交房時間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。國家相關法律法規規定，“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等。但在房產交易中，有的開發商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。”這樣的約定顯然是銷售方把自己的免責范圍擴大，是違背法律原則的。開發商不能把自身的過錯歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
房屋面積。對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍。在簽訂商品房銷售合同時，購房者應注意開發商對面積誤差的約定。
房屋質量。商品房特別是購買預售的期房，各種復雜因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品房的虛實，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費者在簽訂合同時要注意質量要求、交房標準等是否寫清楚了。
違約條款。在簽訂商品房預售合同中，有些開發商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。
房產證辦理。購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進行約定。
根據經驗，我們建議你在購買商品房前，要注意以下幾個問題：
一、在購房時，首先要調整好自己的消費心態，克服搶購和從眾心理。現在的一些發展商在銷售商品房時，經常會做一些該項目（大廈）非常暢銷或者有很多藝術家、體育運運員、記者已經入住的廣告，致使部分消費者往往產生購房沖動，當場簽署認購書并支付定金，事后才發現發展商的很多承諾是虛假的，此時再想退房，為時已晚。
二、當你對某個項目（大廈）感興趣而來到發展商的售樓部，除了應當對小區和大廈的地理位置、交通、規劃、社區、房屋結構、面積、樓價等向售樓人員了解外，還應當要求售樓人員出示有關資料，進行分析研究：
（一）如果你購買的是“期房”，則可以要求發展商出示以下資料：
a“發展商的營業執照”和“資質證書”，主要是看銷售商與發展商是否同一家公司，同時從營業執照上也能夠了解發展商是否是該樓盤的開發商和它的實力；
b“預售許可證”，如果發展商持有房地產登記部門出具的預售許可證，說明發展商已經取得該大廈（項目）的土地使用權和建設工程規劃許可證，而且發展商預售該項目（大廈）已經得到房地產管理部門的批準，有資格進行預售。
（二）如果你準備購買的是現房，除其他材料外，還應當要求發展商出示以下資料：
a“發展商的營業執照”和“資質證書”；
b“新建住宅交付使用許可證”，從該證可以知道該項目（大廈）是否已經符合住宅使用要求，可以入住；
c“發展商該項目（大廈）的房地產權證”，發展商持有該證，說明該項目（大廈）是現房，購買后可以領取你們自己的房地產權證；
d“房屋土地測繪面積報告書”，主要從該報告書上核查你所購買的房產的建筑面積。
總之，在沒有看到上述資料并核實有關情況前，不要輕易簽署任何書面文件并支付定金。
買商品房應注意的問題
買房應查看“五證、二書” 。購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。1、《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。2、《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。3、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。4、《建設工程施工許可證》 、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。5、《商品房銷售（預售）許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。1、《住宅質量保證書》 是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。2、《住宅使用說明書》 是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。
:基本注意事項
一、基于買房目的對意向樓盤進行詳細了解，包括周邊環境、樓盤具體位置、樓盤配套設施及周邊配套設施、戶型朝向等，當然還要考慮升值潛力，做到了解清楚后才確定購買哪套房，切不可輕信開發商的宣傳廣告；
二、查驗開發商是否取得以下五證：
1、《國有土地使用證》
2、《建設用地規劃許可證》
3、《建設工程規劃許可證》、
4、《建設工程施工許可證》
5、《商品房銷（預）售許可證》
證件不齊的商品房存在極大的風險；
三、仔細閱讀《商品房買賣合同》，簽訂合同要注意雙方權利義務平等。
1、確認及面積差異處理的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的。
2、出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責任的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的，但必須體現責任對等原則。
3、出賣人或買受人單方解除合同的約定，違約責任的處理雙方可自行約定，必須體現責任對等原則。
4、房屋產權證辦理期限及違約責任的約定，雙方是可以協商的，買受人應當盡量縮短辦理期限。
特別提示：
一、慎交購房預定金（以前開發商多寫為訂金或定金，現在更加狡猾了）。有些樓盤在開盤前即接受預訂，有些購房者為了買到喜愛的房號，即按開發商要求交納一定數額的預訂金，雙方簽訂《預訂合同》，開發商往往在合同中寫明如買受人到期不購買該房屋，預定金不退，切不可一時沖動，隨意交納預定金，以免造成不必要的損失。
二、開發商的樓盤宣傳廣告承諾的重要事項如配套設施 等，一定要求開發商在補充協議中作出承諾。
三、交房的驗收標準應當約定為“綜合驗收合格”，不能約定為“驗收合格”。并要求開發商提供“三《書》一《證》兩《表》”。 即《建筑工程質量認定書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數據表》。 其中前兩書必須堅持，不可讓步。
四、如果購房人有可能轉讓該房產，爭取在“補充協議”里寫上“出賣人以本條款表示：同意買受人轉讓本合同的義務。” 現實中，如買受人要合同更名，開發商往往會收取5000元以上的高額更名費。
五、物權法第二十條規定： 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。2007年10月1日后，你簽約后可以申請預告登記，以防開發商一房二賣。
六、集體土地上建設的房屋千萬不要買，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。有些集體經濟組織肆意擴大銷售范圍，導致買受人無法取得合法產權，“鄉產權”、“小產權”不受法律保護。
現在購房合同都使用國家建設部門監制的《商品房買賣合同》。
為保障你的合法權益，購房時你可以聘請律師全程陪同。
購買商品房注意事項
購買商品房注意事項
一、繳納定金或訂金要慎重。
《中華人民共和國合同法》規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”。
在商品房買賣過程中，由于定金或訂金引發的糾紛較多，為了避免定金或訂金糾紛的發生，市開發辦、市工商局制發的《關于推行〈武漢市商品房認購書〉（示范文本）的通知》（武開管辦[2004]350號），對訂金在什么情況下可以退還，在什么情況下不應退還作了明確的規定。“如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《武漢市商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款；如甲乙雙方在約定簽訂《武漢市商品房買賣合同》的時間內，甲方已將該商品房另售他人，甲方應雙倍返還買受人已付訂金；如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該商品房另售他人；如甲乙雙方在約定的時間內，對《武漢市商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方方可將該商品房另售他人”。
市開發辦再三提醒購房人，在購買商品房過程中，無論是繳納定金還是繳納訂金，一定要三思而行，同時，簽訂商品房認購書最好簽訂市開發辦、市工商局制發的《武漢市商品房認購書》（示范文本）。
二、購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前要注意的問題。
為了避免合同糾紛，保護商品房買賣雙方的合法權益，購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前一定要注意以下問題：
（一）要注意所購商品房的合法性。購房人在購房時，要查看核實擬購商品房所在樓宇、項目的合法性。即查看五個證件：《房地產開發企業資質證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《武漢市商品房預售許可證》。凡是未取得《武漢市商品房預售許可證》的“商品房”，不得購買；凡是《武漢市商品房預售許可證》中未允許預（銷）售的“商品房”不得購買；凡是過期了的《武漢市商品房預售許可證》的“商品房”不得購買。
（二）要學習弄懂《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》，掌握國家法規、規章的有關規定，做到心中有數，才能正確運用法律維護自身的合法權益。
（三）仔細閱讀《武漢市商品房認購書》、《武漢市商品房買賣合同》（樣本）、《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》，對照《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》，是否符合相關條款內容的規定，是否體現了公平、公正、合法的原則。
（四）要了解擬購商品房所在項目配套設施建設情況、周邊環境以及貸款等。
三、購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》時要注意的問題。
購房戶做到了在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前應注意的問題，在簽訂《武漢市商品房買賣合同》時，要特別注意以下問題。
（一）面積確認及面積差異處理的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的。
（二）出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責任的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的，但必須體現責任對等原則。
（三）出賣人或買受人單方解除合同的約定，違約責任的處理雙方可自行約定，必須體現責任對等原則。
（四）在履行合同中發生爭議，協商不成，是通過仲裁還是法院解決，雙方可協商一致約定。
（五）購房人認為需要雙方協商或約定的其它問題。
四、在履行《武漢市商品房買賣合同》過程中發生糾紛應如何處理。
發生合同糾紛后，本著以事實為依據，以雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的約定和國家有關法律、法規為準繩，雙方協商解決。若協商不成的，可按雙方約定的方式，依法通過申請仲裁和向法院起訴解決。
5、已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》；
6、開發商已簽訂前期物業管理合同。
7、已確定竣工及交付日期；
買受人委托的律師在簽署合同前，除要認真審核開發商的上述銷售許可文件及其他有關文件\資料，還應審查：A、規劃總平面圖并了解該小區的規劃條件；
B、代理銷售的，代理商的營業執照及資質證書及委托銷售證明；C、臨時業主公約；D、到房屋行政管理部門調查買受人欲購買的房屋之前是否存在一房二賣或被抵押的情形。
(二)簽約時買受人對房屋面積的知情權和開發商的義務
對商品房面積計算依據，買受人擁有知情權，開發商也有告知義務。開發商銷售（包括預售、現售）商品房時，應在售樓地點將有關房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱。
簽署商品房預售合同時，買受人可要求面積計算表或測算表，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
（三）商品房買賣合同的文本
律師應提示買受人,為便于在房地產登記機構進行預售登記或產權登記,商品房買賣應采用建設部、國家工商局聯合發布的《商品房買賣合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部門同意的其他合同文本，買受人應特別注意《商品房買賣合同》范本中開發商已填上內容的空格部分，該部分的內容極易損害買受人的利益。
出賣人往往會制定補充協議，買受人應仔細審查補充協議，補充協議的內容往往容易損害買受人的利益。
（四）積差異的處理
律師應提示買受人，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
由于開發商往往會改變面積差異的處理方式，故應特別提醒買受人予以注意。
還應注意，開發商提供的格式合同往往有“如對面積發生爭議，委托某一機構進行測量”的內容，律師應提示買受人，應當增加“如對該機構的測量結果仍有異議，可另行委托測量”的內容。
（五）套內建筑面積與分攤的共有面積
律師應合理提示委托人，商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為買受人獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為買受人與其他相關業主的共有產權，買受人依法對其享有權利，承擔責任。
律師應提示買受人，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并可約定如建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
（六）付款方式
律師應當提示買受人，注意采用按揭付款方式的風險：
1、合同中往往有不按時辦理按揭的買受人應向開發商支付違約金的條款。
2、合同中往往有因買受人的責任導致無法辦理按揭的，如雙方無法就改變付款方式達成一致而買受人要求解除合同的，則買受人應向開發商支付違約金的條款。
（七）交付期限
1、律師應當提示買受人，合同一般約定，以建設方、設計方、勘察方、施工方、監理方等五方驗收合格為交付條件，但這種驗收不是逐套驗收，而是抽查驗收，不能保證每套房屋實際上均符合交付條件，因此，應當在合同中加上“開發商應當出示本合同項下的單套商品房驗收合格的證明”的條款。
2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應當提示買受人，如合同條款中有“因政府原因導致的停工及因開發商設計變更或開發商所不能控制的原因導致的逾期交房可以免責”的條款，則應要求取消這一點。另外，合同應明確約定，逾期竣工以后再出現法定或約定的免責事由的，不應免責。
（八）開發商逾期交房的違約責任
一般開發商會在合同中對逾期交房約定較輕的違約責任，律師應提示買受人要求提高。
（九）規劃、設計變更的處理
律師應提示買受人，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，應要求在合同中寫明：簽訂《商品房買賣合同》后，規劃條件和已作出的設計是合同內容，房地產開發企業不得變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的， 房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
律師還應當提示買受人，在合同中加上“因容積率、建筑層數、建筑密度、建筑層高、綠地率、基礎設施、公共配套等發生變化的，應當參照前兩款執行”的內容。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
（十）關于裝飾、設備的標準
律師應當提示買受人，注意合同的附件三中的裝飾標準及配套設備的品牌、規格、型號等，如其中有“高級品牌、頂級產品”等內容時，應要求明確品牌名稱、規格、型號等具體內容；
律師應提示買受人，如希望在裝飾、設備出現與合同約定不一致時獲得差價部分的雙倍賠償，則應在合同中予以明確約定。
（十一）關于基礎設施、公共配套建設的正常運行
律師應當提示買受人，合同在這方面往往約定的不完整、不詳細，應當將主要的基礎設施及公共配套建筑明確列出，包括但不限于：水、電、排水、電梯、停車場、全部小區道路和綠化（景觀）、管道煤氣、電信、有線電視等。
律師應提示買受人，上述設施等的交付時間不應晚于房屋交付時間，否則等于交了房仍無法正常使用。律師還應提示買受人，如合同內容為：“達不到上述條件的，逾期期間減收物業管理費”，類似的約定為無效約定，因前期物業管理公司與開發商不是同一企業法人，應改為“由開發商代交減收的物業管理費。”
（十二）關于產權登記
1、律師應提示買受人注意，由開發商提交房屋產權登記備案資料的時間不能過長，不宜超過一年。
2、律師應提示買受人注意，如因開發商責任導致買受人無法按時取得房屋產權證明的違約金應按日計付，而不應接受一次性支付違約金的條款。
（十三）關于前期物業管理
律師應當提示買受人，要求開發商向買受人出示開發商與前期物業管理公司簽訂的前期物業管理合同并復印該合同，注意合同條款可能會損害業主利益。
（十四）關于業主臨時公約
律師應當提示買受人，業主臨時公約對業主有約束力，應向開發商索取副本.
（十五）關于合同附件與補充協議
合同附件與補充協議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應當提示買受人認真研讀合同附件與補充協議。
（十六）對開發商違反誠信原則的懲罰
律師應提示買受人，出現下列五種情形并導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。：
1、開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
2、開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
3、開發商故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
4、商品房買賣合同訂立后，開發商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；
5、商品房買賣合同訂立后，開發商又將該房屋出賣給第三人者的
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