 |
房地產開發 |
|
|
| 沒有簽定商品房買賣合同就不能要回定金？ |
|
作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2008/11/13 20:26:00 |
【導讀】
商品房買賣中，開發商一般都要求購房者簽訂各種形式的《認購合同》，并收取一定的定金作為擔保，合同中約定若購房者不按期與開發商簽訂《商品房預售合同》的，則該定金予以沒收。由于以上類似約定，造成了大批購房者巨大的心理壓力，導致為了定金而接受“痛苦”地接受開發商開出了的不平等協議乃至“不滿意”的房產，更有甚者，只好無奈放棄了定金，遭受損失。但是，交了定金是否交必須簽訂合同呢？不簽合同定金是否就必然不能返還呢？？答案都是否定的，定金條款的適用應當具體分析無法簽訂合同的具體情形，在滿足一定條件的情況下，定金實際上是可以返還的。
【基本案情】
謝某于2002年3月與某房地產開發公司簽訂了《商品房認購合同》，合同中約定：謝某向房地產公司購買房產單元一套，謝某并交付了人民幣1萬元作為定金，雙方最遲于2002年3月底辦理《商品房買賣合同》及其補充協議、物業管理協議的簽署事宜；謝某必須依照本合同所約定的條款履行簽約義務，否則定金不予返還。該認購合同簽訂后，謝某依約支付了定金10000元。
2002年3月20人，謝某應房地產公司要求前往簽署《商品房買賣合同》及其補充協議，但經檢查有關條文后，謝某認為其中存在一些條款不公平，遂要求房地產公司與其簽署新的體現公平、合理、權利義務對等的《商品房買賣合同》。房地產公司則以《商品房認購合同中》有關約定“謝某須按本合同所約定履行交易，其他條款以房地產公司之商品房買賣合同及其補充協議之條文為準”為由拒絕修訂。雙方協商未果，因此至3月31日，雙方未能按照《商品房認購合同》所約定完成《商品房買賣合同》及其補充協議的簽訂工作。2002年4月1日，謝某要求房地產公司返還定金10000元，房地產公司告知由于其沒有按期履行簽署義務，該筆定金不予返還，同時解除雙方《商品房認購合同》。
謝某不服，遂向人民法院提起訴訟，要求被告房地產公司返還定金10000元整并支付利息。被告房地產公司答辯主張雙方《商品房認購合同》對此有明確約定，原告不按期履行合同義務已經構成違約，因此，該定金應予以沒收。
【審理結果】
法院經審理后認為：原、被告雙方簽訂的《商品房認購合同》合法有效，因認購合同約定雙方需另行簽訂正式的商品房預售合同，因此在正式的商品房預售合同沒有簽訂之前，雙方的買賣關系實際上并未成立，雙方之間僅存在以《商品房認購合同》為基礎的一個定金合同關系。該合同中約定其必須于規定日期前履行簽約義務，同時并未給予其對有關合同條款平等協商的權利，對謝某的簽約權利構成了不正當的限制，謝某在協商過程中主張簽署新的體現公平、合理、權利義務對等的《商品房買賣合同》并無不當。因此，本案商品房預售合同未能簽署，不能歸責于雙方，在雙方未能就合同內容達成一致的情況下，房地產公司無權利要求購房者簽署商品房預售合同以及以此為由沒收其定金。判決：原被告雙方簽署的《商品房認購合同》終止履行，被告房地產公司向原告謝某返還定金10000元整。
【律師分析】
“定金”，是當事人雙方為了保證合同的履行而約定的一種金錢擔保，我國《合同法》、《擔保法》規定，合同雙方可以約定給付一定定金作為合同的擔保，給付定金的一方不履行合同的，不得要求返還定金；收取定金一方不履行合同的，則應雙倍返還定金。這一規定在法律上稱之為“定金罰則”。根據定金其擔保的內容不同，定金可以分為： 立約定金（擔保正式訂立合同的簽訂）、成約定金（保證合同成立）、證約定金（證明合同成立）、違約定金（保證合同履行）等，在本案以及大部分的商品房認購合同中，所約定的定金即“立約定金”——它是為了保證定金合同雙方下一個合同的成立而設定的一種擔保。因此，這一“定金罰則”如何適用，必須以認定下一合同未能成立是何方責任為前提。
“合同的成立”，是指雙方當事人意識表示一致。認定當事人意識表示一致，其基本依據是當事人具合同的主要條款達成了一致。我國《合同法》第3條明確規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”這就要求合法成立并生效的合同必須是雙方平等協商一致的結果。而在本案中，謝某與房地產公司簽訂的《商品房認購合同》就訂購商品房的主要條款達成了一致，因此該合同成立并生效。但雙方對其后要簽訂的正式商品房預售合同的條款分歧較大，并未就主要條款達成合意，因此后一合同并未成立。雖然，房地產公司在《商品房認購合同》中約定“謝某須按本合同所約定履行交易，其他條款以房地產公司之商品房買賣合同及其補充協議之條文為準”，但必須明確的是——在謝某簽署《商品房認購合同》之時，他無法獲知該條約定的所謂“房地產公司之商品房買賣合同及其補充協議之條文”是什么內容，房地產公司亦未將此合同作為《認購合同》的附件，因此，該條有關約定實際上剝奪了謝某作為合同當事人平等協商的權利，屬于不公平條款，應為無效。因此，本案由于雙方不能就“定金”所擔保的“下一個合同”的成立達成一致，屬于合同訂立過程中的正常情況，并非由于任何一方的過錯，也不應由任何一方承擔責任，因此，本案《商品房認購合同》所約定的“定金罰則”不得適用。既然雙方未能就商品房買賣達成一致，開發商自然無理由占有購房者的定金，因此應予返還。
必須指出的是，如果房地產公司已經將《預售合同》文本公開或交付購房者或約定使用政府監制的格式文本的，若購房者簽署了該類《認購合同》，則法律推定購房者已經自愿接受了合同中的有關限制，只要該類限制并未有重大違法或導致合同無效的情形的，本案所討論情形不再適用。本文所要揭示的一個問題是——簽訂合同不簽預售合同，并不必然導致定金不能要回，而應該根據不同的情形加以分析。
（附注：“定金”不同于“訂金”，前者是本文所說的擔保，而后者為一種預付款的形式，不能混同，使用時應謹慎。）
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
上一篇：石家莊律師答疑:企業出口退稅的程序是什么?
下一篇：化解企業應收款風險的幾大策略
|
 |
| 在線咨詢 |
|
| 聯系我們 |
電話：13930139603 13651281807
QQ號：373036737
郵箱：373036737@qq.com |
|
|
|
|
