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房地產開發 |
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| 地產開發商一房二賣法律責任分析 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2009/2/8 20:45:00 |
2004年4月1日，市民王某與某房地產開發公司簽訂一份預售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區5-丁-602號房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款，只等房地產開發公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產開發公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區5-丁-602號房早在2003年10月就已被房地產開發公司賣給了劉某，劉某也已經取得了房屋所有權證。王某憤而提起訴訟，要求房地產開發公司返還已付房款、賠償相應利息及其他實際損失、支付相當于已付購房款的賠償金。
房地產開發公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對房地產開發商一房二賣的法律責任作一分析。
一、一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產開發商。
《司法解釋》第一條明確規定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產開發商。
二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產開發商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據我國《城市房地產管理法》的規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，取得房屋應當申領房屋所有權證書。因此在商品房買賣中有二個階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個債權行為，即在買賣雙方之間產生特定的債權債務關系；其次所有權登記，這是一個物權行為，即房屋的所有權從出賣人轉移給買受人，買受人成為房屋的所有權人。所以在一房二賣中可能出現兩種情形：
（1）兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
（2）兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
（1）先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據《民法通則》及《合同法》的有關規定，在房屋所有權未作變更登記時，房地產開發商作為所有權人，有權處分自己的財產，因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
（2）先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同；簽訂于取得房屋所有權證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權作了權屬登記之后，所有權主體已經不再是房地產開發商，在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋，構成無處分權人處分他人財產，根據《合同法》的有關規定，相應的合同無效。
（3）先、后買受人都沒有取得房屋所有權證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
（4）在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產開發商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議，則其他買賣合同可認為有效。
2004年4月1日，市民王某與某房地產開發公司簽訂一份預售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區5-丁-602號房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款，只等房地產開發公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產開發公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區5-丁-602號房早在2003年10月就已被房地產開發公司賣給了劉某，劉某也已經取得了房屋所有權證。王某憤而提起訴訟，要求房地產開發公司返還已付房款、賠償相應利息及其他實際損失、支付相當于已付購房款的賠償金。
房地產開發公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對房地產開發商一房二賣的法律責任作一分析。
一、一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產開發商。
《司法解釋》第一條明確規定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產開發商。
二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產開發商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據我國《城市房地產管理法》的規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，取得房屋應當申領房屋所有權證書。因此在商品房買賣中有二個階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個債權行為，即在買賣雙方之間產生特定的債權債務關系；其次所有權登記，這是一個物權行為，即房屋的所有權從出賣人轉移給買受人，買受人成為房屋的所有權人。所以在一房二賣中可能出現兩種情形：
（1）兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
（2）兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
（1）先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據《民法通則》及《合同法》的有關規定，在房屋所有權未作變更登記時，房地產開發商作為所有權人，有權處分自己的財產，因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
（2）先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同；簽訂于取得房屋所有權證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權作了權屬登記之后，所有權主體已經不再是房地產開發商，在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋，構成無處分權人處分他人財產，根據《合同法》的有關規定，相應的合同無效。
（3）先、后買受人都沒有取得房屋所有權證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
（4）在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產開發商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議，則其他買賣合同可認為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規定，這一規定是為了保護被拆遷人的利益，因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以從保護弱者和公平正義的角度出發，應對被拆遷人取得安置房的權利作一特殊保護。也有人把這稱為特種債權優先權，即被拆遷人對特定的安置房屋的債權視為一種特種債權，賦予物權的優先效力，也就是債權物權化。
（5）如果房地產開發商與第三人惡意串通，進行一房二賣的，則相應的合同無效。
依據《合同法》第五十二條的規定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據《司法解釋》第十條規定，即使房屋已經交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
三、一房二賣的法律后果
1、從民事責任角度分析
（1）對于有效合同的當事人
任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（2）對于可撤銷合同的當事人
根據《合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（3）對于無效合同的當事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（4）二種情況下的特殊處理
第一種情況：根據《司法解釋》第七條的規定，在房屋拆遷補償安置協議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優先權，即使后買受人已經取得房屋并辦理登記手續，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，并要求房地產開發商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經取得房屋并辦理了登記手續，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，要求房地產開發商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外根據《民法通則》第六十一條第二款的規定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產，應收歸國家或集體所有。
2、從行政責任角度分析
根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，房地產開發商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責任角度分析
房地產開發商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。
在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產開發商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經支付房款。
根據刑法的規定，合同詐騙罪是數額犯，即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對于數額尚無明確規定，一般參照最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。
案例：吉林省四平市某房地產開發有限公司于2001年初，在四平市鐵西區開發某綜合樓。2001年8月，該公司與相關單位簽訂了回遷補償協議，約定將綜合樓中一至三層給相關單位作為回遷補償。2001年9月至2002年6月，該公司采取一房多售等手段，由總經理謝某、副總經理楊某等擅自與他人簽訂商品房認購書，再次出售綜合樓上述房屋，并收取購房預付款，共詐騙三百多萬元。四平市中級人民法院認為，該行為構成單位犯罪應負刑事責任，判公司犯合同詐騙罪，處罰金20萬元。同時，以合同詐騙罪依法判處公司總經理謝某有期徒刑4年，并處罰金3萬元；判處副總經理楊某有期徒刑2年，緩刑3年，并處罰金2萬元。
根據《刑法》規定，一房二賣行為構成犯罪，數額較大的，應處3年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金；數額巨大或有其他嚴重情節的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或有其他特別嚴重情節的，處10年以上有期徒刑，并處罰金或沒收財產。
綜上，法律對于房地產開發商一房二賣行為作了較為嚴厲的規定，本文僅對房地產開發商應承擔的法律責任作了粗淺分析，歡迎網友批評指正。
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