去年5月8日，經(jīng)石家莊市某房產(chǎn)中介介紹，王某與某房產(chǎn)中介和高某簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同，合同約定：王某購(gòu)買戶主高某位于石家莊市市區(qū)的住宅一套，房款總計(jì)26.3萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日王某應(yīng)向房產(chǎn)中介給付定金1萬(wàn)元，余款25.3萬(wàn)元應(yīng)于2007年5月17日向房主一次付清。合同簽訂后，王某按約定向房產(chǎn)中介交了定金1萬(wàn)元。后王某因無(wú)法直接與房主取得聯(lián)系，而且經(jīng)過(guò)深入了解，他發(fā)現(xiàn)所要購(gòu)買的住宅屬于“村證房”，不能辦理過(guò)戶手續(xù)。王某認(rèn)為房產(chǎn)中介采取欺詐的手段，提供虛假的交易信息，致使他無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，該合同應(yīng)予解除。經(jīng)多次協(xié)商未果，他遂將房產(chǎn)中介告上橋西區(qū)法院，請(qǐng)求法院依法判令解除買賣合同，被告返還其定金1萬(wàn)元，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
房產(chǎn)中介辯稱，原告王某在簽訂合同時(shí)清楚其購(gòu)買的房產(chǎn)是“村證房”，是由于原告的原因要求解除合同，定金不應(yīng)退還。
法院審理認(rèn)為，原告王某與高某及房產(chǎn)中介簽訂的房屋買賣合同違反了《土地管理法》關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓的強(qiáng)制性規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，因此，該合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。無(wú)效的合同沒(méi)有法律約束力，因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。據(jù)此，房產(chǎn)中介收取原告王某的1萬(wàn)元定金應(yīng)予返還。被告關(guān)于原告在購(gòu)房時(shí)明知房產(chǎn)是“村證房”，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，故定金不應(yīng)當(dāng)返還的主張，原告不予認(rèn)可，被告也無(wú)證據(jù)證實(shí)其主張。而且，即便原告王某明知其所購(gòu)房產(chǎn)為“村證房”，也并不能對(duì)抗法律強(qiáng)制性規(guī)定使得合同有效，該合同仍應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因而對(duì)房產(chǎn)中介的上述主張，法院沒(méi)有支持。
最終，法院判決：原告王某與高某及某房產(chǎn)中介簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；被告返還原告王某定金1萬(wàn)元。買“村證房”有法律陷阱“村證房”又稱小產(chǎn)權(quán)房，是指在城市規(guī)劃區(qū)周圍村莊集體所有的土地上，由村民委員會(huì)決定建造或由村民委員會(huì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建造的房屋。目前，盡管“村證房”在石家莊乃至全國(guó)一些地方交易并不少見(jiàn)，但是依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“村證房”的合同是無(wú)效的，購(gòu)買的“村證房”無(wú)法上市流通，不受法律保護(hù)。
其主要法律依據(jù)有，《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。《河北省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村村民由于買賣住房轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，買方必須符合申請(qǐng)宅基地的條件，并依照規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù)。《石家莊城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》規(guī)定：集體土地上的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，只限于在集體組織成員之間進(jìn)行。
大致說(shuō)來(lái)，“村證房”存在五大問(wèn)題。一是沒(méi)有房產(chǎn)證，流通受限。住房建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒(méi)有法律保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外流通受限。二是拆遷補(bǔ)償難。“村證房”許多屬于違章建筑，很有可能被拆除，而且不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。三是質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量監(jiān)管往往不到位，存在偷工減料現(xiàn)象，有安全隱患。四是位置偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不完善、物業(yè)管理滯后甚至沒(méi)有物業(yè)。五是由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)繼承、遺贈(zèng)也會(huì)產(chǎn)生麻煩。
因“村證房”買賣而引起的糾紛大致有以下幾種：
1、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民簽訂購(gòu)買宅基地或以買賣房屋為名實(shí)為購(gòu)買宅基地的合同，農(nóng)村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮(zhèn)居民向法院起訴要求農(nóng)村居民履行合同。
2、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地或房屋后，農(nóng)村居民反悔向法院起訴，主張合同無(wú)效返還原物的。
3、城鎮(zhèn)居民以農(nóng)村居民名義購(gòu)買宅基地及房屋后，造成權(quán)屬確認(rèn)糾紛及拆遷補(bǔ)償安置糾紛的。
4、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買多層或高層“村證房”后，在房屋質(zhì)量、交付等合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛。
5、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“村證房”后，幾經(jīng)倒手產(chǎn)生的連環(huán)糾紛。
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