買賣合同糾紛案件的致訟原因比較復雜，在實踐中基于同一事實往往有多種糾紛產生，因此在審理房屋買賣合同糾紛案件時，應當注意有無關聯案件，在做實體處理時應當與關聯案件相協調。
1．與房屋遷讓案件的協調。如果買受人訴至法院要求出讓人或者實際居住人遷讓，而出讓人、前一手房屋買賣合同的出讓人或實際居住人要求確認買賣合同無效的，由于對買受人取得房屋所有權所依賴的基礎法律關系的有效性尚有待于審查，在相關當事人已提起合同無效訴訟后，應當裁定中止房屋遷讓案的審理。
2．與借款合同糾紛案件的協調。
在實踐中，一些要求確認房屋買賣合同無效的原告之所以訴至法院，往往是因為債權人主張歸還借款并要求行使房屋抵押權。
在這種情況下，應當審查相關借款合同糾紛案件有無判決，判決結果如何。以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
赫少華（ 編輯整理）
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