宅基地房將可“轉正”上市？
專家認為，宅基地房或適度松綁，但要上市流轉為時尚早
時報訊 有消息稱，目前《土地管理法》正由國土資源部政策法規司緊張修訂中，其中可能涉及農村宅基地流轉模式創新。
如果農民宅基地可以上市流轉，是否意味著宅基地房的“轉正”呢？
廣州市建設用地方面資深專家昨日表示，宅基地如獲上市流轉，可能帶來宅基地房的松綁。但它要與商品房一樣進行交易，還有很長的路要走。宅基地房放開并非“洪水猛獸”，對廣州市房地產市場的沖擊，未如想象中嚴重。
宅基地房或可上市流轉
小產權房，在廣州被稱為宅基地房，最初以“集資房”形式出現。“集資房”開發始于1991年白云區太和鎮，以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黃埔和番禺。截至2000年，白云區已建成集資房面積765.0454萬平方米，列各區之首；在建面積為107萬平方米。
業內人士介紹，宅基地房建設無詳細規劃作依據，隨意性大，布局不合理，無資質施工等問題，存在安全隱患。而且，宅基地房產普遍缺乏基礎設施和公用配套設施。最重要的是，大量“集資房”基本未辦理任何用地和報建手續，因此無法辦理房產證。近兩年，廣州發生多起因宅基地建房的法律訴訟事件。
有消息稱，目前《土地管理法》也由國土資源部政策法規司在緊張修訂中，其中可能涉及農村宅基地將獲準上市流轉。廣州市資深土地用地專家稱，事實上廣東省已經出了流轉宅基地辦法，但實際實施中有很多問題。因為流轉辦法只是政府規章，未上升到法律的層面，所以不能保證各部門在合法有效物權的共識。
該專家透露，目前修訂時想把宅基地建設逐步與國有土地得到銜接，但是否能通過尚未得知。如果能在法律層面上允許宅基地上市流轉，可能帶來宅基地房的松綁。這樣的影響不亞于上世紀八九十年代，深圳實施的土地有償制度，甚至改革的意義更甚于前者，能夠使得土地資源的效力得到釋放。
對樓市沖擊不會太大
宅基地房如果能上市流轉，是否會對商品房市場產生很大的沖擊？資深建設用地專家稱，宅基地房即便可以上市流轉，跟商品房始終不是完全一樣的，影響也沒有想象中那么可怕。廣州市真正的宅基地建好了房子空著，等待進行交易的量也不會特別多。獲得“準生證”后，宅基地房價是否會驟然飆升，跟商品房之間的價差如何都還是未知數。
宅基地房開發的品質、所處位置等都跟商品房沒法比，目前即便是富裕村建的村民小區，也跟商品房的品質有一定的距離。所以可能是市場把這種流轉想得太可怕了，覺得一放開就會有很多村來建房，過高估計了這種假設的供應量。
最關鍵的是，廣州市對新增建設用地審批年度計劃，會嚴格控制。如果宅基地房能上市流轉，可能會刺激了想開發的需求，但最終能獲得審批的住宅建設量，也會非常有限。
因為并不是有了土地改革，建設用地審批量也會跟著上升。這好比房改房上市，對商品房市場也沒有形成很大的沖擊，反而更多的是市場體系的完善。即農民把一部分自己不住的房子，通過市場進行資源更優化配置。
宅基地房要拿產權證并不易
華南農業大學國土資源研究中心主任吳順輝表示，在目前的情況下，農民土地制度方面應該求穩，宅基地上市流轉的需求目前并不是那么迫切，不流轉也不會導致什么問題。
對于宅基地上市流轉，不少人只是看到了錢的流動，但事實上還涉及到很多別的問題。現在法律上都規定是一戶一宅基地，流轉出去了農民的住所怎么辦。西部、沿海有些農民到了城鎮買房，但最終發現找不到工作，還是回到農村種田。因此在就業方面的配套，非常重要。
資深建設用地專家認為，宅基地部分所有權應該由誰來做代表，是由村長還是村委會，出讓合同應該怎么簽，都是問題。此外，房子建成后，是用預售制度，還是只能賣現樓，種種物權配套制度都需要理順。
業內人士表示，對于現有的宅基地房來說，能流轉看起來是利好，但不會馬上就體現出來了。宅基地房要拿得產權證，還會有很長的路要走。因為原來的宅基地房開發有很多條件并未完善，需要補辦很多手續補交很多費用。此外，政策出臺后相關制度的配套完善，需要一定的時間才能最終落地。
知多D
宅基地房沒有產權
宅基地房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證。
宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。（信息時報）
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
