【摘要】商品房質量已成為社會關注的焦點問題，商品房建設完成后，滿足哪些條件或標準才能夠交付使用，是防止不合格工程流入社會的關鍵，對于商品房交付使用的條件，國家相關規定較為簡單，也不是非常明確，由此產生了許多爭議，主要形成三種意見，一是以建設、監理、設計、施工單位四方驗收合格為準，二是以通過竣工驗收備案為準，三是以各專業驗收合格為準，本文即就這三種觀點進行探討和分析。
【關鍵詞】交付使用 竣工驗收
一、問題的提出
《城市房地產管理法》第26條規定“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”，可見，驗收合格是商品房交付使用的條件。但是，如何定義驗收合格？驗收包含哪些方面的內容？怎樣才算驗收合格？驗收合格以什么為標志？竣工驗收未經備案能否交付使用？這些問題沒有一個權威的定義和解釋，立法上也存在模糊和沖突之處，由此也在實務界引發了不少爭議，并逐漸形成三種意見：
一種意見認為，根據《建設工程質量管理條例》第16條的規定，建設單位組織的勘察設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，經驗收合格，形成《單位（子單位）工程竣工驗收報告》，即表明商品房驗收合格，可交付使用。理由是根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第9條的規定，驗收合格是備案的前提，備案不是行政機關對驗收合格的確認或審批行為，法律和行政法規規定驗收合格即可交付使用，并未明確要求經備案后才可交付。建辦法函[2003]524號《建設部辦公廳關于對深圳市建設局〈關于商品房主體結構質量重新核驗有關問題的請示〉的復函》中也明確指出：商品房經建設單位組織竣工驗收合格后即可交付使用。
另一種意見認為，建設單位組織的竣工驗收合格，形成《單位（子單位）工程竣工驗收報告》，并不一定表明商品房符合使用條件，只有經過備案機關備案后，取得《建設工程竣工驗收備案表》才能說明商品房具備了交付使用條件。
還有一種意見認為,不能單獨以四方驗收合格作為商品付交付使用的條件，也不能以經過備案作為交付使用的條件，工程經質量、消防等各項專業驗收均合格后，雖未經竣工驗收備案，也應當可以交付使用。
二、商品房交付使用條件的探討
筆者同意第二種意見，理由如下：
《建筑法》第61條規定，交付竣工驗收的建筑工程，除了符合建筑工程質量標準和資料要求外，還應當具備國家規定的其他竣工條件。質量標準和資料要求規定在《建設工程質量管理條例》中，也就是通常所稱的建設、施工、勘察設計、監理四方竣工驗收，其他竣工條件則散見于其他法律和行政法規中，如《城市規劃法》第38條規定，城市規劃行政主管部門可以參加城市規劃區內重要建設工程的竣工驗收；《消防法》第10條第3款規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用；《建設項目環境保護管理條例》第23條規定，建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用，等等。
《建設工程質量管理條例》第16條規定的竣工驗收，其驗收內容僅限于建筑工程質量標準和資料要求，竣工驗收應當具備的條件中并未要求規劃、公安消防、環保等部門已出具認可文件或者準許使用文件。因此可以理解為，建設單位組織的竣工驗收合格，即使形成《單位（子單位）工程竣工驗收報告》，規劃、公安消防和環保方面的要求也不一定被認可或準許使用，結合《建筑法》第61條的規定，此類商品房不一定具備交付使用的條件。該條例第49條也規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他部門備案。
因此，《建設工程質量管理條例》中所規定的竣工驗收合格，是指的工程質量標準和資料要求，與《城市規劃法》、《消防法》、《建設項目環境保護條例》等法律和行政法規中所規定的其他驗收要求一樣，是商品房交付使用的必要條件，而非充分條件，因此第一種意見即認為建設、施工、勘察設計、監理四方的竣工驗收合格即符合交付使用的條件顯然缺乏法律依據。
對于第二種和第三種意見，確實是各有依據，筆者贊同第二種意見的理由如下：
第一，《建設工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2001是我國的工程質量驗收國家標準，6.0.7條規定：單位工程質量驗收合格后，建設單位應當在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件報建設行政管理部門備案。其條文說明進一步明確，建設工程竣工驗收備案制度是加強政府監督管理、防止不合格工程流向社會的一個重要手段，建設單位應當依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案，否則，不允許投入使用。6.0.7條是工程建設標準強制性條文，根據《標準化法》的第十四條和建設部第81號令《實施工程建設強制性標準監督規定》的規定，強制性標準，必須執行。因此工程竣工驗收并經備案后方可投入使用是國家的強制性規定，有明確的法律規定支持。
第二，根據竣工驗收備案的有關規定，工程質量監督機構應當對竣工驗收的形式、程序、標準等進行現場監督，并將監督情況記入《工程質量監督報告》，提交備案機關，備案機關發現竣工驗收過程中有違規行為的，應當責令停止使用，重新組織竣工驗收。從此規定可以看出，備案機關對于竣工驗收的審查，并不限于書面審查或是形式審查，而是對驗收的過程進行實質審查，這也向我們傳遞了一個信息，即建設單位組織的質量、消防、規劃、環保等各項專業竣工驗收是否符合法律和規范的要求，還應當根據《工程質量監督報告》來判斷，而《工程質量監督報告》是由工程質量監督機構直接向備案機關提交的，因此第三種意見認為的單純以各項專業驗收合格作為商品房交付使用條件的理由也難以成立。并且，如果出現需要重新驗收的情況，而商品房已經投入使用，停止使用不但給購房者帶來巨大時間和經濟損失，而且可能使公眾產生恐慌心理，不利于社會穩定。因此，有必要將竣工驗收備案作為商品房交付使用的條件。
第三，將竣工驗收合格并備案作為商品房交付使用的條件，具有切實的操作性。我國涉及到建設工程竣工驗收的規范性文件有20部之多，除了前而所述的工程質量、規劃、消防、環保外，還涉及到人防、防雷、抗震、天然氣、白蚊防治等方面，如此繁雜的驗收內容，作為普通的購房者，當然難以一一掌握，并且對于驗收的程序和標準，國家規定的變化比較大，如由核準制改為備案制，取消綜合驗收行政審批等，老百姓往往無所適從，因此將備案作為商品房交付使用的條件，由房地產開發企業和備案機關對驗收的內容進行把握，更符合客觀需要。此外，從《建設工程質量管理條例》第49條和《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第6條的規定來看，建設單位應當在四方驗收合格后15天內報送竣工驗收備案文件，備案機關驗證文件齊全后，即應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。因此，如果嚴格按照規定的程序，房地產開發企業完全可以在四方驗收合格后15天之內完成備案，這個期限在房地產開發企業的交房日期中可以事先留出，對與購房者交房日期的約定影響不大。
此外，從社會公眾的心態上來說，人們還是比較依賴政府的公信力，總認為經過政府部門認可的工程質量才可靠，對房地產開發商等與工程有利益關系的單位自行認定的工程質量持懷疑態度，而房地產開發企業在交房日期緊迫的情況下，確實可能繞開規劃、公安消防和環保等部門，在這些要求不具備的情況下，利用其在工程建設中的有利地位，組織各單位進行竣工驗收，并形成竣工驗收報告，如果將其驗收報告作為將商品房交付使用的依據，有可能促使開發商為逃避逾期交房的責任，將不合格工程投入使用，背離了工程質量管理的初衷。因此，將竣工驗收備案作為商品房交付使用的條件，既能有效避免不合格的工程投入使用，也符合一般大眾的心理需求。
建設部和國家工商行政管理局制定的《商品房買賣合同》示范文本第八條列舉了四種商品房交付條件：驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格、取得商品房住宅交付使用批準文件。2004年《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》將住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收取消，商品房住宅交付使用批準文件并沒有明確的規定，一般也只針對現房出售，因此，驗收合格是商品房最主要、最通常的交付條件，近年來，因商品房交付使用條件引發的矛盾和糾紛越來越多，示范文本所列舉的方式已經不能適應現實的要求，“驗收合格”也需要給出一個明確的定義，由此帶來的一系列問題應當引起有關部門的重視。
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