超規劃建設導致業主權益受損開發商違約被判賠償
本報訊 （記者 劉曉燕 通訊員 薛海明）近日，重慶市沙坪壩區人民法院對一起商品房買賣合同糾紛案進行了宣判，一審判決被告重慶銀昌房地產開發有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。
2006年，原告成莉等146人購買了被告銀昌公司開發的，位于重慶市沙坪壩區雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房，購房合同約定該樓盤總層數為26層。但原告李友華等接房后發現，被告違反合同約定超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。
2007年10月29日，重慶市規劃局沙坪壩區分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工程規劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續后，予以辦理永久規劃許可手續。但被告銀昌公司超建部分至今未通過規劃驗收。
法院審理后認為，被告銀昌公司修建“鼎盛時空”第27層至30層時，未得到規劃部門的批準，屬于超規劃建設，該超建部分至今未通過規劃驗收。銀昌公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數為30層的商品房住宅，屬于違約行為。銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導致原告所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。銀昌公司的行為違反了誠實信用原則，依法應當予以賠償。對于原告的損失數額，應當綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據此，法院作出上述判決。
當事人說
原告：共有空間縮水
被告：主管部門已批
本報記者 劉曉燕
本報通訊員 薛海明
原告訴稱，147名原告分別與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：147名原告分別購買被告開發的位于重慶市沙坪壩區某村的不含負一層總層數為26層的商品房147套住宅，原告于2008年3月31日前接房后發現被告違反合同約定，擅自改變建設工程規劃許可證及其附件、附圖內容超建4層，超建3254平方米，造成小區容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環境、生活舒適度變差，居住條件、生活質量嚴重下降，專有部分房屋貶值。147名原告根據各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。
被告辯稱：1.雙方簽訂的商品房買賣合同內容真實、合法、有效，雙方當事人應當根據合同法的規定嚴格遵守合同中的權利義務約定；2.原告接房后就已經發現該房屋規劃發生了變化，但依舊辦理了房屋交接手續。因此，按合同第12條的約定，應視同原告接受規劃變更，原告喪失追究被告違約行為的權利；3.重慶市規劃局沙坪壩區分局的渝規沙罰（2007）第0497號處罰決定書已經具備法律效力，該處罰決定書明確：對被告違反規劃許可的行為予以罰款，而不是拆除；履行罰款后予以辦理永久規劃許可手續，由此說明，規劃行政主管部門已經批準規劃變更。
被告還辯稱，原告要求被告承擔賠償損失的違約責任，沒有法律依據和事實依據。首先，原告如果不能接受規劃變更的事實，可以按合同約定退房，同時要求被告退還已付房款并按銀行同期貸款利率給付利息。現原告超出合同關于違約責任的約定，要求被告賠償損失，沒有然后法律依據；其次，原告對其提出的損失和損失金額，沒有提供任何證據，應承擔舉證不能的責任。故請求法院駁回原告的訴訟請求。
法官說法
處罰決定不能視為批準變更規劃
本報記者 劉曉燕 本報通訊員 薛海明
就相關法律問題，審理此案的審判長謝鳳鳴對記者進行了詳細的解釋。
謝鳳鳴說，本案是一起因房地產開發公司超規劃建設導致業主權益受損，而由部分業主提起的群體性案件。本案的關鍵之處在于：重慶市規劃局沙坪壩區分局的處罰決定書中“履行罰款后予以辦理永久規劃許可手續”，是否表明了被告超建4層已經得到了規劃行政主管部門的批準；如果被告違約，是否給原告造成了損失；原告損失額度的計算。
對于被告重慶銀昌公司關于規劃變更已獲得規劃部門批準的抗辯，謝鳳鳴告訴記者，處罰決定僅證明其違法被處罰，不能證明已規劃部門批準。強制拆除被告違法建設的房屋，會造成社會財富的極大浪費，規劃部門確定“履行罰款并完善相關手續后，予以辦理永久規劃許可手續”，只是一種補救措施，不能解釋為規劃部門已經批準規劃變更。被告的抗辯理由不成立，法院不予支持。
被告重慶銀昌公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數為30層的商品房住宅，屬于違約行為。被告重慶銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導致原告所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降。被告重慶銀昌公司違反誠實信用原則，履行合同義務不符合約定，已經給原告造成了損失，依法應當予以賠償。
謝鳳鳴說，原告的具體損失難以量化，購房合同對被告的此種違約責任沒有約定，而原告的具體損失又無法通過證據得到證明，但是，如果因為原告對此舉證不足便駁回其賠償損失的訴訟請求，這樣等于承認被告違約卻不承擔責任，客觀上保護了違約方的利益，實際放縱了被告踐踏誠實信用原則，也不利于規范房地產市場。雖然原告無法證明的損失大小，但是法院可以行使自由裁量權，綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定賠償數額。
沙坪壩區法院院長郭瑞在接受記者采訪時說，商品房買賣合同對違約責任的規定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主張被告存在的違約行為，是被告違規對買賣合同中樓層總數約定的變更，對此違約責任合同中沒有涉及。該案具有一定的新穎性，涉及到超規劃提高容積率而被業主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當下房地產市場存在種種不規范的情況下，該案具有一定的代表性。對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規范房地產市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權益的作用。
郭瑞告訴記者，本案的判決體現了司法的原則性和靈活性。在案件處理上，原告未就所購商品房是否實際遭受損失及損失的額度提供相應的證據，根據“誰主張、誰舉證”的一般原則，駁回其要求賠償損失的訴訟請求也符合法律的規定，但法院最終酌情支持了原告的部分請求，符合最高法院“提高準確把握法律精髓的能力，善于將普遍的法律規范恰當準確地適用于具體個案，防止機械、片面地理解和適用法律”的要求，也是在司法中貫徹科學發展觀的體現。如果法院明知違約行為而無所作為，將極大地損傷司法的正義性和權威性，司法公信力也就無從建立。
案外評點
謹防容積率變成腐敗黑洞
劉曉燕
近幾年，國內一些規劃部門的腐敗案件大多數與非法更改小區的容積率有關。
重慶市規劃系統相繼出現腐敗案，導致9名廳級官員落馬，“容積率”成為了這一系列腐敗案中的關鍵詞。據媒體報道，重慶市規劃局原局長蔣勇借調整容積率受賄，通常按每平方米100至300元不等收費，收費標準根據地產商多賺的利潤來增減。
所謂容積率，通俗地說就是一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。容積率越高，開發商的利潤就越大。容積率的高低，決定權在規劃部門手里。
有的開發商為了盡量多地取得利潤，不遺余力地在容積率上做手腳。一般來說，開發商改變容積率的方式主要有三種。其一，在拿到地之后,通過各種手段賄賂規劃部門，將容積率提高0.1或0.2，如果獲得規劃部門的同意和批文，那么這種不合法便成了合法。其二，根據國家規定，容積率可以有一定的浮動范圍,在此范圍內，開發商不用承擔增加面積所受的罰款，不少開發商便鉆這個空子。其三，規劃部門通過驗收，對范圍之外超過容積率的部分處以補交地價的罰款,開發商如果接受罰款，也不屬違法。
據業內人士透露，“容積率變動范圍在上下0.5之間,一般消費者很難有直觀的感受，這也給開發商和部分違規的部門以可乘之機。”
幸好，我國相關部門已經注意到了這個漏洞。
近日，監察部、住房和城鄉建設部聯合發出《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》，嚴查用地腐敗，整治暗箱操作及權錢交易。
《通知》特別強調，建設用地容積率必須經法定程序在控制性詳細規劃中確定,并在規劃實施管理中嚴格遵守,不得突破經法定程序批準的規劃確定的容積率指標。國有土地使用權一經出讓,任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率;確需更改的,必須嚴格按照容積率指標調整程序規定的六個環節進行。
法規鏈接
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
《商品房銷售管理辦法》
第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
新聞鏈接
主管部門已規定
涉案房產未超標
2008年12月，廣東省深圳市寶安區人民法院對碧水龍庭業主李先生訴開發商擅自改變規劃一案作出一審判決，駁回原告訴訟請求，案件受理費由原告負擔。
庭審中，原告提出，根據深圳市國土局和規劃局的相關證據證明，其小區建筑容積率均已經超過到了2.99，而根據售房合同以及規劃局的相關文件，碧水龍庭小區的實際建筑容積率應為2.8。即使容積率僅超出一點，也屬于違規。
開發商深圳市榕江實業有限公司辯稱，2.99的容積率包括8900多平方米架空層和綠化面積，這一部分是核增面積，不計入地價。同時，開發商的代理律師也承認面積有超，超的面積大約在400平方米左右。超建部分補了地價，已獲得有關部門審批驗收。
法院審理認為，在原、被告簽訂合同之前，深圳市規劃局寶安分局頒發的深圳市建設用地規劃許可證已認定碧水龍庭建筑容積率小于或等于2.8，被告向原告交付房產時，深圳市規劃局寶安分局已經向被告頒發了建設工程規劃驗收合格證，說明規劃主管部門已經認定被告開發的碧水龍庭項目的容積率符合規劃要求；而且2008年6月10日被告和深圳市國土資源和房產管理局簽訂的合同中也確定項目建成后的建筑容積率小于或等于2.8。因此，相關行政主管部門已經確定涉案房產并未超過規定的容積率。
容積率不合約定
開發商被判侵權
一個房產項目被447個業主告上法院,索賠達5000萬元。2006年6月16日，浙江省寧波市中級人民法院對寧波華泰星城業主訴寧波華泰股份有限公司商品房銷售侵權案作出一審判決，全體華泰星城業主獲賠475萬余元。
華泰星城小區位于寧波市鄞州區。2002年8月，寧波華泰通過招標得到該地塊的國有土地使用權。其建設工程規劃許可證確定各項建設指標為：總建筑面積11.195萬平方米，小區容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。
交付使用后，華泰星城業主認為小區容積率及綠化率不符合相關約定。2005年11月，447戶業主交涉無效后，狀告開發商侵權，并索賠5000萬元。
原告認為，華泰星城實際建筑面積達13.8757萬平方米,“綠地面積也不夠，根據鄞州區建設局出具的《綠化建設項目竣工驗收意見單》，小區綠地面積實際為25150平方米，綠地率實際為31.3%。”
寧波華泰承認，實際總建筑面積和容積率確實與規劃審批不符合，但認為建筑面積僅超了1119平方米，而不是業主所說的2.68萬多平方米、小區容積率為1.7。此外，寧波華泰認為，小區總綠化面積實際上沒有減少。
法院對被告超建2.68萬多平方米的事實證據予以確認，但是按照地方計算標準，可理解為只超建了3178.01平方米。法院同時認定被告減少綠地1404平方米。經折算，被告這兩個違約項合計應多買土地5.51畝，按地價計算，應向原告賠償475萬余元，于是作出上述判決。
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