第一講 營業稅政策分析
一、國稅發［2003］16號：從2003年1月1日，外購的無形資產（土地使用稅）和不動產，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算繳納營業稅。
案例分析：
裝修公司800―房產公司―1800工商局
"二點一線"
方案：
裝修公司將發票開給工商局800萬元
房產公司將發票開發工商局1000萬元
效果：
房產公司少繳營業稅及附加、印花稅
工商局少繳契稅
《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅［1999］210號）個人轉讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業稅；居住不滿一年，按差額征收營業稅。個人擁有的普通住宅免征土地增值稅。個人購買自用普通住宅暫免征契稅。
二、預收賬款
《營業稅暫行條例實施細則》第28條規定，以預收款方式銷售不動產，其營業稅納稅義務發生的時間為取得預收款的當天。
本期應納營業稅＝（期末預收賬款－期初預收賬款＋本期經營收入）×5%
注意兩點：
一是不允許用其他往來科目代替"預收賬款"。
二是預收賬款應納營業稅核算問題
討論：
1、 借：營業稅金及附加
貸：應交－營業稅
－城
其他應交款－教育費附加
不符合配比原則。
2、 借：應交稅金－營業稅
貸：銀行存款
也不行！
3、 增設"待攤稅金－待攤營業稅及附加"
取得預收賬款時：
借：待攤稅金――待攤營業稅及附加
貸：應交稅金－應交營業稅
－應交城市維護建設稅
其他應交款－應交教育費附加
確認收入時：
借：營業稅金及附加
貸：待攤稅金－待攤營業稅及附加
應交稅金－應交營業稅
－應交城市維護建設稅
其他應交款－應交教育費附加
三、價外費用
房產開發經營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應當并入營業額征收營業稅。
國稅發［1998］217號文件規定：物業管理公司代有關部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業稅，僅對其收取的手續費計算繳納營業稅。
三、代建房營業稅問題
案例分析：
甲：房地產開發經營
乙：娛樂業、賓館、餐館、租賃、商城
甲：在建工程 19.0億元
應納營業稅＝20×5%＝1（億元）
“委托代建”：
1、委托方擁有土地使用權；
2、委托方取得了有關部門（計委、外經貿部門）的批復；
3、受托方（房產開發經營公司）不能墊付資金；
4、施工單位將發票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉交給委托方；
5、受托方按照協議定收取管理費。
注意：“管理費”應當在“其他業務收入”核算，并按“服務業－代理業”稅目繳納5%的營業稅。
四、投資業務營業稅問題
“投資合同”：
國稅發［1993］149號文件規定，以不動產、無形資產對外投資，風險共擔、利益共享，投資時不征營業稅，但是，將來轉讓該項股權時，需要按照投資時不動產或者無形資產的評估作價計算繳納營業稅。
甲公司分錄為：
借：長期股權投資
貸：在建工程
乙公司：
借：固定資產
貸：實收資本--甲
資本公積--資本溢價
財稅［2002］191號文件規定，從2003年1月1日開始，以不動產、無形資產對外投資，投資時不征營業稅，轉讓該項股權時，也不再征收營業稅。原國稅發［1993］149號文件中相關規定同時廢止。
國稅函［2002］165號文件，整體資產轉讓業務中，發生的不動產的所有權的變化，屬于資產、負債、人員等同時轉移，不屬于營業稅征稅范圍中的“銷售不動產”，不征營業稅。
案例分析：
案例一、償還債務式吸收合并
案例二、打包出售
某房產開發公司在一座海邊城市開發一幢大酒樓。
方案：
第一步：先成立子公司“某某大酒店”
房產開發公司：
借：長期股權投資-投資成本3億元
貸：銀行存款 3億元
大酒店：
借：銀行存款3億元
貸：實收資本 3億元
第二步：大酒店賬務處理：
借：銀行存款 17億元
貸：其他應付款17億元
借：在建工程 20億元
貸：銀行存款 20億元
房產開發公司：
借：其他應收款 17億元
貸：銀行存款 17億元
第三步：對外銷售
房產開發經營公司將擁有的大酒店全部股權，轉讓給買方。轉讓價12億元：
借：銀行存款12億元
貸：長期股權投資3億元
投資收益9億元
大酒店股權變更，變更公司章程。
房產公司同時收回債權：
借：銀行存款17億元
貸：其他應收款17億元。
案例三、多步交易
銷售不動產：
第一步：以不動產對外投資
第二步：轉讓股權
需要買方的股東同意該方案。
弊瑞在于：買方股東可能會擔心“惡意收購”。
案例之四、
橋梁公司：中外合資企業
外方：香港60%
中方：國有資產經營管理公司40%
經營范圍：30年的經營權
經營8個月之后。。。。。。
補償金額30億元：(一次性支付70%，21億元；30%，9億元分期付清)。
CEO顧慮：如何向股東交待？
1、應納營業稅=30億元*5%=1.5億元
2、9億元應收賬款風險？
五、視同銷售營業稅問題
以不動產、無形資產(土地使用權)對外用于抵償債務、分配給投資者、捐贈、換取其他資產等方面，要視同銷售。
組成計稅價=成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)
抵債取得的不動產或者土地使用權，視同外購，只要取得合法的憑據，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。
六、自建自用業務
1、自己擁有非獨立核算的施工隊伍：不繳建筑環節營業稅，也不繳銷售不動產營業稅。如果今后將該項不動產對外銷售時，除了按規定繳納不動產營業稅之外，還需補繳建筑環節營業稅--
-“兩道稅”。
其中：
應納建筑業營業稅=施工成本*(1+成本利潤率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工資、費用，但是不包括土地使用權價款。
2、委托施工單位建筑該房產，建筑營業稅由施工企業繳納。
國稅發［2003］89號文件規定：房屋開發公司的待售房產不征房產稅。但是，如果將該待售轉作自用的，或者轉作經營性資產，需要按規定繳納房產稅。
從交付使用的次月開始，計征房產稅。
七、售后回租、售后回購業務營業稅問題（國稅函［1999］144號）
八、包銷業務的營業稅問題
《關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（國稅函[1996]684號）
廣東省地方稅務局：
接你省廣州市地方稅務局《關于房產開發企業包銷房產征收營業稅問題的請示》（穗地稅發〔1996〕 259號），反映房產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿未售出的房產由包銷商進行收購，對此應如何征收營業稅。經研究，現答復如下：
在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業—代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
九、合作建房的營業稅問題（國稅函［1995］156號）
第一種方式：合作項目
一、甲方出土地，乙方(房產開發公司)出資金，合作建房：
1、房屋建成后，乙方全部銷售取得9000萬元，甲方分得30%款項2700萬元。
稅務處理：乙方按9000萬元全額繳納5%。甲方2700萬元按“轉讓無形資產”稅目繳納5%的營業稅。
取得土地時，乙企業：
借：無形資產-土地使用權3000
貸：應付賬款-暫估應付款3000
借：開發成本3000
貸：無形資產-土地使用權3000
借：應付賬款-暫估應付款3000
貸：銀行存款2700
主營業務成本300
2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，則：乙方
3、甲方以材料合作，繳增值稅。
另一種情況：房屋建成后，由乙方經營15年后，其所有權歸甲方所有。
此外，甲方出資金，乙方(房屋開發公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保險業”稅目繳納5%的營業稅。
第二種合作方式：合作辦企業
1、甲企業以土地使用權出資，乙方出資金，合作舉辦房地產開發企業（丙企業），合作建房。
甲方以土地使用權投資，不交營業稅。但根據國稅發［2000］118號文件規定，評估確認價高于土地賬面價值的部分應調增所得額，繳納企業所得稅。
甲企業從丙企業取得的稅后分配不交營業稅。
2、甲企業以“投資”名義，將土地使用權對外“投資”，取得固定的報酬，視同土地使用權轉讓，應當依法繳納營業稅。
十、改組業務不征營業稅。
公司合并：吸收合并、新設合并
公司分立：存續分立、新設分立
股權重組：股權轉讓、增資擴股
整體資產轉讓
股份制改造
整體資產置換（需繳納營業稅）
十一、相關稅收優惠
1、空置商品房的稅收優惠已經期滿。
2、關于經濟適用房國家沒有稅收優惠。
3、企業住房制度改革原則上“只售不租”。單位以標準價銷售給職工個人的房產，不交營業稅。
4、“拆一還一”業務。
拆遷業務：經縣級以上人民政府對外公告，舊城改造統一強制拆遷，單位或個人取得的補償費是否征收營業稅？：粵地稅函［1999］295號：經請示國家稅務總局：不征。
拆掉80平方，取得120平方，如何征收營業稅？：國稅函［1995］549號：按成本價計征營業稅。因此，80平方按標準價（成本價）計算營業稅，40平方按市場價格繳納營業稅。
十二，與銷售不動產稅目有關的幾個特殊問題
（一）“還本銷售”業務營業稅問題：
國稅函［1995］156號：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業稅時，一律不得減除還本支出。
（二）如何界定銷售退回與售后回購
區別在于：銷售時合同是如何簽訂的。
（三）青苗補償費征稅問題：《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號）
遼寧省地方稅務局：
你局《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》
(遼地稅個[1996]311號)收悉。經研究，現批復如下：
一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收
入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產━━其他土地附著物”
稅目征收營業稅。
二、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉讓建筑
物等財產性質的其他補償費收入，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產轉
讓所得”應稅項目計征個人所得稅。
（四）陵墓、墓地征稅問題
轉讓陵墓按銷售不動產征稅，但轉讓墓地收入免征營業稅。財稅［2001］117號：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第六條的規定，對經營性公墓提供的殯葬服務包括轉讓墓地使用權收入免征營業稅。
