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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 專家：鼓勵買高價房透支未來 內(nèi)需要靠經(jīng)適房 |
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作者：admin錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外dl735.cn
時間：2008/12/27 10:27:00 |
21日，國務(wù)院為二套房松綁，并將發(fā)展保障性住房作為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重頭，拉動內(nèi)需刺激消費背景下，這些政策能起到多大效果？遠在美國的奧巴馬刺激經(jīng)濟的系列舉措緣何沒有涉及房地產(chǎn)？為此記者采訪了中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。
拉動內(nèi)需不能光靠購房鼓勵購買高價房等于透支未來消費
記者：國家頻頻出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策，為什么刺激經(jīng)濟一定要刺激樓市？
曹建海：住房和汽車這應(yīng)該是消費中的兩大熱點，擴大消費這兩塊不能熄火。我國去年的房地產(chǎn)銷售總額是2.97萬億，去掉商業(yè)地產(chǎn)，住房部分大約有2.5萬億，絕大部分是消費款。去年我們GDP是25萬億，消費占到49%，大約是12.5萬億，購房占到了消費的20%，應(yīng)該說占的比重很大。另外一大塊是汽車消費，商業(yè)批發(fā)零售業(yè)的銷售總額其中汽車占了28%，耗油占了12%，這兩個加起來是40%，可見住房和汽車這兩大熱點一旦熄火，那對中國的消費打擊是非常大的。現(xiàn)在真實的房地產(chǎn)消費其實并沒有這么高，現(xiàn)在的消費是被吹起來的消費。一方面是價格虛高，今年的價格是最高的，全國平均4000元一平米，這其中加上了偏遠地區(qū)、中部地區(qū)、經(jīng)濟適用房……全部包括之后均下來是4000元，相比2006年，全國房地產(chǎn)每平米平均價已經(jīng)漲了差不多30%，顯然是太高了。
另一方面是房地產(chǎn)交易量是虛的，因為里面有很多投機需求，不是真實需求，買房是為了賣房，錢從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到炒家手里，炒家、開發(fā)商都是商家，這樣的不屬于真實消費，都屬于賣家。所以這種20%實際是不可持續(xù)的，如果年年這么多，那肯定我們的消費是很厲害的。價格不真實，交易量不真實，我們的實際住房消費遠遠沒有這么大。
記者：除了刺激樓市我們還有其他刺激經(jīng)濟的方法嗎？
曹建海：我覺得拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，不能依靠單純國內(nèi)購房。為什么不能依靠這個，因為當(dāng)現(xiàn)有價格是虛高的、有泡沫，你鼓勵老百姓買得太多，就會擠壓了其他的消費，并且透支了未來的消費。我覺得不應(yīng)該鼓勵現(xiàn)在購房，除非房價是合理的。
記者：房價回落到一個什么樣的水平，你覺得是真實的呢？
曹建海：真實的水平實際上就是剔除掉房地產(chǎn)價格中的暴利，這個暴利包括好幾個部分，包括政府土地出讓金(土地拍賣的暴利)、開發(fā)商的暴利。其實這個價格就是經(jīng)濟適用房的價格，回到經(jīng)濟適用房的價格就算是真實的了。全國平均下來每平米價格應(yīng)該是2000元—2500元左右比較合理，肯定會引起需求量比較大的增加，這樣物價也不會漲。
記者：他能在多大程度上挽救經(jīng)濟發(fā)展呢？
曹建海：房價下跌的話，會刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求，因為價格比較合理，購買不吃虧，人們原來不買的現(xiàn)在也準(zhǔn)備買了。另外一個可能就是刺激那些低收入的，中低收入群體加入到購房隊伍中來。我想這就可以起到一個促進消費的作用了。但是老百姓必須要在公平交易中實現(xiàn)消費，這是關(guān)鍵，不能說把錢摳出來了，擴大了需求，但是這個消費不可持續(xù)，這樣不行。一定要在公平交易的基礎(chǔ)上來擴大內(nèi)需，絕對不能欺騙消費者，這是一個原則，會加劇政府和民間的矛盾。
二套房政策實際上鼓勵炒房行為銀行放松銀根埋下假按揭隱患
記者：如果房價回落到真實水平，需要多長時間能夠?qū)崿F(xiàn)？
曹建海：我覺得2009年一年，可能會有一個比較大的回落，但是在這個過程中還是有困難的，盡管需求在增加，但是要想把這些需求釋放出來還是有困難。因為在回落的過程中很多人還是不買，他們還在等待，直到2010年我認(rèn)為房價如果能回落到位的話，需求就能釋放出來了。
記者：目前國家出臺的這些針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，尤其是最近出臺的二套房政策和免征營業(yè)稅等政策，對于房價回落有沒有幫助？老百姓能得到什么樣的利益？
曹建海：現(xiàn)在這種情況，其實對于房價回落，沒有幫助，還出了問題。
記者：出了什么樣的問題？
曹建海：問題在于國家已經(jīng)對開發(fā)商放松了銀根，一個是對開發(fā)商的貸款，一個是消費貸款。消費按揭貸款的放松就表現(xiàn)在二套房政策等出臺政策上。一旦國家放松了銀根，對房地產(chǎn)商下調(diào)房價的壓力變得不現(xiàn)實了。
對開發(fā)商最主要的壓力是要建經(jīng)濟適用房，并且在好的地段建，好地段都建了經(jīng)濟適用房，房價立馬就得降下來。這也是一直以來政府和開放商之間的博弈。因為發(fā)展經(jīng)濟適用房是必須的，但是現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房都建在了偏遠的地方。
但是二套房政策一出，貸款一放松，對開發(fā)商的壓力就不夠了，國家起不到震懾作用了，因為他手里有了錢。這也是為什么很多開發(fā)商不愿意房價下降的原因，因為他后期地價拍的比較高，再降肯定要虧本賣，地價相應(yīng)也就下來了，以后地方政府的土地再也賣不高了，甚至就賣不出合理的價值了。
其實這樣下去還有一個更為嚴(yán)重的問題，就是開發(fā)商可以做假按揭。既然買二套房有很多優(yōu)惠，那么就很容易買進出售。假按揭怎么做呢？假如說你是開發(fā)商的員工或親戚，就可以用你的身份證買自己建的房子。簽了房屋合約，首付就是開發(fā)商自己從銀行又交給了自己，從銀行套出除首付外的房價總值80%以上的貸款才是最重要的。
開發(fā)商把資金套過來把自己的生存問題先解決了，再把問題轉(zhuǎn)嫁到銀行。開放商建房的貸款也容易貸出來，還可以再去買便宜的土地去開發(fā)，通過這個賺的錢來還之前套出來的那部分錢，并通過二手房交易賣出去。真的交易出去了就把這個房子解套了。但是假如賣不出去呢？補不上錢呢？也沒有新的機會開發(fā)土地，那就是牢獄之災(zāi)了，那他只有逃跑。
我覺得二套房政策出臺，開發(fā)商是心滿意足。如果這樣下去，極有可能2009年變成集中做假按揭的一年，2010年可能會是一個集中爆發(fā)的一年，爆發(fā)那就真正崩盤了，所以在2010年房價會出現(xiàn)真正大幅度的回落。崩盤反而不能刺激消費，老百姓會認(rèn)為房價還會回落，持觀望態(tài)度，真正刺激消費要到2011年、2012年之后。但是對我國拯救經(jīng)濟來說，顯然太慢了。
記者：那么二套房政策實際上給老百姓帶不來什么收益？
曹建海：對，二套房政策的初衷本質(zhì)上是鼓勵炒房，希望能夠通過炒房把房地產(chǎn)拉起來，拉動大規(guī)模的投機需求，資金進入房地產(chǎn)市場。10月份之前的一個白領(lǐng)調(diào)查，70%的白領(lǐng)是對二手房有興趣的，30%對一手房有興趣。
大力發(fā)展經(jīng)濟適用房才能拉動內(nèi)需保障房不能成為福利房
記者：在國家出臺的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的意見中，也有一些政策是針對保障性住房的，這些政策對于拉動內(nèi)需有什么好處，給老百姓能帶來什么好處？
曹建海：保障性住房的發(fā)展主要有兩個方法，一個方法就是收購存量，一個方法是新建，很多地方政府目前都在收購。但是要關(guān)注到底用多少錢買的，如果收購的目的是做經(jīng)濟適用房的，我認(rèn)為收購價格一定不能超過經(jīng)濟適用房的定價，比如北京市經(jīng)濟適用房大約的價格應(yīng)該在4000—4500元，收購開發(fā)商的房子價格就不能超過4500，超過這個價格，等于貼補開發(fā)商了。新建的成本也不可以超過4500。
記者：發(fā)展了保障性用房對拉動內(nèi)需可以起到什么樣的作用？
曹建海：當(dāng)然有了。如果保障房不要搞的太離譜，那拉動作用是很大的。我所說的離譜指的是像有的經(jīng)濟適用房搞的偏得不像樣子，一定要在好地段，因為經(jīng)濟適用房都是給中低收入的人，他們沒有汽車啊，他們是經(jīng)不住折騰的，肯定要在好地段。北京的話，經(jīng)濟適用房無論如何要在三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)，這樣的話，這個地段賣4500，那肯定銷量會很大的，而且這對商品房的打壓是最大的。
記者：發(fā)展商品房和發(fā)展保障房，相比而言哪個對拉動經(jīng)濟作用更大，為什么？為什么十年前我們沒有發(fā)展保障房？
曹建海：原來98年房改的方案其實是經(jīng)濟適用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以經(jīng)濟適用房為主體的。這個構(gòu)想對商品房壓力太大，商品房的價格死活漲不上來。到03年的時候國務(wù)院下發(fā)了“18號文”，當(dāng)時的題目跟這次一樣的：“國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議”，原來經(jīng)濟適用房是供給主體，給絕大多數(shù)人提供的，03年把供給主體改成保障房，只給收入低、生活困難的少數(shù)人提供。
然后大家買商品房，經(jīng)濟適用房按理說只是居住，買了商品房經(jīng)濟適用房應(yīng)該退出去。但是當(dāng)時規(guī)定房子五年之后還可以交易，很多富人和炒樓的也去買了經(jīng)濟適用房，2004年購買經(jīng)濟適用房的門檻就高了，一下子房價就漲起來了。所以2003年的政策等于把經(jīng)濟適用房邊緣化了，地方政府也不愿意搞經(jīng)濟適用房了，經(jīng)濟適用房不賺錢，商品房賺錢。所以說從03年開始，中國又開始了一輪波瀾壯闊的房價上漲。
其實按照原來的思路，拉動內(nèi)需肯定是效果非常好的，現(xiàn)在價格高了之后，需求量銳減，銷售不足，所以拉動內(nèi)需不夠，導(dǎo)致2007底房地產(chǎn)泡沫破裂。
如果沒有二套房這個政策，我確信明年房價會大幅度降，尤其春節(jié)之后就會猛降，現(xiàn)在有這個政策就不好說了。
記者：奧巴馬新政出臺之后，沒有特別明顯要拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的舉措，這是為什么呢？
曹建海：美國的房價本來就很低的。美國的房地產(chǎn)泡沫為什么容易破裂？因為他有一個參照價格，就是自建房的成本。在中國沒法參照，因為農(nóng)村的房子沒有產(chǎn)權(quán)證，不可抵押，而且自建只需要幾萬塊錢一套房，開放商建的房子動不動就是上百萬的，要回落到農(nóng)村自建的價格，還差的遠呢。美國所有的房子最后都是合法的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商的房子，自己蓋的房子，農(nóng)村的房子都同等的權(quán)利，統(tǒng)一地權(quán)，平等地權(quán)。自建一個房子，一個平米成本如果是800元，賣1000元，那就是泡沫，美國的房子漲到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府調(diào)控，自己就會破的。
但是這樣下去也不好。因為美國很多消費者過去是靠房地產(chǎn)賺錢，靠房屋升值、買賣掙錢，現(xiàn)在這些人的收入突然沒了，他又不敢到銀行貸款，不敢用信用卡，消費銳減。
美國要挽救經(jīng)濟必須振興制造業(yè)，在房地產(chǎn)上不可能漲了。因為振興房地產(chǎn)，房地產(chǎn)漲落只是轉(zhuǎn)移財富，根本不創(chuàng)造任何財富，因為通貨膨脹開始，貨幣貶值，就等于是把沒房子的人的錢轉(zhuǎn)移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物價上漲的一部分。比如說你原來房子價值是50萬，現(xiàn)在突然變成200萬，你那150萬從哪兒來的，肯定是從沒房子的人的手里轉(zhuǎn)移來的。因為物質(zhì)就這么多，當(dāng)他價值量突然增加的時候，實際上就是物價發(fā)生了變化。
記者：除了刺激樓市，還有別的刺激經(jīng)濟、拉動內(nèi)需的方式嗎？
曹建海：現(xiàn)在靠汽車和房子，但是這兩個都是有限度的，因為汽車不可能買的太多現(xiàn)在。只有讓住這方面減少支出，在其他方面才能增加支出，才能為其他行業(yè)提供一個升值的空間，這樣消費才能被真正拉起來。否則包括服裝工業(yè)，食品工業(yè)，農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)都發(fā)展不起來了。
記者：此次出臺的政策中也有發(fā)展廉租房的建議，這對老百姓有什么好處？
曹建海： 98年之前的單位住房，租金很便宜，如果把那個當(dāng)廉租房那是很好的方式，如果我們現(xiàn)在的廉租房如果搞的都是貧民窟的方式，都是面積特別小，都是窮人住在一起，都是失業(yè)的人住在一起，那就不是一個很好的社區(qū)。那個社區(qū)里面會有一個非常不好的文化，不是個正常的家庭應(yīng)該居住的面積，這樣下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一樣，像個貧民窟一樣的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是經(jīng)濟適用房。其實你可以到農(nóng)村看看，農(nóng)村的房地產(chǎn)制度是比較好的。
記者：為什么這樣說？
曹建海：因為地是免費的，就是個建房的造價，農(nóng)村也沒有炒房這一說，所以再窮的人都有房住，如果國家給農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施投入好一點，道路、排水、保暖，包括綠化都做好了，就會有很多城里的人蜂擁而至。中國還缺地嗎？根本不缺地，現(xiàn)在城市發(fā)展的不像個樣子，城市都攤大餅，人們都在里面堵著。
記者：發(fā)展保障性住房尤其是經(jīng)濟適用房，給國家會不會增加一些財政負(fù)擔(dān)？
曹建海：國家當(dāng)然有負(fù)擔(dān)，但是從農(nóng)工商業(yè)里征稅，也可以向個人征收物業(yè)稅。美國跟中國的稅收體制不一樣，美國的稅收，地方政府那一塊可能50%是來自個人所得稅，這個個稅包括兩個部分，一個是個人所得稅，一部分是物業(yè)稅，物業(yè)稅也是向個人征收的，物業(yè)稅加個人收入所得稅，這個大概能占到一半了。這是國外的一個稅收結(jié)構(gòu)。稅是取之于民，用之于民的，每一分錢大家都可以監(jiān)督。
我覺得其實經(jīng)濟復(fù)興一定要有好的政治環(huán)境。擠干經(jīng)濟泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要擠干凈，大力發(fā)展農(nóng)工商業(yè)，通過提高產(chǎn)業(yè)的競爭力擴大就業(yè)，提高國家的競爭力。擴大內(nèi)需的重點就是要轉(zhuǎn)向民生，轉(zhuǎn)向三農(nóng)，轉(zhuǎn)向社會保障，轉(zhuǎn)向醫(yī)療。這三個問題不搞，那是沒有任何希望的。
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