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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 怎么規(guī)避高端物業(yè)買賣陷阱? |
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作者：轉(zhuǎn)載
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外dl735.cn
時間：2008/8/20 10:46:00 |
一系列中介賬款事件爆發(fā)后，通過中介行交易的房產(chǎn)物業(yè)，如何安全、順利地交割，成為大家關(guān)注的話題。那么，通過中介行交易時，如何規(guī)避物業(yè)買賣陷阱？
陷阱一：防止中介挪用房款
許多不法中介公司充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利，拿出大筆款項去進行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息，以期讓這些賬上的錢流動起來賺取大筆灰色收入。
智恒房產(chǎn)(中國)集團副總裁周辰認(rèn)為，二手房交易流程相對復(fù)雜，目前在上海的二手房交易環(huán)節(jié)中，中介行仍然扮演著資金監(jiān)管的重要角色。而中介公司對專款專用的資金監(jiān)管賬戶仍擁有一定的支配權(quán)，因為賬戶的戶名是中介公司的名稱。
對此，普通的買賣雙方難以從戶名本身發(fā)現(xiàn)差異。因此，一旦個別不良中介隱瞞買家，仍可輕易獲得房款。需要多加注意。
陷阱二：全額房款現(xiàn)金收房
上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢部認(rèn)為，“現(xiàn)金全款收房”是黑中介賺取不法收入最主要也是利潤最大的一種方式。
現(xiàn)金全數(shù)到賬后，業(yè)主出于對中介公司的信任大多就很痛快地把房產(chǎn)證交給中介。這當(dāng)中基本還未完成過戶手續(xù)，不法中介利用握在手中的房產(chǎn)證不是高價轉(zhuǎn)賣就是抵押變現(xiàn)，更危險的是個別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。
業(yè)內(nèi)人士提醒，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該只以中介形式出現(xiàn)，不允許有“現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)。按國家規(guī)定，中介最終只能收取最多2.5%的傭金，是純粹的居間方。
另外，“購房免傭金”、“傭金半價”的口號往往是中介公司打出的吸引客戶的促銷手段，實則內(nèi)里大藏玄機，這樣的幌子背后隱藏的往往是不法中介大吃差價的行徑。
陷阱三：代簽合同
上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金牌物業(yè)顧問修先生說，房屋買賣合同購房人與產(chǎn)權(quán)人簽訂才是有效的。如果賣房人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，要看房產(chǎn)證。
如果是業(yè)主，代簽的，可以主張合同無效，一定要房屋的產(chǎn)權(quán)所有人簽名才能有效，如果購房人主張無效后，購房人只能向簽訂人追究有效的責(zé)任，及合同未能成立造成的直接損失。這種辦法一定要舉證，舉證的責(zé)任在買方，不在賣方。
規(guī)避的方法是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或銀行的抵押借款合同，預(yù)售合同確定這個產(chǎn)權(quán)人，如果變更產(chǎn)權(quán)人，購房人要求提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書，委托書必須經(jīng)過當(dāng)?shù)毓C處的委托書才可以簽這個委托書。
如果要簽訂的話，用手寫的委托書，拿身份證復(fù)印件過來，這種合同書沒有效，一定要經(jīng)過公證處的委托書，委托書的權(quán)利人才可以履行這個委托書，否則所有的合同無效。
陷阱四：簽“陰陽合同”
如今，二手房交易的稅費給買賣雙方壓力不小，于是，出現(xiàn)了簽“陰陽合同”。
但是，根據(jù)稅收征管法，個人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報、不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉(zhuǎn)讓成交價格的行為，只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時間，而買方按市場價再次轉(zhuǎn)讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買方；買方要用這套房產(chǎn)進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。
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